山手线不动产攻略：哪个站客流量最大？哪个站最具投资潜力？
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就像来北京首先认识2号线一样，海外游客到了东京，最先记住的铁路一定是环状的JR山手线。
沿着都心部环状运行的JR山手线一周为34.5公里，共设置29个车站（即将开通的高轮GATEWAY站是第30个），除了莺谷、田端、目白、新大久保4站以外，其他车站均与其他社局的铁路相连。
环行一周平均为59分钟，每日平均客流量合计约550万人次，途径东京最重要的一系列观光、商务、居住地区，诸如新宿、涩谷、池袋的副都心地位，也都是依托山手线的崛起逐渐定型的。
也正是如此，对于海外购房者来说，无论是置家还是置办民宿、酒店等投资型地产，从山手线沿线开始入手，无疑是一条捷径。
那么问题来了，作为海外投资者，在不够了解日本发展史和社会经济的情况下，应该从哪些角度入手去选择投资目的地呢？2020年奥运会的契机固然带来崭新的视野，聪明的投资家们恐怕会考虑得更为深远吧。
这篇文章，小编就为大家介绍一下进入21世纪以来，山手线的客流变化带来的启发以及潜力车站，便于各位做出投资分析。
这项数据是JR东日本发表的山手线全站（JR铁路）客流量排名，分别显示了客流量排位、车站名、1日平均客流量、2018年与2000年客流比例。
堪称迷宫的新宿站客流量第一，仅JR铁路利用人次就达到78万人/日，如果加上私铁客流量能够达到350万人/日，无愧于世界第一。
由于2008年东急电铁东横线与东京地下铁副都心线的相互直通，涩谷站需要下来换车的人数减少而出现小幅削减。
同样出现减少的还有御徒町站，由于2000年都营地铁大江户线开始环形运行，提高了便利性，人们开始分流向御徒町西侧的上野御徒町站。
在客流量增加的车站中，大崎站居于首位，不到20年的时间陡增300%，成为值得期待的新地域。
产生巨大的变化要归功于再开发，大崎于1982年就确定了副都心的位置，2002年依托『都市再生特別措置法』，将五反田~大崎地区指定为再生紧急整备地域，开始大兴土木写字楼+居住一体化的街道环境，包括Thin Park、NBF大崎大厦、OSAKI WIZ CITY等大厦相继开业，是如今东京颇具代表性的办公街区。
秋叶原站客流量的增加归因于2005年开通的一条新铁道筑波快线（TX），使得秋叶原成为与郊外地区连接的重要中心。
秋叶原UDX等一系列写字楼也随之崛地而起。
对于无法止步于电器&二次元一条街的秋叶原来说起到决定性的挽救作用。
品川站就更不在话下了，此前的文章中已经和大家详细介绍了品川车站将如何改造，无论是2003年东海道新干线品川站的开业，还是未来即将开通的磁悬浮列车，都将持续为品川带来潜力十足的未来。
相关阅读：京急站北移，磁悬浮开通，高轮GATEWAY施工11月16日全面运休…品川站大改造进行时！
如此看来，品川、秋叶原、大崎三个地区似乎都很有投资潜力，相关不动产的情况又如何呢？
从国土交通省给出的二手公寓交易状况数据可以看出，品川和秋叶原的平均价格差得不多，大崎稍稍便宜。不过秋叶原地区的可交易不动产数量相对有限，比其他两个区都要少1/3左右，选择自然也少很多，如果遇到可心的物件，可要尽快下手才行。
至于一个地区的远期发展，除了参考再开发的力度以外，就是人口增减率的数值了。人口增减率为什么重要，在既往的文章中也已经介绍过了。
相关阅读：日本人口增减率排行榜信息量太大，原来买房投资第一步要先看它！
以下图示是2015年~2014年车站周边未来人口增减率的推移分析，其中黄色~橙色区域代表增加10%，绿色~黄绿色区域代表增加0~10%，蓝色区域代表减少。
理想的预计，是3座车站周边的人口都会稳步增加，尤其是品川站周边，定然会受到新干线开通，隔壁的高轮GATEWAY车站开业等再开发因素的巨大影响，40年不敢说，至少是未来10年一定是东京最受瞩目的区域了吧。
2015~2040品川地区人口增减率
2015~2040大崎地区人口增减率
2015~2040秋葉原地区人口增减率
东京也不是没有人口减少的地区，比如代代木~新大久保，驹込~田端，以及郊外的青梅街道（但是风景很好），都预计会出现人口减少。
2015~2040代代木~新大久保地区人口增减率
2015~2040驹込~田端地区人口增减率
总而言之，山手线的建设与日本社会的发展进程密切相关。文章最后，小编为大家整理出山手线各站开业时间，有兴趣的朋友不妨略作了解。
1872年，品川站、新桥站（现汐留站）开业。
/ 品川站 1872年
1883年，上野站开业。
1885年，赤羽站开业，品川~赤羽段（品川线）开通。涩谷站、新宿站、板桥站、目黑站、目白站开业。
1890年，秋叶原站开业。
1896年，田端站开业。
1901年，大崎站、惠比寿站开业。大井联络所~大崎站货运线开通。
1902年，目白站~板桥站间建立池袋信号所，次年改称池袋站。
1903年，池袋~田端段开通（丰岛线），大塚站、巢鸭站开业。
1905年，日暮里站开业。
1906年，代代木站、原宿站开业。
/ 原宿站 1906年
1906年，日本铁道国有化。
1909年，乌森站（现新桥站）、田町站、浜松町站开业。
1910年，有乐町站、高田马场站、驹込站开业。十条站再开业。
1911年，五反田站开业。
1912年，莺谷站开业。
1914年，新大久保站开业。乌森站改名新桥站，新桥站改名汐留站，大井联络所改名大井町站。12月20日东京站开业。
/ 东京站 1914年
1919年，神田站开业。
1923年，有乐町站、新桥站、浜松町站、莺谷站、上野站在关东大地震中烧毁。
1925年，御徒町站开业，环状运行开始。
/ 山手线 御徒町 1925年
1945年，田端站、莺谷站、驹込站、高田马场站、池袋站、五反田站、惠比寿站、东京站在空袭中烧毁。
1963年，国铁103系黄绿色列车投入使用。
/ 山手线 103系黄绿色列车
1969年，车体颜色统一为黄绿色，即现在山手线颜色。
1971年，西日暮里站开业。山手线的读法统一为「YAMANOTE」（山手）。
* 山手：面向低平的平民区的山侧
1987年，国铁私有化，JR东日本诞生。
2020年，高轮GATEWAY站预定开业。
[ 图片来自网络]
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