8月5日，据天津产权交易中心信息披露，天津泰达资产运营管理有限公司（以下简称“天津泰达”）拟转让天津天孚物业管理有限公司（以下简称“天津天孚物业”）51%股权，转让底价3014.91万元，截止日期为8月30日。这也是天津泰达建设集团有限公司（下称“泰达建设”）继5月8日在天津产权交易中心挂牌转让70%股权后，再次动作。
此前泰达建设的“混改之路”并不顺利，在挂牌3个月无人问津后，泰达建设不得不将混改信息发布到期日从8月2日延长至16日，股权转让价款支付方式也调整为可分期付款，首付比例不得低于30%。
据知情人士透露，天津渤海海胜股权投资基金管理有限公司（以下简称“渤海海胜”）将有望入局天津泰达，而雅生活集团（股票代码03319.HK，以下简称“雅生活”）则有意接盘天津天孚物管。对此，中国房地产报记者致电天津泰达建设集团，截至发稿前，未获得明确回复。
自2017年起，天津便掀起了国企混改浪潮，天房集团、住宅集团、建工集团、城建集团……这些手握丰厚土地储备的天津本土“巨无霸”现身其中。在天津国资委的计划中，2018年至少要完成22家国企混改项目，然而2019年过半，这一目标仍未完成。虽然推进过程艰难，但混改无疑为沉疴难解的国企带来了新的活力，在这场浪潮中，有人重获新生，也有人屡遭挫败；有坚定推进者，也有中途退缩者。国企混改这块蛋糕应该怎样做，考验着每一个参与者。
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渤海海胜与雅生活或入局
今年5月，《天津泰达建设集团有限公司增资项目》正式于天津产权交易中心公布，这也意味着泰达建设正式拉开混改序幕。此次计划拟通过增资扩股及股权转让方式引入2名战略投资者，增资募集不低于11.17亿元，股权转让募集不低于11.13亿元。从天津产权交易中心最新披露的信息来看，天津泰达建设集团的本次增资扩股，将新增注册资本共计72900万元，新增注册资本对应增资扩股及股权转让完成后标的企业的股权比例为35.0649%；意向投资者在参与本次增资扩股的同时，须受让天津泰达投资控股有限公司(以下简称“泰达控股”)现持有的53.80%股权(相当于增资扩股及股权转让完成后标的企业的34.9%股权)。如果混改顺利完成，2名投资者及泰达控股股权将分别为40%、30%和30%，由泰达建设控股的*ST津滨实际控制人也将发生变更。
据天眼查资料显示，泰达建设成立于1984年，是泰达控股旗下的全资公司，注册资本最初为60000万元，2014年突然增资为1350000万元。截至2011年底，公司总资产逾245亿元。资料显示，泰达建设对外投资了三十多家公司，其中有六家房地产公司，两家是具备住建部一级资质的房地产开发企业，已经累计投资数百亿元。
虽然背靠天津国资委，手握土地储备且涉足领域广泛，但泰达建设业绩并不理想。其控股的*ST津滨已经连续两年净利润亏损，根据7月发布的2019年半年度业绩预告显示，*ST津滨预计本年上半年归属上市公司股东的净利润将亏损1400万元至2800万元，如果2019年*ST津滨净利润仍然亏损，将面临退市风险。
“泰达建设此次混改，其实最重要的目的应该是为了保住*ST津滨，*ST津滨已经连续两年净利润亏损，今年3月刚刚戴了帽子变为ST。如果有优质企业进入，注入资金和业务，可以帮助*ST津滨扭亏为盈也说不定，最次也可以保住这个壳。”一位天津本土房企工程部经理在接受中国房地产报记者采访时表示。
其持股的北方信托业绩也不理想，自2015年起营业收入便连续三年下降。去年4月，为挽救亏损局面，北方信托率先启动混改，虽然曾宣布引入了日照钢铁、上海中通瑞德投资、益科正润投资三家民营企业股东，但直至2019年7月，其2018年年报中的实际控制人仍为天津泰达，这也意味着北方信托的混改尚未完成。
接近泰达控股的知情人士透露，此次混改渤海海胜将有望入局天津泰达，而雅生活则有意接盘天孚物管。据记者了解，渤海海胜注册于2011年3月，是一家典型的国有控股基金管理公司。其股东分别为天津渤海国有资产经营管理有限公司、天津鑫海胜创业投资管理有限公司和天津滨海海胜投资基金。其中滨海海胜的法人为王振忠，它的控股股东（占股37.14%）为天津市北辰区建设开发公司，是天津北辰区国资委旗下企业。在王振忠名下关联的公司中，苏州绿城玫瑰园房地产开发有限公司的大股东为融创，持股比例占到56.67%。就在天孚物业挂牌交易中心前几日，滨海海胜也开启混改模式，将自家的37.14%的股权以334.26万元的价格挂上了交易所。
关于另一位接手天孚物业的“白骑士”，雅生活一位内部人士向记者证实：“目前集团上市有规模扩张的需求，今年的收并购重点在长三角、成渝、京津冀、长江中游城市群和渤海城市群等五大区域。”此次转让的天孚物管成立于2000年，是隶属天津泰达投资控股有限公司的大型综合性物管公司，目前，管理项目80余个，物业管理面积达700万平方米，是天津市物业管理企业十强之一。如果雅生活能够顺利入局接手天孚物业，无疑对其布局京津冀区域增添助力。但据悉，根据此次混改章程，天孚物业的受让方成为公司股东后，5年内不得直接或间接将所持股权转让、或进行质押、担保或设置任何形式的第三方权利。
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混改“成败样本”
“夸张的说，天津的企业几乎一半是P2P金融企业,一半是等待混改的国企。”前述天津本土房企工程部经理这样描述天津企业环境。2017年，天津曾把混合所有制改革作为国企改革的重要突破口，掀起混改浪潮，推出了40多家市属集团的194个国企混改项目，计划引入资金1100亿元左右，但这一计划似乎进行的并不算顺利。
其中，天房集团的混改显得尤为曲折。2017年6月，天房集团第一次启动混改，虽有消息称万科、碧桂园、恒大、融创等16家房企欲参与天房集团的混改，但屡次被迫延长挂牌截止日期。2018年12月26日晚间，公告显示保利集团将派出团队对天房集团实施共管。但仅数月后，保利便撤出天津房地产集团，此后天房集团的下一位“白骑士”一直未浮出水面，据知情人士透露：“融创已确认摘牌天房，目前正在裁员阶段。”但记者致电融创并未得到明确回复。
“混改往往牵涉到多方利益，以及复杂的债务关系、人事安排。另外，土地房产确权难、税款费用成本高、‘僵尸企业’退出难也是混改推进难的原因。天房集团混改屡屡受挫也是因为这个原因。”天津国资委一位工作人员在接受记者采访时表示。对于未来房企混改中所涉及的土地产权不明晰问题如何解决，他表示：“目前对于土地产权问题，权属不清晰的先明晰产权，不能明晰产权的则以现状带入方式纳入混改范围，其余的则通过剥离方式调至平台公司，或者以租赁方式由企业与平台公司签署租赁协议等方式安置。”
在他看来，目前已经完成的混改项目中，值得借鉴的是天津建工集团混改模式。2018年8月，上海绿地集团在受让建工集团65%的股权后，成为建工集团实控方。在入主天津建工集团后，绿地便开始大刀阔斧的改革，首先取消了管理层科长、处长、局长行政职务帽子，同时建立起绩效考核和项目负责的现代企业制度。同时，此次混改后，天津建工集团10%的股份将由骨干管理层回购，实施员工持股计划将实现员工和企业休戚与共、捆绑发展。
在调整内部制度管理架构的同时，绿地集团为天津建工带来超过100亿元的订单，并将华北、山东的施工项目全部给予天津建工实施，同时，7家银行也集体为天津建工集团增加授信350亿元。混改后的天津建工集团计划用三年实现营业收入突破500亿元。
天津国企混改无疑为企业带来了新的活力，然而混改过程中如何融合，转换机制，划分利益也考验着国企和民企双方。浪潮汹涌之下，唯有避开暗流才能久立浪尖，顺利完成企业在时代中的转型。
本文由中国房地产报（ID:china-crb）授权转载
作者：中房报
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