三位顶级经济学家论辩“年轻人须买房吗”

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编者按：3月5日下午，央视网、腾讯新闻合作推出两会特别节目《两会C+进行时》，中国人民大学重阳金融研究院执行院长王文受邀做嘉宾主持，对话中国人民大学副校长、重阳金融研究院执行理事刘元春、北京大学发展研究院院长姚洋、国务院参事汤敏，共同“沉浸式”解读中国经济。央视网、央视影音、腾讯微博等新媒体平台约200万客户收看节目。人大重阳君将分《刘元春、姚洋、汤敏权威解读两会提出的5.5%增长目标》、《刘元春、姚洋、汤敏谈严峻内外环境及中国应对之道》等五部分依次与读者分享，本期分享第三部分专家谈“年轻人须买房吗”。

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主持人：在2021年的下半年，全国有很多的城市和地区，房价都出现了不同程度的下跌，最近也看到有一些城市楼市调控也在放松，那就有网友问了，今年是不是应该买房子呢？房价还会大涨吗？各位老师怎么看？

汤敏：它是因城而议，不能笼统的说全国的房价都涨或者都跌，实际上去年它也是这样，有的城市涨有的城市跌，总体上来说这次总理工作报告里特别强调，我们住房不炒这个原则，一定要坚持，房是用来住的而不是用来炒，所以这一点还是要坚持。但是呢，各个城市情况不一样，有一些地方，老百姓需求很强烈，很愿意买，但是由于一刀切的政策等等使得有一些地方过盛，有一些地方不够，所以应该因城而议。我认为笼统的说这个房价涨还是跌，现在谁也讲不清楚，那么就看具体你那个城市，你那个街道，你那个地方到底涨不涨，同一个城市有的地方涨有的地方不涨，看你的房型，这里非常复杂，我觉得这个问题不好笼统的回答。

王文：汤老师明显非常审慎，元春校长您的建议呢？

刘元春：我觉得汤老师的回答已经代表了我们两位的答案。为什么？原来我们老开玩笑是什么？要想毁掉一个经济学家就不断问他房市，要想再毁掉他就不断的问他股市，因为经济学家如果真的能够知道哪个地方房子必定要涨，哪支股票要涨，可能经济学家都去炒房、炒股票了，但是我们作为研究者可以提供一些基础性的判断，就是房地产进入了一个新时代，第一从总体国家战略讲进入到一个新阶段，也就是房住不炒，作为国家大政方针。第二很重要的就是通过前几年的房地产市场的调整，房地产企业特别是房地产开发投资企业的经营模式进入到一个新时代，也就是说过去这种高流转模式，已经不存在了。第三很重要的是，我们的土地支付改变，促使我们进入到一个土地大改革、大调整的时代。第四个很重要的就是，我们政府端对于住房供应的体系改革，使我们原来单一的以商品房为主体的单轨制逐步可能要向双轨式进化，也就是政府端的福利供房要有大踏步的前进。更重要的就是说我们相应的一些税收体系改革，会使我们的住房存量调整时代会全面到来，也就是说租赁住房，应该有更大的空间为居民提供相应的一种选择。综合这几个因素，我们就会看到房地产市场的科技型发展也会成为未来一个常态化状态，这就要求我们按照汤老师所讲的因城施策，这是非常重要的一句箴言。

王文：有位网友说，想问姚老师，到底该不该买？

姚洋：住房是我们老百姓非常关注的一个事，特别是年轻人非常关注这个事情，中国经济已经进入了一个新的时期，很重要的一个特点，就是我们的经济体量在向中心城市集中，十四五规划讲到的人口向中心城市区域集中，是符合经济规律，我们知道有九个国家级的中心城市，围绕着这个九个国家级的中心城市会形成大片的城市化区域，我们的人口还要向这些城市化区域来集中，所以未来一段时间将要看到的，肯定是我们房地产也会产生极大的分化，有些地方房价可能会坚定，有些地方房价稳定不动甚至有可能下降，这是肯定的，我觉得我们要打消以平均数看我们国家住房拥有量的这样一种想法，如果以平均量来计算，我们国家不用盖房子，但是由于人口的流动，恐怕在一些地方，我们还是有建房的这个必要，这是第一点。

第二点，我特别想对年轻人说，不要把这个买房子作为你积累财富的手段，这是非常不可靠的一种积累财富的手段，而且对年轻人来说也是一种很笨的手段。我说很笨的手段是想着我把情况一放，他把这个一放，什么都不用管，资产保值增值，你要是聪明一点就选择别的资产。长期而言，我们国家人口状况摆在这里，我们大概在过个十年左右，像我们在座的这几位都进入真正老年的时候，我们的房子恐怕是不值钱的，所以年轻人买了房子你会看到并没有房价保值、增值。另一方面呢，能看到我们去租房子，事实上是便宜的，这个房租简单计算一下，大概不到一年你付的房租不到房价2%，这个你要算利息都算不过来，所以在这种情况下，理性的想不应该买房子而应该租房子。

另一方面我也在想，这是我长期给政府的建议，就是我们应该扩大长租房的建设，其实是有成功案例的，这个成功案例就是我们北京通州区，我们知道北京市政府现在开始往通州区搬，通州已经成了北京的副中心，那么北京市政府在那里盖了大片的这种长租房，长租房我问了一下，一个月3000块钱租金，90平米，100平米，很多年轻人都愿意在那里租房子，因为你算下来，它是合算的，只要我在这里工作，我就可以一直住，我就不用买房子了，这省了我们年轻人很多很多的钱，很多很多的精力，以这个作为经验，我们能不能要求开发商，要开发一块地就必须拿出比方说20%到30%的土地，盖长租房，我想我们开发商会接受这样一个安排，这样我们政府事实上没有掏钱，但是我们又把这个事情给解决了，所以我们要实现这个住房不炒，政府是可以拿出来比较切实可行的办法，引导我们的年轻人去租房子，而不是买房子，更不是炒房子。

王文：我估计有网友对姚老师的回答又开始抬杠了，那买房有很多因素，通货膨胀因素，还有丈母娘的因素，不过刚才三位老师有一点是非常信心明确的，那就是政府不会因为三重压力，内外环境变的更加严峻而放松这个房住不炒的政策，这个政策我认为相比之下相对持续和稳定，正如姚老师说的，把房子作为投资品不是首要的最好的选择，这点是非常明确的。

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