CBRE张绍迁：中企投资英国房地产的“黄金秘笈”
过去的十年，是中英房地产市场实现“租、买、售、投”华丽转身的十年。作为全球房地产最大的顾问咨询机构，财富500强上市公司，世邦魏理仕（CBRE）伦敦中国企业部见证并操盘了中国银行、中国工商银行、中国建设银行等国家级金融机构购买伦敦金融城核心资产，合围英格兰央行的完美商业构想；与此同时，中国华彬国际、复星集团、平安保险等继续接棒，购得优质资产，逐渐包围英国地标性建筑“伦敦塔”：中国人寿、海航集团等乘胜追击，进军金丝雀码头金融区腹地……至此，中资机构在伦敦购买大型优质商业资产的资金量以每年复合增长率高达94%的速度递增，成为英国这个全球资本市场上一支举足轻重的新生力量。
谈到中英大型房地产交易的内幕和秘笈，近日，记者有幸采访到了这位“行业翘楚”世邦魏理仕（CBRE）欧洲/中东/非洲执行董事张绍迁先生（Richard Zhang）。迎着清晨和煦的阳光，硕大的落地窗前，这位业界焦点的“掌门人”谦虚睿智，当记者问他：靠什么赢得90%中英房地产交易，又是如何做到每笔交易都超过收益率预期呢？张绍迁先生笑谈：“因为，我们只做正确的交易！”鉴于行业规则，张绍迁先生并没有透露任何交易内幕和细节，但他开头的三句话似乎以另一种方式回答了记者的疑问，他说：“顺势，我们是顺中英大势而为；专业，全球顶级操盘水准；团队，打造世界级中英混合战队。”因为拥有这三样“秘笈”，所以CBRE一直是行业领跑者。
作为顾问参加中资机构进入伦敦地产最早、并占有绝对市场份额的团队领军人物，世邦魏理仕伦敦中国企业部创始人张绍迁先生因其卓越的业绩，2015年被英国最权威的专业房地产杂志《地产周报》(Property Week)评选为“英国房地产界40位40岁以下的最具影响力（Forty Under 40）”的人物之一。他同时还担任英国48家集团俱乐部房地产行业特别顾问，英国华人房地产协会特别顾问等。
针对中资企业在英国房地产市场投资的历史和现状，面临的问题、隐患，以及投资区域和未来趋势等问题，《英国房产与投资周报》日前独家专访了张绍迁先生。
图说：CBRE 欧洲/中东/非洲执行董事 张绍迁先生（Richard Zhang）
制度和资产优势
伦敦是“房东的天堂”
《英国房产与投资周报》：近年来，伦敦作为全球一类投资市场，持续受捧。而您的团队在中英地产交易中，占90%市场份额。请问，根据您的经验和分析，伦敦具备哪些优势，让中国投资者趋之若鹜？
张绍迁：伦敦在全球房地产投资市场处于遥遥领先的地位，受全球资本市场青睐，得益于以下几点：
第一，市场透明度全球最高，超过美国。
第二，对于投资者而言，英国伦敦是“房东（业主）的天堂”。这涉及税务、管理费、规则等很多方面。投资者作为房东，收取房租之后，基本上没有成本。而且行业规则是房租只涨不跌。在租约方面，甲级写字楼10年期起租或更长，十分有保障。
按照美式的说法叫“Triple Net Lease”,伦敦三净租约的收益回报很高，美国通常的商业地产也做不到。
第三，市场流动性很充分，也就是说，在伦敦有房地产资产，你永远可以快速变现。
总交易量方面，尽管去年伦敦在全世界排第二，纽约排第一。但问题是，纽约大部分人是自己在玩，犹太人基本上掌控了纽约核心的地产市场。美国市场和英国市场的国际投资者和本土投资者的比例基本是对调的—美国市场是三七开，三分是国际投资者，七分是本土。英国刚好相反，七分是国际，三分是本土。特别是近些年，这种趋势越来越明显。
去年，整个伦敦中心区写字楼的交易量约为164亿英镑，稍逊于纽约。像我刚才所说的，伦敦的海外买家比例明显高于任何其他国际门户城市，也就是说伦敦的流动性全球最好。
第四，根据行业的总体反映，伦敦市场国际化的友好程度最高。伦敦被称作Safe Heaven“避险天堂”，资金投资在伦敦的安全程度全世界最高，也是伦敦最吸引人的地方。
第五，如果再深入，英国的税务政策更有优势，尤其是和美国相比。
对于税务规划完善的投资者，包括做离岸商业投资，在英国赚了钱几乎不交税。这么好的市场，100英镑投资进来，之后以200英镑卖掉，赚取的100英镑几乎不用交税。这在发达国家的高税收政策下是极具吸引力的，而在美国这是不可能的。原因是第一，美国监管机构的制度与英国不同。第二，美国的税务成本远远高于英国。
第六，英国市场的包容、自由程度绝对世界第一。比如做开发项目，尽管需要遵循行业规范或法规制度，但和其它国际市场需要申请很多牌照才能预售相比，英国市场几乎是零限制。英国房地产行业理念是：房东的天堂，交易双方都收益，政府最少的行政干预，以及令人羡慕的税收政策。
当然，伦敦的优势还有很多，比如地缘伏势，文化吸引力，全球多个领域行业规则制定者，交通，教育，民生安全等等，从各方面都促使其成为最受喜爱的投资目的地城市。
有没有泡沫
市场说了算
《英国房产与投资周报》：正如您所说，伦敦的地产项目在全世界受青睐，市场持续上涨，于是有一些分析人士开始认为伦敦房地产的价格过贵，或存在泡沫，您如何分析？
张绍迁：伦敦房地产市场的全球交易量，包括中英房地产市场，在过去的十年里大势上是呈持续上涨的。但持续上涨并不代表市场交易就没有起伏，这是正常的市场状况。至于这其中有没有泡沫，不是靠什么人猜测，而是市场说了算。很简单，在一个开放的、自由的市场上，没有人能规定市场的上下限。有人质疑伦敦的资产贵，那么我们可以简单的将去年所有的投资产品回报率做个对比，划一条垂直中线是零，大部分投资产品回报率在零的左边，在去年是赔钱的，比如股票、黄金、银、铜、铁，所有贵金属、有色金属和钢铁；在零线的右面，房地产，特别是伦敦写字楼的总体回报收益是所有投资载体中最高的。如果说伦敦写字楼的价格贵，有谁能找一个比它更好的产品来？
《英国房产与投资周报》：难道伦敦市场是完美的，没有任何风险吗？
张绍迁：这世界没有任何事是完美的，风险无处不在。目前看来，欧盟公投还是个悬念，而且目前形势不太乐观，但是我还是坚信英国不会脱离欧盟。就像2014年9月苏格兰独立公投一样，看起来情况不妙，但是只要是稍微理性地考虑，就不会选择独立。智者，永远选择正确的路。
但这并不代表我们就可以“坐享其成”的迎接2016年。从中国投资者的角度考虑，2016年的不确定性更具复杂性。全世界的媒体和市场会重点关注中国的经济和政治政策。新年以来，我们的同行、客户也好，以及政府部门，大家找我咨询的焦点都在：中国股市熔断这几次，20%又蒸发了，还会有企业继续出来投资吗？
试想，如果中国股市新年以来的情况发生在伦敦，就会触发各行业恐慌；如果发生在纽约，新一轮金融危机就又来了。但是发生在中国，就没什么大问题。除了源于中国股市跟经济基本面的关系不能划等号之外，还有就是强大的中央政府对中国企业走出去做海外投资战略的决心和能力是不会动摇的。
再有，就是人民币汇率问题。在加入SDR，获得国际货币基金组织（IMF）的特别提款权后，人民币国际化并作为全球多个国家的外汇储备是大势所趋。对于转型中的中国经济和人民币国际化历程而言，SDR既是人民币在国际舞台上用能力和实力说话的“面子”，又是中国深化金融体制改革、扎扎实实做好经济的“里子”。有“面子”有“里子”，海外强大的人民币需求中，投资全球一类市场不动产，毫无疑问，仍是“优中之选”。
许多问题就是如此，看似危险，但实际上是机会。很多看似不确定的因素，对中国资本进一步走出来，或者对个人海外投资，其实是有积极的促进作用。
《英国房产与投资周报》：针对个人投资者，最近两三年在伦敦炒期房楼花的人越来越多，您对当前的市场预期如何？
张绍迁：CBRE的伦敦住宅部非常专业，100多位私人投资物业的专业团队成员服务全球客户，他们中给中国大陆客户提供顾问咨询的一个人，年最低交易量超过5亿人民币，可见伦敦市场的美誉度之高。需要提醒中国大陆买家，目前行情不适合继续炒楼花，应该看中伦敦住宅市场的中长期投资价值。伦敦房地产市场，更青睐成熟买家，买家要确保将来交楼时有能力完成交易。
图说：张绍迁先生受招商银行Top500私人银行客户年会特邀（左三），作为海外地产投资主导演讲嘉宾出席演讲。
未来几年赚钱
靠的是专业技术
《英国房产与投资周报》：根据您这么多年帮助大量的中国机构在英国成功投资的经验分析，投资者要想在英国取得成功，需要注意哪些方面的问题？
张绍迁：伦敦市场的一大特点，就是市场成熟度很强，很透明。伦敦房地产市场有今天世界上最成熟的行业规则。
举例来说，CBRE公司1773年成立，正式运营有200多年的历史，目前全球房地产市场上的很多规则，是老的魏理仕家族制定的。他们制定规则的初衷就是帮房东、投资人、有钱人赚钱，因此也就是为什么我们说伦敦市场是“房东或投资者的天堂”的历史原因。
因此，要想在英国市场上取得成功，必须非常清楚地知道这个市场的规则，然后找到能够代表并保护自己利益的专业服务机构。像CBRE这样全球顶级的专业服务机构不是单纯的、传统意义的中介角色，CBRE的口号是“无可比拟”，因此我们从来都不仅仅是帮助客户买下一个优质资产，而我们还掌控并预知这个资产的未来。
作为投资者：
在伦敦市场最首要面对的问题是如何买到优质资产，而不是花多少钱买到优质资产。主要原因是伦敦市场面对的是全球成熟的买家，现金和资产的流动性是非常健康和积极的。
其次，规避交易过程中以及之后可能面对的所有风险，这中间，财务及税收架构，会有很大的不同，专业的房地产顾问咨询机构会全方位地保护买家的利益。
在技术操作层面，如果我们按大事件顺序，从2007年次贷危机、08年金融危机、09年伦敦地产市场低谷，然后迅速反弹的市场情况看，从08年到12年，我们称作只要你手里有现金，闭着眼买什么都赚。12年到14年这三年，我们叫做谁勇敢谁赚钱----谁有勇气大规模地竞标，谁能灵活运用金融杠杆，谁能赚钱。
但是，接下来的市场行情，则要看专业技术，包括未来几年趋势，谁有专业技术谁赚钱。目前伦敦的大型资产市场很热，当资产价格达到一定程度的时候，大家就要博以技术，看谁最会管理，会灵活运营资产。
同样资产在不同机构手里，会有不一样的命运。所以，专业机构的价值是让资产保持收益、抗风险增值、最佳时期退出，这一切都需要一个为资产“量身定做”的不二管理方案。而完成这些需要有强大的专业团队，强有力的、全方位的地产知识与技术，对CBRE来说，这就是我们的角色，能给客户带来的最大价值。
伦敦热点潜力区域何在
三个Location的含意不一样
《英国房产与投资周报》：根据您已经主导的中国大型中资机构成功投资的情况看，中资企业青睐哪些区域的哪类项目？像您提到很多项目在金融城，您觉得接下来哪些项目/区域值得推荐给中资企业？
张绍迁：关于投资区域，我想分成两部分来说，一部分针对机构投资者，另外一部分针对个人投资者。
针对机构投资者，有一个特点，购买的大楼都是世界顶级的金融、保险、法务等大型机构租用的办公楼。
比如很多投资交易中，无论是中国平安购买的劳合社大楼，还是中国人寿在金丝雀码头购买的大楼，以及海航集团购买的路透社总部大楼等。一个很明显的特点就是，世界顶级公司在里面办公，就是中国大型机构投资者青睐的资产类别。这是一个共性。
有的企业投资战略稍有不同，不一定最注重租户的名字是否大牌，但是他要租金结构、租金水平，并且综合考量房产的地理位置和房地产资产本身的质量结构等问题，去追求好的收益。
这是整体的大趋势和共性，大型中资机构的项目我们基本上都有参与，从初期的项目定位，到手把手的带着他们进入每一个交易，到最终完成交易，甚至后期物业管理也都是我们在负责。这样，就会有一个总体的把控。
从当前的市场状态看，第一受欢迎的是伦敦金融城，以Bank(英国央行)为核心的区域。这是伦敦作为国际金融中心的最主要的因素，基本上所有大项目都集中在这。
另外，介于伦敦西区商圈(West End)和金融城之间的Farringdon、Holborn一带，是增值潜力区。这个区域前些年增幅最快，目前开始赶超金融城的水平。
曾经的行情是，西区最贵，金融城其次，中间地带排第三，再往外，就是金丝雀码头居后，现在又多了一个南岸地区。
接下来的行情，这几块中，西区仍是最贵的，中间地带居第二位，金融城第三，南岸地区将会紧跟金融城，金丝雀码头随后。
在未来几年最有潜力的，第一要素还是要离传统的金融城核心区近，第二是新的横贯城铁。毕竟交通是改变人们生活格局的首要因素，只要一天没有开通，你就不会深刻体会到他的重要性，所以围绕着公共交通一定还有潜在空间。
除了伦敦核心区以外，City Fringe科技城，从金融城北部King’s Cross到Shoreditch，再到Aldgate，顺着这个沿线下来到南岸South Bank这一圈，是升值潜力最大的。虽然现在已经价值不菲，但是因为它潜在的发展动力、内在的驱动力的组合是最大的，有整个媒体城、科技城，新的技术、新兴和传统的艺术、历史文化的积累，以及地理位置的优势。
针对个人投资者，我们从伦敦的33个行政区看，都是有潜力的。不是说只有最核心的地方能赚钱。如果以赚钱为目的，不是说只有富人区投资者才能赚钱，原来的较落后区域也有很大潜力。相比起来，富人区的钱更不好赚，因为富人区投资者的竞争更为激烈。
我们常说房地产投资Location，Location，Location。这三个Location的含意是不一样的。第一个Location是宏观区域。第二个Location是具体的位置。比如对我来说，地铁站步行10分钟以外的要谨慎考虑。第三个Location是要考虑周边，涉及到整个社区、衣食住行方方面面，细小到你隔壁邻居是什么人，能不能相处等。
如果从投资出租的角度看，也要考虑这个位置。从中国人的角度出发，风水上更有讲究。
积累优秀投资者的形象和信誉
路子会越来越宽
《英国房产与投资周报》：接下来英国政府扶持几大田园新城的建设，以及伦敦市交通局规划的大型项目，您觉得中资企业有没有参与这些项目的可能，在参与过程中如何能更顺利？
张绍迁：都有。我刚好收到英国《地产周报》(Property Week)主编的邀请，在今年5月份的一个包括伦敦、曼城、伯明翰等主要城市政府官员参加的高端论坛上做主讲嘉宾，将要讲的就是怎么把地府更多的土地资源，转化成商业或者住宅用途？以及怎么在这个过程中转化的更好，以吸引更多的海外投资？
图说：张绍迁先生受世界知名学府 – 伦敦政经学院LSE特邀，作为中国投资英国房地产领域权威主讲嘉宾出席演讲。该年度论坛由中国银行伦敦分行赞助主办（右一为48家集团主席Stephen Perry，左二为英国投资总署中国业务资深董事Katie Lee）
英国政府这么做，对中资机构和投资者来说，一定是好事。但是，问题是怎么做？如何做才能让我们更具备优势，做的更好？这其中最重要的，还是信誉第一。去年个别中资机构中途撤退的交易，有很坏的市场影响。伦敦市场从来不缺钱，如果信誉不好，是很难立足在伦敦这个国际舞台上的。
英国政府在选择潜在合作者的过程中，尽管公开透明，但也会侧重考虑熟悉的，有信用的，对市场规则，行业规范熟悉的企业。还有一种可能的优势，就是有钱——完全做被动投资者，把钱拿来后，全权让专业资产管理公司操作管理。对于很多中国企业来说，从来英国投资的第一天开始，就维持一个优秀投资者的形象和信誉，你会发现在伦敦这个国际舞台上，脚下的路会越来越宽。
采访手记：采访张绍迁先生是件非常愉快的事，他从不吝惜他的行业经验，绅士有礼，不疾不徐，深奥难懂的专业知识总能被他解读的“浅显易懂”。采访结束，记者问他：“您和您的金牌团队是如何看待在行业内一次又一次的成功的？”张绍迁先生幽默地回答：“慢慢习惯就好了……”
本文为《英国房产与投资周报》原创，转发须标明微信号：ukpropertyweekly。未经许可，严禁转载。