怿直说| 低门槛置业英伦有哪些选择？
高净值资产人士海外置业已经不是什么新鲜话题。从伦敦到曼哈顿再到澳洲都能见到中国人大手笔看房买房的身影。进入2018下半年，人民币兑美元为主的外币的不断贬值让越来越多中国富裕阶级感到担忧，因此也加快了他们海外资产配置的步伐。
过去2年，脱欧不确定性拖累了伦敦市场以往的强势增长步伐，包括北方经济引擎曼彻斯特、英国第二大城市伯明翰却凭借强劲的增长势头、较低的投资门槛、更具吸引力的年化收益吸引了众多投资者的关注。
本期《怿直说》连线国际领军的房地产服务机构莱坊(Knight Frank)中国国际投资部董事程怿，为各位投资者解读低门槛置业英伦的投资秘籍。
《英国房产周刊》：伦敦市场冷却的同时，伦敦1小时通勤圈以及曼彻斯特、伯明翰等区域的楼市迅速升温，受到不少本地买家和国际投资者的青睐。这些城市值得关注吗？
程怿：诸如伯明翰、曼彻斯特这些市场是有机会的。价格比较亲民，大多数投资者都更容易负担。和伦敦比起来，英国的二线、三线城市房产的投资总价相对低很多，但是租售比会高很多。伦敦的房产搏的是资本增值，但其他的中小型城市搏的是租金收益。
《英国房产周刊》：针对一些预算在200-300万人民币的投资者，一定要选择伦敦吗？在置业英伦时应该如何选择呢？
程怿：建议客户量力而行，根据自己的预算来选择城市和项目。如果预算在200-300万人民币，伦敦的门槛较高可能不适合这部分投资者。
一般来讲，如果在伦敦买房，租金的年化收益在3%-4%左右，但是在伦敦以外的中小型城市，比如伯明翰的收益在5%左右。而且离伦敦越远，房产的租金收益反而可能越高。这些房产其实比较适合一些刚刚工作、存款还到一定数量的年轻投资者，或者是一些年长的投资者。因为这些项目的总价低，投资者不用贷款的话，租金收入能够提供很好的现金流。所以，低预算有低预算的投资方法，高预算有高预算的投资手段。
图说：目前曼城和伯明翰的房价还远低于全英平均值。图标源自《金融时报》
《英国房产周刊》：英国有哪些新兴市场值得关注？
程怿：一般来说，英国伦敦以外的投资市场主要包括两大类：一是诸如曼彻斯特、伯明翰这类区域型大城市，二是以伦敦为核心的通勤城市，比如考文垂、雷丁。
图说：曼彻斯特媒体城
图说：伯明翰
比如伦敦通勤圈的雷丁，目前交通就很方便，2019年还会贯通伊丽莎白线城铁。 不断优化的通勤条件对本地居民的吸引力十分巨大，无论是买房还是租房。这也意味着这类市场的租金受益和二次转手都保障。
图说：伯明翰房价走势（2005-2017年）
图说：伯明翰的城市竞争力：2个HS2站点，2022年举办英联邦运动会
如果将目光投向距离更远的其他城市，伯明翰近几年的表现也相当突出。一些大型开发商的进入也反应了市场的走向，比如2018年莱坊就代理了由伯克利公司开发的伯明翰Snow Hill Wharf项目。
图说：伯明翰Snow Hill Wharf项目
《英国房产周刊》：海外投资者如何判断英国某个二三线城市项目的投资价值？
程怿：开发商的资质背景，项目的位置都是考核一个项目的标准。英国住宅市场成熟、稳定，定价较透明，开发商也比较规范，不太会发生定价过高的情况。
我认为投资者可以透过诸如Rightmove、Zoopla这样的网站对某个区域的房价做一个背景调查。如果投资者有兴趣，希望了解更多信息，也可以通过谷歌地图对项目的周边环境做简单的研究，这样可以更好地保护投资者利益。
《英国房产周刊》：与伦敦相比，投资这些城市时有什么风险？需要注意什么？
程怿：即便是在这些城市，英国开发商的总体稳定性也是不错的。对海外投资者而言，购买房产之后，找到一家安稳合适的代理来管理、维护这个物业是非常重要的。另外，中国投资者大部分都是第一次海外置业，一位专业的律师来帮助投资者处理整个买房交易也非常重要。
当然，这些二、三线城市的市场活力和伦敦相比还是有一些差距。因为伦敦是世界级大都会，而曼彻斯特、伯明翰这类城市属于欧洲级的大城市。虽然有差距，但也各有利弊。
从长远来看，伯明翰这类城市的价值增幅不一定会超过伦敦，毕竟伦敦的需求非常旺盛。但这类城市的优势在于它的准入门槛更低，租售比也比较可观。如果用70%的贷款计算，在伯明翰这种城市，租金也是可以覆盖贷款还款的。
当然，我们也不建议投资者去一些特别小的城市投资，毕竟它的流动性肯定没有伦敦、曼城、伯明翰这类城市好。大城市总是存在需求的，二级市场会比较活跃。如果是一些小村、小镇或者人口较少的小型城市，这些区域的房产最大的缺点就是流动性没那么好。为了保持一项投资在各个方面的平衡，我们建议选择大中型城市投资，比如牛津、剑桥、雷丁、曼彻斯特、伯明翰这类城市。
《英国房产周刊》：针对小额投资项目，贷款方面是否存在风险？
程怿：如果总金额过低，比如15万英镑以上，建议投资者还是做好全款交房的准备。如果总价在20万以上，银行的放贷率还是很高的。
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