伦敦哪些区域领涨房价？金融危机至今,各区房价涨幅榜揭晓
劳埃德银行（Lloyds Bank）独家研究显示，金融危机以来伦敦房价独领风骚，2009年伦敦物业房产均价为£362,641，如今则为£578,381，增幅59%。其中Waltham Forest和伦敦金融城房价直接翻倍。
过去十年，是世界经济格局发生巨变的十年。针对英国的房产市场，从时间线来看，过去十年经历了金融危机前的高峰，金融危机期间的低迷，随后的逐步复苏以及脱欧公投导致的一度冷却。
从区域来看，过去十年全英房价走势差异较大。据PwC的最新数据，约25%的英国地方政府，其平均房价仍低于2007年金融危机前的最高水平。而与此同时，伦敦房价却大幅上涨，甚至翻倍。
那么回顾2009年至今，伦敦地区的房价增幅存在哪些地域差异？
以东伦敦的Newham和Barking & Dagenham两个行政区为例，这两个地区的平均房价在2008至2009年的金融危机中重挫15%。
然而伦敦向东发展，已经是不争的进行时。从金丝雀码头金融区的成功崛起，到2012年奥运会主场区域的新兴都市中心，再到正式开工建设即将兴起的伦敦最新的中央商务区ABP。东部各行政区的发展潜力已经逐一体现到了快速增长的房价上。在外界利好因素的带动下，这两个地区的房价也迅速回弹，仅在过去两年中就飙升了32%。Newham平均房价由£270,000飙升至£357,000；Barking & Dagenham的房价也超过£285,000。
调查表明，低迷时期聪明的买家应直奔房价下跌最严重地区做好准备，冷静应对。
在伦敦金融城（City of London），2009年以来这里的房价已经翻了一倍。得益于大批新建高端住宅的兴起，住在这周边变得越来越流行。尽管如此，这样一个热门抢手的地段平均房价也刚刚超过£900,000。
另一个房价涨幅巨大的行政区是伦敦2012年奥运会的举办地Waltham Forest。从09年至今，这里的房价已经增长了97%，目前平均房价已超过£433,000。
纵观全伦敦，即便是增幅表现最差的东伦敦Tower Hamlets地区，09年以来房价涨幅也达到54%，平均房价站稳£513,000。足以碾压同一时期内英格兰和威尔士加在一起平均31%的房价增幅。
2009年至2016年间，伦敦核心地带（Prime London）房价居高不下，但涨幅放缓。目前，伦敦房价最昂贵地区依旧是Kensington & Chelsea，平均房价高达£186万镑。
——2009年至2016年伦敦各行政区房价变化——
数据来源：Land Registry
如果将时间线拉长至过去20年，伦敦的房价增幅更为显著
Lloyds银行的研究表明，该时间周期内伦敦部分行政区的房产均价上涨了150万英镑。其中备受关注的Kensington & Chelsea房产均价上涨了648％，相当于每天上涨约£200。
全伦敦房产均价与工资比也从20年前的3.9飙升至了2016年的11.6。当然，这些数字没有根据通货膨胀来调整。
与此同时，伦敦周边一些更为经济实惠的地区房价也在过去20年内飙升。比如上文提到的Waltham Forest和Newham，他们的平均房价分别上涨617%和612%。
过去两年，外围行政区成增幅关键
劳埃德银行抵押贷款部负责人Andy Mason表示，房价复苏最初是由伦敦核心区域的房价飙升拉动的。不过，2014年以来，核心区房价增速放缓，而外围行政区开始加速跟进。
——2009年至2016年伦敦各区域房价增幅——
单看2009年至2014年，伦敦金融城、Westminster、Kensington & Chelsea这些地区平均增幅高达80%。受到一系列外因的影响，近两年来趋于增幅平缓。随着买家向外扩张的步伐，过去两年外围行政区房价平均涨幅达19%，核心区（Prime London）的增幅仅为4%，内环行政区（Inner London）的增幅为12%。增幅排名前10的行政区中，9个来自外围行政区，且增幅均在25%-32%之间。
最贵地区的平均房价涨幅趋于平稳，而伦敦那些价格更亲民的高性价比地区房价涨幅则呈现出健康的涨势。合理的解释是2012年伦敦奥运会带来了持续的影响，同时，诸如Newham这些伦敦外围地区将受惠于伊丽莎白线城铁，届时从这些区域可直达伦敦金融城、西区等地。
此外，脱欧公投为市场带来的不明朗因素虽使得投资者布局资产更为谨慎，但普华永道（Pwc）最新报告显示，后脱欧时代英国房价将进入短期低迷，全英房价年增幅将由2016年的7%放缓至2017年的3.7%。但由于需求不断增加且供应短缺，预计英国平均房价将由2017年的21.2万英镑升至2025年的超过£302,000。暗示脱欧后对英国房产市场信心不减，缓解了投资者对后脱欧时代英国房价的焦虑不安。
备注：伦敦行政区划分
Prime: Kensington & Chelsea, City of Westminster 和 City of London
Inner: Camden, Hackney, Hammersmith &Fulham, Islington, Lambeth, Lewisham, Southwark,Tower Hamlets 和 Wandsworth.
Outer: Barking & Dagenham, Barnet,Bexley, Brent, Bromley, Croydon, Ealing, Enfield, Greenwich, Haringey, Harrow, Havering,Hillingdon, Hounslow, Kingston upon Thames, Merton, Newham, Redbridge, Richmond upon Thames,Sutton 和 Waltham Forest
（读者福利）
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