主编说| 脱欧/海外买家印花税将如何影响英伦房产投资？
2019年英国将面临诸多变化！
有关“脱欧”，最终将以何种方式“脱欧”，现在结果尚不明却。有关“海外买家的房产新政”，英国政府近日公布了针对海外买家在英格兰或北爱尔兰地区购买房产时征收1%的“海外买家印花税”的征税草案。
这些变化将对英国/伦敦房产有哪些影响，相信很多英国房产投资者都心存疑惑。
《英国房产与投资周刊》范主编接受了房产服务机构高力国际的采访，分享了分主编对脱欧后英伦楼市走向的观点！
高力国际(Colliers International)总部位于美国华盛顿州西雅图，是全球领先的房地产服务公司，分别在纳斯达克证券交易所和多伦多交易所上市交易，致力于向世界各地的房地产用户、业主和投资者提供全方位的卓越服务。
高力国际是国内首家拥有多国跨国实力的海外物业置业团队，业务覆盖包括英国、澳洲、加拿大、美国、新西兰、以及日本等多个热门海外物业投资市场，只和当地知名开发商合作，专注为客户把握优质的国际物业投资机会，无论是移民自住还是投资型买家，我们皆为其提供各个方面协助客户购买的过程，包括管理、租赁及贷款等。
范慧勇
《英国房产与投资周刊》主编
《英国房产与投资周刊》是英国唯一一家专注于房地产和投资领域的中文出版物。 范慧勇主编自2004年旅居英国以来，长期研究英国房地产市场，对伦敦房地产市场、区域特点、楼盘信息有着全面、深入和系统的知识。
主编范慧勇先生对中英商贸投资、英国政治经济、社会福利制度、英国华人历史有深入研究。他拥有17年在英国和中国领先媒体机构的工作经验，采访了数百家世界领先的机构CEO，曾任英国《华闻周刊》执行主编、《21世纪经济报道》管理财富新闻部负责人。而且是畅销商务管理图书《21世纪管理先锋》的联合作者，21世纪丛书《世界500强韬略》、《聆听商界领袖声音》的主编。
高力国际
英国脱欧结果目前还不明确， 请问主编对于英国脱欧谈判接下来的情况有什么见解？
脱欧谈判在当前遇到了几乎是最后的一个瓶颈，就是北爱尔兰边境问题。如果这个问题上跟欧盟达成共识，那么脱欧就剩下英国议会表决投票的最后一个环节。
但在英国正式脱离欧盟之前，英国楼市仍将处于一个不确定期，就是英国脱欧是否明确。
无论是大到英国经济的总体，还是具体到楼市，都需要一个明确的脱欧结果。至于说是有协议的按秩序“软脱欧”，还是无协议的“硬脱欧”，差别将是正式脱欧之后的波动情况的不同。
高力国际
针对不同的脱欧结果，对楼市会有怎样不同的影响？
如果是有协议脱欧，受系统预期的向好影响，楼市将平稳回暖；但受届时英镑的升值，却会压抑海外投资者的积极性。
如果是无协议脱欧，房价将出现大幅震荡，有几种可能：
一种可能是，出现类似2007年次贷危机爆发后短期内房价大幅下滑的可能。但正如2018年首次购房者呈现历史高位的现象，由于英国尤其是伦敦楼市总体上长期供不应求的关键要素决定了，对于收入状况较好的买家而言，将会积极入市抄底。
第二种可能，受到英镑在正式“硬”脱欧后短期的再贬值的窗口期，对脱欧后英国长远发展有信心的海外买家抄底。
高力国际
有数据显示，在英国脱欧结果尚不明确的情况下，伦敦楼市仍有国际买家持续买进，您怎么看待这个问题？
确实是不论英国如何脱欧，伦敦楼市都正在受到国际买家的持续买进。最新的数据显示，英国脱欧谈判期间，来自欧盟的买家非但不担忧英国脱欧，反而趁机抄底，欧盟买家仅次于英国本地买家，占比19%，比2017年下半年的10%大幅上涨。充分显示脱欧给大量买家创造的机会。如何从短期的波动中发现机会，考验着投资者的智慧。
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高力国际
英国针对海外买家即将征收1%的“海外买家印花税”，您觉得还有哪些政策细节需要关注？
英国政府已经公布了针对海外买家征收印花税的征求意见稿，海外买家印花税将按1%的税率征求民众意见。征求意见的截止日期为2019年5月6日夜11:59。征税的进一步细节将于征求意见结束之后公布。
高力国际
您觉得1%的税率合不合理？
英国的海外买家印花税是发达国家里最晚出台的，也是完全出于英国国内部分买不起房子的选民的压力而出台的政策。对于英国政府和选民来说，是合理的；对于海外买家而言，当然是不合理的。但和香港、加拿大、澳大利亚等国家动辄两位数的税率相比，英国的1%税率，仅仅是个象征性的税费。
高力国际
该项税费虽然还未开始实施，但仍有投资者比较担心对房产的影响，对此您有没有什么好的建议？
无论海外买家印花税何时执行，我都认为：认真选择一个好的投资项目，远比担心1%的印花税重要。道理很简单，如果纠结1%的印花税，匆忙间选择投资了一个潜力不太好，或者某些方面不理想的项目影响到保值增值，就得不偿失了。
在伦敦楼市，好的项目能在短短的时间里轻松上涨较大的幅度，1%的一次性成本很快就能成为可忽略不计的。
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高力国际
2019年英国将面临诸多变化，您觉得伦敦的房产市场是否还值得投资？
2019年是英国脱欧最关键的一年，英国将面临一些新的不确定性。但是从英国的制度稳定程度看，无论有什么变化，伦敦楼市的基本行情并没有本质的改变。
高力国际
那您能从客观方面为我们举例说明么？
可以。我这里至少有几个客观的现实依据可以说明。
首先，伦敦房产的本地居民需求的严重供应不足局面，不会因为当前的脱欧等形势有所改善，反而会更加严重。再加上国际买家对伦敦房产的持续需求，按照市场经济最最基本的规律，伦敦房产将持续呈现需求旺盛、价格稳定上涨的趋势。
伦敦地区每年新建住房约为3万套，远远无法满足每年新增逾6万套的实际需求，导致大量居民不得不合租或居住在更外围的通勤城镇。
住房严重不足的趋势，意味着伦敦楼市几乎不存在泡沫，进一步坚定了本地自住买家或国家投资者持续购买的信心。
其次，因为供应不足的日积月累，英国房产的居住属性非常强，尤其是伦敦地区，所有约340万套住宅房产的空置率，仅仅0.6%。英国最大的房产网络Rightmove的一个统计显示，全伦敦所有出租房产的满足率在98%。从不同角度印证了伦敦绝大部分房产的刚需性。
第三，英国楼市租金能轻松还月供贷款的现象。2007年次贷危机之后，英国央行切实吸取教训，对出租房按揭贷款出台了非常严格的监管政策。央行规定银行必须确保房产月租金收入必须达到月供款的135%到145%，决定了投资业主们几乎不会出现断供的情况发生。即使平均房价下滑多少，只要房产处于出租状态，几乎不会出现抛售或甩手给银行的情况。
高力国际
从您列举的客观现实来看，我们可以直接理解成伦敦市场还是值得投资的对吧？
嗯。从推动需求和价格上涨，以及市场风险规避的双向保障分析，伦敦房产都是值得投资、并且长期持有的。
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高力国际
很多买家们都想了解，从您的角度来看，投资伦敦房产，如何挑选项目？
伦敦房产以及全世界房产投资的最基本原则，都是地段、地段、地段。
高力国际
您能具体为我们分析下么？
按照英国权威机构的统计分析，具备快捷通勤的轨道交通站点、社区拥有独具特色超市、拥有大量露天座位的餐厅或酒吧、周边街区有较大规模升级改造项目、年轻的职业人士趋之若鹜、周边学校优质、以及治安等综合环境良好的区域，都是值得投资的房价升值潜力区域。
在伦敦这个市场，挑选项目在地段的基础上，还要考虑买房的具体目的，是用于自住，还是纯投资买房出租的目的。
高力国际
如果买房是为了自住，要怎样挑选？
用于自住的房产，通常是沿着自己经常通勤的轨道交通线路(包括地铁、火车、城铁、轻轨、电车等)的站点，最好是不用换车的直达线路沿线，最多换乘一次的沿线站点选房。
自住房产距离站点的步行距离，最好不超过15分钟。还要充分考虑房产周边的社区环境、购物餐饮、医疗等公共服务配套。为子女教育目的的自住，学校一定是最重要的考虑。
高力国际
那如果是为了投资，在选择上又有什么不同么？
用于出租的纯投资房产，距离轨道交通站点的步行距离，最好不超过10分钟。一方面确保房产的保值，另一方面确保在出租市场的竞争力。
高力国际
那如果希望自己挑选的项目，房价有大幅度上升的潜力，该注意什么？
在自住和出租两个方面差别之外，如果希望房价有大幅上涨潜力的投资，需要选择有明显、明确升级改造项目的区域。这可能意味着该区域之前的状况较差或者口碑并不好。
在伦敦，成熟完善的社区，房价通常是跟大的行情变化的，保值的基础上不会有特别明显的额外增幅。也只有哪些配套或居住环境曾经不太好的区域，在升级改造的过程中，才会有超出平均行情的涨幅。
高力国际
非常感谢您为我们带来的精彩分享，相信一定让关注伦敦房产动态的投资者们受益匪浅！
总体而言，在英国伦敦投资购房，需要明确自己的目的和目标。选择有实力有诚信的机构提供专业的指导，在确保自己投资安全的基础上，实现最大程度的回报。高力国际作为您身边的海外房产专家，为您提供全方位的置业服务！