租金收益和资本增值该怎么取舍？最新对比工具给出答案

固定资产投资向来以稳定持续的收益备受投资人的青睐。如何成为一个房东，也是越来越多许多手头有闲置资金人士们关注的热点。

不管是第一次投资房产的菜鸟还是经验丰富的出租房房东（Buy to Let），租金收益和资本增值是衡量一项房产投资的两个基本要点。

如果您正在考虑将部分资金投到房产中，那么一定会期望通过租金定期获得可观的收益，或在持有多年将房产转手时获得不错的资本增值。尽管投资不可能百分百的保证，但根据所选择的投资区域，想要把租金收益和资本增值一举囊括也并不是不可能的。

对于BtL的房东们，面对租金收益和资本增值，不同类型的投资需求有哪些分别呢？

一般来说，短期投资者更应该关注可以提供较高租金收益的的区域，而长期投资者则可以关注历史收益一贯不错的区域。但是，对于许多第一次投资房产的新手，需要提前考虑好的是，租金收益和资本增值哪个对您更重要。

简单来说，租金收益就是您每年可通过租金获得的收入。要计算租金收益率，需要用预期租金收入除以房产成交价。比如您投资的房产售价是50万镑，年租金收入是2.4万镑，那么这套投资房产的租金收益率就是4.8%。

说到资本增值或房价涨幅，就是您从房产购买到出售这一阶段房价的累积增长部分。比如5年前以3万镑买了一套房产，5年后以4万镑卖出。这笔房产投资的资本增值就是1万镑。当然，作为一个谨慎的投资者，还需要考虑目前英国适用的额外房产印花税政策等投资成本。

最近来自GoCompare的一款全新对比工具可以显示哪些区域是目前最适合投资的，该工具考虑了平均房价、平均收益率以及租金增幅等数据。同时，还关注了该地区年龄在35岁以下的人口数量，毕竟这部分千禧一代才是租房的主力军。

根据对上述数据的综合分析，英国北方经济引擎——曼彻斯特被评为出租房产最佳城市。它拥有全英最高的平均收益率，为5.55%，租金年增幅为5.57%。

另外，在资本增值方面，曼彻斯特同样领跑全英。据Hometrack公布的最新房价指数，截至2018年6月曼彻斯特的房价年增幅为7.4%，排在全英首位。 

那么，究竟是什么原因让曼彻斯特成为英国最适合“做房东”的城市呢？下面就看小编分布解读：

1.重要的城市地位-北方经济引擎

曼切斯特位于英格兰西北部，是英格兰主要的工业中心和商品集散中心，也是英国除伦敦以外最大的金融中心城市。曼切斯特是英国“北方经济引擎”计划的核心城市。政府将拨款2000多亿英镑于完善城市的医疗体系，教育设施和交通设施。受此利好促进，曼城近年来聚集了伦敦以外最大力度和密度的基础设施投资及商业投资。

2.强大的经济基础

曼切斯特有着强大的商业竞争力，其经济涵盖众多领域，包括金融、制造业、工程业、医疗卫生、零售业以及创意产业。作为英国第二大商业与工业城市，这座城市的经济总值达到5,960万英镑。英国富时指数前100的公司中有65家都选择在曼切斯特设立总部。

从BBC到谷歌，从亚马逊到律所Freshfields Bruckhaus Deringer，越来越多企业为了寻找更便宜的办公空间选择曼彻斯特。Spinningfields是近年来曼彻斯特重要的商业中心，拥有超过7000名雇员的苏格兰皇家银行新总部就坐落于此。

根据安永于2016及2017年发布的“英国吸引力”调查，曼彻斯特及北方经济引擎计划吸引了英国第二高的直接投资，仅次于伦敦。作为欧洲领先的商业热城之一，曼彻斯特的关键产业包括科研、制造、工程、数字技术和商业服务。

3.庞大的学生族群

曼切斯特拥有四所著名大学，分别是曼切斯特大学、曼切斯特城市大学、索尔福大学和博尔顿大学，是英国拥有学生人数最多的城市。2015/16年，曼彻斯特的学生群体达到6.5万人。庞大的学生群不仅为城市带来巨大的活力，同时也保证了房屋租赁市场的稳定发展。

4.强劲的人口增长

曼彻斯特不仅是伦敦之外人口增长最快的城市，也是最年轻的城市之一。在曼彻斯特，25岁-29岁年轻人的比例高出英国平均值60%，而曼彻斯特大学每年近2万名毕业生更支撑起它的就业市场。 到2025年，曼城中心城区将会增加55,000个新就业岗位

1996-2016年，曼彻斯特的经济规模扩大2倍，人口增长了28%，比英国其他主要城市的平均水平约快17%。预计至2025年，曼城人口还将增长125,000人。强劲的人口增长将进一步刺激对住房的需求。曼彻斯特人口增长率是目前房屋新增率的15倍

5.与中国日益密切的合作

中英关系目前进入蜜月期，双方已经签署300亿英镑的贸易协议，预计将创造3900工作岗位。另外，中国和曼城直航已经开通，北京建工参股的空港城计划将投资一亿三千万英镑，创造16000个工作岗位。在不久的将来，曼城将成为体现中英纽带的标志性城市。

6.高速铁路的价值推动

HS2是英国一条计划中的高速铁路路线，以丫字型连接伦敦、伯明翰、曼彻斯特、利兹等地，设计时速达400公里，预计2026年完成首段伦敦至伯明翰段，2033年全线完工。 届时曼切斯特到伦敦的时间将从原来的2小时缩短到1小时。 

7.一路领跑的房价增长

2017年底，第一太平戴维斯公布了未来5年英国各地区的房价走势预测报告。报告指出未来5年，英国西北部区域的房价平均涨幅(18.1%)将是伦敦地区涨幅(约7%)的2.5倍、将远超英国平均增幅(14.2%)。其中曼彻斯特的涨幅预计达到28.2%，居全英之首。

而这要归功于以曼彻斯特为中心的就业增长对楼市的支持。这里相对较低的生活成本也吸引了伦敦人和一些专业人士来定居。

历史数据参考：

2011-2017年，六年间曼彻斯特房价增长了52%

2015年以来，曼彻斯特每平方英尺平均房价增长了32%，从250英镑上升至330英镑

仅2017年，曼城两居室的平均售价上涨8%相同面积的每套住宅平均租金上涨3.2%

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