东伦敦真的供应过量吗？一组数据帮你梳理投资思路
大伦敦政府大胆改造金丝雀码头，一步步将其发展成与老金融城平起平坐的吸金旺地。这样的成功让伦敦人尝到了甜头。
作为伦敦最大的开发区域之一，皇家码头区(Royal Docks)被伦敦政府寄予厚望，将其定位为伦敦第三个金融城。总投入近30亿英镑，力图在伊丽莎白线城铁、DLR及伦敦城市机场的辅助下，为东伦敦打造又一个充满活力的就业中心。
对于一个从无到有的新兴区域，大量的塔吊和工地不免给人一种“供应过多”的感觉。实际情况是否和感官印象一致呢？
从数据上来看，皇家码头区获得规划许可的新建住宅数量的确不低，目前在建住宅为3248套，已经获得规划许可但尚未开工的项目数量是4532套，低于金丝雀码头和奥林匹克公园的供应量。
而皇家码头区的人口增长预计也反应了这里的开发规模，据大伦敦政府预估，未来10年皇家码头区的人口将增长71%。尽管总人口数仍将维持低位，但这一增幅超过了东伦敦另外两个热点区域：奥林匹克公园区和金丝雀码头区的人口增长。
近30亿英镑汇聚，打造伦敦新商务中心
内占地50英亩的Silvertown Quays和位于Royal Albert Dock的亚洲商务港项目是皇家码头区内两个最重要的增长点。两个项目累总价值近30亿英镑，其中Silvertown Quays将建成3,000套新建住宅及50栋商业建筑，30万平方英尺电子竞技中心；而亚洲港务港项目将建成350万平方英尺办公空间，预计新增3万就业机会和60亿镑经济产值。
纽汉姆区政府认为，Silvertown Quays项目完工后每年将吸引1300万国内外游客，为当地经济带来每年3300万镑的推动并为伦敦带来每年2.6亿英镑的经济增长。
因此，创造东伦敦新兴商务区的雄心壮志与大规模的住宅开发项目是匹配的。与金丝雀码头和奥林匹克公园区的发展走势一致，皇家码头区的住宅需求是二三十岁、需要通勤上班的年轻一族驱动的。粗略统计，当Silvertown Quays和亚洲商务港项目完工后，皇家码头区预计新增的就业量近5万个。与不到1万套的住宅供应相比，供需关系一目了然。
/东伦敦潜力项目，35万镑起/
Pontoon Reach位于伦敦东3区，由英国本土开发商Redrow精心打造。项目共295套公寓分布在4栋住宅楼中，最高13层。小区中央设有景观花园。项目户型丰富，包括单身公寓、一房公寓、两房公寓和三房公寓。
投资亮点：
多个重点大型升级改造项目环绕，区域面貌将焕然一新
步行5分钟至Pontoon Dock轻轨站，交通便利，吸引金丝雀码头及金融城雇员
Custom House站的伊莉莎白线城铁将于2019年通车，迎来第三轮红利期
低总价提升投资性价比，首付只需5%，999年产权
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重新定位的城市机场
皇家码头区还有内伦敦市区唯一的机场——伦敦城市机场，直飞超过40个欧洲商务城市，也可经爱尔兰Shannon转达纽约
2016年，伦敦城市机场已经获得了3.44亿英镑的扩建资金，实现到2025年再增加32,000个航班、新增一家酒店，航站楼面积增加三倍至60万平方英尺。届时，城市机场的年客运量将从2016年时的450万人次急剧提升至650万人次。扩建工程完成后，直飞纽约、迪拜、莫斯科、孟买指日可待。
目前，包括来自中国的大型航空公司，都对从城市机场开通直飞世界各地的航班表现出浓厚的兴趣，国际都市间的直飞将被列入其常规航程表中。
交通升级，刺激红利释放
目前，Pontoon Reach所在的皇家码头区已经配备有非常出色的轨道交通，可方便地去往伦敦主要目的地。
从项目出发，步行5分钟至Pontoon Dock DLR站，12分钟可至金丝雀码头/Stratford(伦敦奥运新城)，19分钟可至伦敦金融城。
2019年通车的伊丽莎白线城铁也将提升Pontoon Reach的通勤能力。届时从Custom House站搭乘伊丽莎白线城铁，10分钟可至利物浦街站，15分钟可至Tottenham Court Road，17分钟可至邦德街。
而随着伊丽莎白线城铁通车而来的，还有周边楼市的另一轮红利释放。实际乘坐这条轨道交通所带来的通勤时间大幅缩短，都会以巨大的购买、租住需求反馈到沿线站点周边的房产市场。房价、租金的双重涨幅也将远超市场大行情。而这些红利释放会是一个逐步的长期过程。
就在今年初，GVA公布的最新的研究指出，到2026年伊丽莎白线城铁(Crossrail 1)沿线站点一公里范围内的房产价值提升将高达201亿英镑，远高于2012年时预计的55亿英镑额外增值。
多个大型商圈环绕，提升居住便利性
尽管东伦敦码头区发展得晚，但快速的开发节奏并不会影响皇家码头区的生活便利程度。凭借着便利的交通，从Pontoon Reach可以方便的去往O2、Stratford、金丝雀码头这三大商圈。
Westfield Stratford
12分钟车程可达的Westfield Stratford，是伦敦东部的超级购物中心。至少有280家商店，包括约翰Lewis，Waitrose和Marks＆Spencer，将充分满足休闲购物的欲望。
O2
今年10月20日，位于东伦敦格林威治半岛的O2将迎来一个伦敦市中心首个奢侈品牌打折购物中心——Icon Outlet。占地21万平方英尺的零售综合体将改变O2体育中心在购物方面的体验，迎来85家商户和3.5万平方英尺的新餐厅、咖啡馆和酒吧区域。这些生活配套的加入，预计每年将为O2吸引4-5百万名游客。
除了购物中心的开张营业，格林威治区的议员们批准了在O2体育场旁边建设一座可容纳4000人音乐场地的规划申请。
金丝雀码头
金丝雀码头区域现有的购物中心拥有上百家高中档品牌专卖、商店超市、餐馆酒吧、健身房等配套设施，临近还有著名的购物中心Westfield Stratford、O2娱乐休闲城等。
图说：ExCeL国际会展中心
此外，临近的ExCeL London和The Crystal两大国际会展中心，皇家格林尼治天文台和英国国家海事博物馆，都为这个区域提供了丰富的文化、休闲娱乐的场所选择。
学生党汇聚，租赁需求长期稳定
除了在金融城和金丝雀码头工作的白领、金领们，东伦敦还拥有丰富庞大的学生租客群体。从项目出发，骑车10分钟即到东伦敦大学(University of East London, Docklands Campus)，这是一所公立大学，共有两个校区，分别在伦敦码头区和斯特拉特福地区。该大学拥有来自110个国家的超过26,000名学生，也使得这里租房的需求特别旺盛。
另外，搭乘DLR和地铁40分钟内即可到达伦敦的多所世界级学府，包括国王学院、伦敦政治经济学院、玛丽王后大学、格林威治大学、帝国理工和伦敦大学学院。
/35万镑起投资型靓盘/
Pontoon Reach位于伦敦东3区，由英国本土开发商Redrow精心打造。项目共295套公寓分布在4栋住宅楼中，最高13层。小区中央设有景观花园。项目户型丰富，包括单身公寓、一房公寓、两房公寓和三房公寓。
项目临近泰晤士河及码头，为业主提供了丰富的水畔休闲、娱乐机会，而步行6分钟可至的Thames Barrier Park是一片开放绿地，可供业主休闲放松。临近的亚洲商务港一期即将于2019年初完工，届时将为周边带来一系列咖啡、餐馆等生活配套。
图说：Thames Barrier Park
小区还配有121个地下车位，设有前台礼宾服务。每套公寓为精装交房，全屋地板采暖。
项目基本信息
开发商：Redrow
位置：North Woolwich Road, London E16 2AD
产权：999年
交房时间：2021年春/夏
行政区：Newham
价格：£350,000起
10月20-21日Pontoon Reach北京分享会
主题：解读伦敦潜力区房产投资秘籍
主讲：英国房产与投资周报
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