【房产宝典】“买房出租”真的适合您吗？ 十大建议帮您作出明智决策
在目前这样一个低利率兼股市波动期，很多选择买房出租的投资者都是看中了它可观的投资回报率。
但是如果你考虑投资房产的话，或者希望通过出租已有房产来增加收入。那么有些方面就不得不用心考虑了。
对于那些有足够资金缴纳购房产订金的投资者来说，买房出租可观的投资收益相当具有吸引力，尤其是与银行的低存款利率和处在波动期的股市相比。与此同时，房地产市场的回暖也刺激了更多投资者将希望寄托在投资房产升值之中。
和任何投资一样，买房出租也不是没有风险的。虽然处在历史地位的贷款利率在一定程度上帮助了买房出租的投资者进行投资，如果按最大比例支付定金，那么5年期的抵押贷款利率仅为3%左右。但是，低利率并不会永远存在。总有一天利率会上涨，作为投资者，则应该清楚一旦利率上涨，它对您的投资项目将造成何种程度的影响，这种影响您是否可以承受。
经济危机使很多在2007年前投资房产的投资者纷纷陷入利率上涨所带来的困境。而当基准利率下调至0.5%，又好像为他们抛出了一条救生索。
除去潜在可能上涨的投资成本，租赁市场的供不应求，不断上涨的租金以及更加优惠的抵押贷款方案都进一步吸引了投资者的关注。本期《英国房产周刊》为各位对“买房出租”感兴趣的读者总结出10个必须了解的建议。
1.了解市场
如果您从来没接触过买房出租，那么对市场的了解就显得相当重要。因为了解投资的风险和了解投资收益一样重要。在做足功课后，确定买房出租是您想要的投资形式。因为如果将钱投在别的地方，也许会获得更好的收益。
通常来说，选择买房出租需要支付一笔至少上千英镑的首付，并申请一份抵押贷款。如果房价有所上涨，也就意味着你的收益可以超过贷款债务，但是如果房价下跌，您所背负的贷款压力并不会因此而改变。
如果你身边有亲戚朋友已经是买房出租的投资者，不妨多向他们咨询，毕竟亲身经验要比网上做的调查更能指导您作出准确的判断。了解的越透彻，您对这项投资的把控能力也就越强。
2.选择潜力区域
所谓的潜力区并不代表这里的房价就最贵或最便宜。潜力区域是指这里可以适合居住，而适合居住的原因却可以有很多种。也许因为这里交通十分便利，是上班族的首选，也许因为这里有优质的学校，可以吸引有孩子的家庭，也许因为这里位于大学周边，有众多学生寻求在此租房。
根据您可以负担的房产，以及您心仪的地段，您需要了解它作为出租房会吸引哪种租户。这个问题虽然看起来很简单，但却是影响您投资成功的重要方面。
在大多数情况下，人们倾向去投资他们居住区域的房产。从积极方面考虑，他们对该区域最为熟悉，对房型和地点都心中有数。而且日后的管理也更加方便。
然而值得各位投资者留意的是，如果您已经在居住地拥有一套房产，那么换个类型，换个区域也不失为一个不错的选择。
3.精打细算
在准备找房子前，不妨拿出纸笔，仔细盘算一下您的预算以及未来的租金收入。
买房出租的贷款方通常希望租金收入可以达到抵押贷款还款额的125%，而目前大部分都需要支付25%甚至更多的首付款，利率则比自住房产按揭贷款利率要高。
然而，利率好的买房出租贷款通常意味着您需要支付一笔较大数目的申请费。
当然，针对买房出租这种投资形式，千万不要漏掉维护费用这项投资成本。
还有一旦房租出现空置，你该怎么处理？每月的还款压力是多少？您申请的贷款是否是浮动利率？这些问题都需要全面考虑。提早做好最糟糕的设想，对投资者而言绝对是有益无害的。
4.货比三家选贷款
千万别看到一家银行或者建筑协会就决定在他家申请贷款。这中情况虽然听上去不符合常理，但是当人们需要一项金融服务时，大部分都是这样做的，而这也正是银行每年获利百万的原因。
在比较贷款方案时，可以聘请一位有经验的独立经纪人。他们不仅可以向您讲解哪种贷款可选，还可帮您比较哪种最适合您，是选择笃定利率还是浮动利率。
当然，除了咨询专业人士，您还是需要自己做些功课的。这样在和贷款方谈判时可以做到有备而来。
5.设想潜在租客
与其设想你是否会住在购买的出租房内，不如设身处地的站在租户的角度来考虑下。谁会租住您的房产？他们需要什么？如果是学生，那么房间需要设计的易于清洁和舒适，而无需太过奢华。如果是年轻的白领，那么房间应该设计的现代，有调性。如果是家庭租户，他们往往会携带很多行李，这就需要为他们留出足够的空间，供他们自由发挥。
切记，一定要允许租户在房子中留下属于他们的印记，比如可以进行小规模的装饰，增加一些装饰画，或者伴奏他们不需要的家具等等。这样做都是为租户营造出归属感。从而吸引住户可以长期的承租您的房产，毕竟固定的长期租户对房东来说可是一个好消息。
此外，购买一份租金保障保险也十分有必要的，它可以在租户未能缴纳租金时为您提供保障。保费并不贵，大约50英镑。您可以选择单独购买或和其他房东保险一起购买。
6.切勿贪心
虽然投资者都希望同时收获房价的增值，但是专家指出，投资收益并不是短期的资本增值。
比较不同房产的价值可以参考他们各自的收益率。收益率的是指年租金占购买价格的百分比。
比如，价值£200,000的房产的年收益为£10,000，其收益率为5%。
【小贴士】如何计算您的投资回报率
如果您申请了抵押贷款购房，房产的增值并不能算作您的收益。
对于一栋价值£100,000的房产，按租金500英镑/月计算，您需要支付一个£25,000的订金以及约£2,000的手续费。
按5%的贷款利率：£75,000的抵押贷款的利息为£312.50
年租金收益为：£500 x 12 = £6,000
差价为：£2,250
总投资为：27,000英镑
年收益率：8.3%
在此还要特别提醒各位投资者，还要考虑到税款，维护成本以及其他作为房东需要支付的费用等对收益的影响。
如果您的租金收益可以抵消抵押贷款，一旦您存够了足够的应急资金，你就可以开始着手其他的投资了。
7.突破区域和房型上的局限
大部分买房出租的投资者倾向于在自己居住的地区购买房产。但是，您居住的地方并不一定是最适合投资的区域。虽然选择离家较近房产的优势在于方便管理，但是如果您是通过中介公司来大理，这样的优势也就不存在了。
将眼光放远一点，投资者可以选择一些交通便利，受家庭欢迎或者位于大学周边的区域进行投资。
选择一些需要进行升级改造的房产也可以帮助您的投资增值。一些老房子或者需要重新翻修的房产通常比较好讨价还价，如果您可以要到一个很合适的价格，之后将其翻修也可以使房产增值。
通过这个方法，您可以快速的看到投资回报。因为是房产增值也是提高投资安全性的一个重要手段。
然而，切记购买这种房产时它的价格要足够低，可以抵消一部分翻新费用，从而留出足够的利润空间。
8. 讲价
作为买房出租的投资者，您在讲价时有和首次购房者同样的优势。
如果您不需要依靠出售其他房产来购买，那么您所面临的风险也相对较小。而这也成为讲价时的最大筹码。尽量压低报价，避免花冤枉钱。
此外，对市场有一个基本的认知可以在讲价中帮您占得优势。如果这套房子卖了很久都没有成交，那么就要好好地讨价还价了。该地区房产出售的平均周期以及持有时间都是对您很有帮助的信息，应提前做好准备。
对于那些持有房产时间很久的房东，现金买家对他们更有吸引力，他们往往会因为希望尽快完成交易而接受一个较低的价格。
9.了解投资陷阱
不论是买房还是炒股，在您决定涉足任何一种形式的投资前，都应该详细的了解这项投资消极和积极的方面。不妨多设想一些悲观的情况，再决定投资前多问自己几个问题。
目前正处在房价上涨阶段，但涨幅逐渐放缓并有可能再次下跌。如果房产贬值，作为投资人您还能自己进行投资吗？
与此同时，现阶段的利率也处在低位，这刺激了人们投资的欲望，因为租金可以很轻松的抵消掉贷款的压力，但是如果利率上涨，您能承受的起吗？
即使房产的地段很受欢迎，这并不代表不会出现房产空置的现象。根据经验，一些投资者会按照每年2个月空置期提前做好准备，为自己留一个缓冲期。
此外，只要是房子就会遇到一些维修的问题，如果您无法负担一些日常维修的花费，那么还是暂时搁置一下投资计划为好。
10.如何管理
买房只是万里长征的第一步。那么您是准备自己管理还是交给中介公司呢？
如果选择中介公司，则需要支付给他们管理费，但是他们可以帮您解决房租出租中遇到的一切问题，而且这种公司还与水管工，电工等其他技术人员保持良好的合作关系，一旦你的房子出现了问题，都可以顺利的解决。
当然，如果想要自己管理也是可行的，不过这需要您做好牺牲掉周末和晚上的休息时间的准备，因为您需要有足够灵活、空闲的时间来带租户看房，给自己做广告甚至是变身维修工人解决各种故障。
如果决定做个甩手掌柜，就没必要选择那些高街品牌的中介公司，很多独立的中介公司都可以提供非常专业和周到服务。您要做的是筛选出一个中介公司的备选名单，并逐一询问他们能为您提供哪些服务。
在管理中，与租户保持良好的关系也非常重要。对大部分买房出租的投资者来说，最大的挑战就是房屋空置期。一些好的租户通常会帮您尽量减小损失。即便他们要搬走，也会将进的房产推荐他们认识的其他朋友。因此，千万不要忽略租户提出的各种维修要求，确保您的房子始终保持一个良好的状态，同时建议您与租户保持良好的关系。这些看似不起眼的细节，却会直接影响到您的租金收益。
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