过去10年房价增幅领跑伦敦，未来10年房价一定让你高攀不起
要点提示
伦敦一区，泰晤士河南岸，配套成熟
价格被低估的地区，过去10年增幅跑赢伦敦均值
政府投入30亿英镑改造象堡地区
该区域未来升值空间巨大，2030年均价可至140万镑
41层天际线新成员，可欣赏伦敦眼、碎片大厦等伦敦地标
350米至象堡地铁站，受惠于Bakerloo线地铁延伸工程，地铁Northern线24小时服务
过去20年伦敦出租房收益跑赢富时100
Southwark行政区位于伦敦市中心，泰晤士河南岸。尽管有着优越的位置和交通，但在过去很长时间内都是一个价值被严重低估的市中心地区。随着近几年多个升级改造项目地展开，Southwark的形象也迎来了彻底地改变。
曾经，Southwark行政区的象堡（Elephant & Castle）是许多人开车飞快经过的贫民区，周围的环境也并不如意。但是，随着政府30亿英镑改造资金的投入，这个曾经你爱答不理的地区将迎来一系列翻天覆地的变化，曾经秩序混乱的象堡车站将随着Bakerloo线地铁延伸工程，及环岛升级工程的展开而逐步消失；曾经破旧的市政公屋将集体搬迁，取而代之的是数千套设计现代化的新建公寓住宅；曾经了无生气的街道将迎来南岸大学的新校区以及全新升级的象堡购物中心。
图说：象堡交通环岛
过去10年房价增幅巨大
据CBRE的2017年度的《Borough by Borough》，过去10年中，Southwark地区的平均房价增长了124%，同一周期内，伦敦的平均房价增幅为91%。即便在经历了脱欧公投风波的2016年，该行政区的房价增幅也高达16%，租金增幅为4%。对比eMoov给出的数据，过去10年伦敦房价的平均增幅为80%。由此不难看出Southwark的强劲实力。
今年2月，Lloyds银行发布的一项研究，从1996年到2016年，Southwark的平均房价从£87,559增长到£636,040，增幅达£548,481。而具体到象堡所在的SE1邮编，据Zoopla的数据，过去20年，SE1的平均房价增长了373%，增幅达62.5万英镑。
下面2张地图是《金融时报》在2011年5月时，根据JLL的数据制作的伦敦各邮编范围房价及租金分布图。其中象堡所在的SE1邮编，每平方英尺的房价为647英镑，远低于与其一河之隔的SW1,WC2和EC4。这3个邮编当年每平方英尺房价均价分别为1434英镑，1040英镑和908英镑。
对比租金方面，SE1与WC2属于同一级别，分别为33.24英镑/平方英尺和36.79英镑/平方英尺。
无疑，象堡将成为Southwark区内升级改造工程的最大受益者。作为过去伦敦市中心的价格洼地，该地区的房价已经展现了不俗的实力。而比对泰晤士河北岸动辄100万镑以上的均价，以及与之相邻但房价明显高出一个档次的九榆、巴特西地区，未来的象堡依旧蕴含着巨大房价升值空间。
负责该地区房屋销售的中介Tony Chryseliou表示，象堡绝对是一个新兴的热点区，无伦是房价还是租金都会逐步上涨。
未来10-20年增值空间巨大
据房产经纪公司eMoov在2016年的一项调查，想要在伦敦购房，即使是一套普通住宅，恐怕买家也要面对高达100万英镑的价格。从下面这张图中可以看到，Southwark的平均房价在2030年时将增至140万英镑。即便经历了脱欧风波，房产行业对于伦敦的房价前景依旧乐观，今年2月eMoov的最新调查发现，到2027年时伦敦平均房价或将增长80%，至£867,000，2037年时接近300万英镑大关。
伦敦房产租出收益跑赢富时100
据英国房产指数，过去20年里，在伦敦地区通过按揭贷款购买的出租房产，平均每年的收益率为24.3%，伦敦以外地区为14.75%。
据Property Partner Residential Market Index (PPRMI)显示，截至2016年3月底的过去一年里，英格兰和威尔士地区出租房的平均收益率为9.6%，其中伦敦出租房的收益更为突出，平均为16.5%，几乎领先于其它各类投资产品。对于利用按揭贷款投资的房产而言，收益率更高。而同一时期，富时100指数下跌了3.9%，表现最好的现金Isas储蓄利息仅为1.4%。
PPRMI同时还强调指出，对于那些有抵押贷款的买家，收益率更高。
绝大部分出租房业主的收益主要来自于房价上涨，并非租金。在伦敦，去年一年，单靠租金的收益率为2.6%，房价的大幅上涨则是出租房收益的主要来源。
高层住宅成伦敦主力军
高溢价预示投资潜力
最新数据显示，2016年，伦敦范围内几乎每周都有一栋新建摩天大楼动工建设，全年共计48栋塔楼扎根伦敦，与2015年相比增长了68%。最初，伦敦的摩天大楼几乎都被金融产业所占据，形成了一种与“财富”挂钩的印象。随着经济的发展，伦敦摩天大楼的格局也在不断改变。与过去多为商用摩天大楼不同，如今住宅高楼以及慢慢成为了主力军，但与“财富”相关的属性并未改变。
CBRE的分析显示，高层塔楼住宅的溢价率约为36%。在单独的项目中，每一层的房价溢价为2.3%，如果楼层是20层以上，溢价率则上涨至3.5%。而高层住宅的明显溢价主要得益于其吸引到的业主及租客群体。
如今的高层住宅旨在吸引高收入的城市白领们，他们白天工作于伦敦的新老金融城，已经习惯于在市中心生活的他们也深深地被金融城的夜景所吸引。他们偏爱高层住宅，窗外的景观不仅可以消除一天工作下来的疲劳，也渐渐增加他们对这座城市的归属感以及内心成就感。在外形方面，越具有设计感的高楼对年轻白领来说便越具吸引力。
伦敦南岸一区稀缺高层住宅--南华桥251项目
南华桥251是一座优雅高端的41层住宅建筑，坐落于伦敦核心一区，伦敦塔桥以南，坐拥伦敦最古老邮编SE1，可以称得上是伦敦的心脏地区。
该建筑外形大胆，理念超群，由英国著名建筑设计所Allies and Morrison负责设计。它将以其平行四边形的外观，清晰的白色边柱设计和独特的倒三角形楼顶，成为伦敦市中心的一座吸引眼球的天际线。
2017伦敦房地产市场投资分析与预测讲座
暨 南华桥251顶层奢华系列上海全新发售
上海站
4月8日至9日（周六-周日）
11:00-18:00
2017伦敦房地产市场分析讲座 14:00
预留尊贵席位，扫描下图二维码
南华桥251号紧邻伦敦南岸大学和伦敦艺术大学传播学院，并与众多艺术宝殿为邻，包括国家话剧院、现代泰特美术馆、以及新开发的伦敦最高建筑碎片大厦(Shard)。
楼盘位于伦敦一区，步行到达象堡地铁站和购物中心仅需1分钟。南华桥251步行1分钟至象堡地铁站，两大地铁交通要线Northern line和Bakerloo line在此交汇，是连接伦敦核心区和伦敦东南近郊的枢纽。
伦敦塔 - 3分钟
滑铁卢 - 4分钟
金融城 - 4分钟
牛津街 - 10分钟
国王十字火车站 - 13分钟
维多利亚 - 14分钟
金丝雀码头 - 15分钟
2016年9月12日起，Northern Line 周末开通24小时夜班车，未来Bakerloo Line也将由此向南部延伸，对交通已经非常发达的该区而言确实是锦上添花的一件事。
项目步行5分钟范围内有29辆公交车，其中7辆为24小时的公交车，另外还有9辆夜间公交车。
251项目租客群体主要为在新老金融城上班的精英新贵以及伦敦各大高校的师生，租客素质远高于伦敦平均值。从南华桥251搭乘地铁15分钟内可至More London 办公区，老金融城Bank和新金融城Canary Wharf，这里共有近40万的精英在此就业。
伦敦市政府及Southwark区政府，引入30亿英镑进行占地55公顷的大型改造工程，将Elephant& Castle地铁站也将进一步完善，兴建伦敦中心区70年内规划最大的公园，5个公共广场、2个社区花园及自行车高速绿色通道。
2015年7月，英国房地产开发商Delancey旗下的DV4基金和欧洲养老金资产管理公司APG发布消息，将联合伦敦艺术大学传媒学院(LCC,UAL)，共同改造重建象堡新城最核心的区域。
图说：改造后的象堡购物中心效果图，包含一座可容纳1,000人的电影院
未来该购物中心有望建成欧洲第一座美式购物中心。该项目设计方案由Allies and Morrison负责，他们曾负责将国王十字地区升级改造，成功吸引了包括Louis Vuitton和Google在内的世界级公司入驻办公，预计将会为此提供5000新住户。
改造计划还包括翻新传媒学院现有的教学大楼，并在所属地块上兴建更大规模的文教场所，以及配套的商住项目。除此之外还将为起步型企业提供的办公空间，及一座可容纳1,000人的电影院，并建设一个可容纳500名观众音乐表演场地。
图说：改造后的伦敦艺术大学传媒学院主楼内部效果图
图说：改造后的伦敦艺术大学传媒学院内部效果图
象堡地处伦敦市中心，除了辖区内的公共设施外，5到15分钟的距离内，更是有英国的政治中心——国家议会大厦、白金汉宫、首相府和中央政府各大部委等；宗教中心——兰伯思宫、西敏寺大教堂、圣保罗大教堂等；文化艺术中心——国家美术馆、大英泰特美术馆、现代泰特美术馆、南岸艺术中心、英国电影学会等；国际顶级学府——伦敦大学学院(UCL)、伦敦政治经济学院(LSE)、伦敦大学国王学院(KCL)等；以及位于伦敦的世界著名景观名胜——大本钟、伦敦眼、千禧桥等；伦敦新的外交中心——美国驻英大使馆新馆、荷兰大使馆新馆等新使馆区等等。
南华桥251项目由英国顶尖开发商Oakmayne荣誉出品，享有英国10年NHBC建筑质量保证。
南华桥251号共41层，户型丰富，拥有包括开间公寓、一居室、两居室和三居室共270套高档装公寓，全部拥有伦敦优美的景观。
小区配套设施齐全，包括24小时礼宾服务，私人电影院，健身房，spa，提供无线网络的商务廊与多功能厅，另外还有餐厅与咖啡厅。
精装1/2/3房顶层奢华公寓
总价640万人民币起
首付仅5%，32万人民币起
999年租赁权
2017年底/2018年初交房
项目可贷款
世界地产五大行 戴德梁行提供全程咨询服务，及代租代售业务
戴德梁行伦敦住宅部
诚邀您参与
2017伦敦房地产市场投资分析与预测讲座
暨 南华桥251顶层奢华系列上海全新发售
上海站
4月8日至9日（周六-周日）
11:00-18:00
2017伦敦房地产市场分析讲座 14:00
预留尊贵席位，扫描下图二维码
点击“阅读原文”报名