未来建筑还有多远？中英地产科技联手合作，蓄势待发
中国地产科技：行业内部驱动、外部政策加持
过去几年来，中国地产科技蓬勃发展，数字化业务和传统业务之间的壁垒逐渐被打破。
从行业的角度来说，过去的三十年，中国房地产行业维持了粗放的“快餐”发展模式，力求投资周期短、高回报，仅应用基础的信息化建设。随着房地产市场进入下行通道，从增量市场转变为存量市场，房地产企业也开始真正考虑“地产+科技”的发展模式，寻找新的增长点，以谋求利润空间和减缓投资回报率的降速。
宏观上，地产科技领域的发展也得到了政策加持。在全球气候变暖和城市化进程加速的大背景下，2020 年 8 月出台的《住房和城乡建设部等部门关于加快新型建筑工业化发展的若干意见》指出，加快城市更新、为人民建设更好的生活环境，是政府的重要目标。为了满足高质量、智能化、绿色环保、健康安全等建设要求，推进新型建筑工业化是达到这一目标的行之有效的指导方针。
由此，内外环境利好，中国地产科技市场的需求点在哪里？
在英国公司 Savills（第一太平戴维斯）看来，包括业主在内的行业参与者们都尤为看重如何让投入与产出取得平衡，使得投入可以在两到三年取得收益，而获得的收益又可用于下一轮研发投资，以此实现良性循环。
与原来的盲目应用相比，随着市场和技术的逐渐透明化，中国地产科技的市场需求体现出四大特点。首先，地产商们开始因地制宜，更明智地选择合适的科技来运用到项目当中，以解决实际的痛点和要求。此外，地产商们也会未雨绸缪，更早地将新驱动要素注入到项目规划设计和建造阶段，避免不必要的浪费。
而对技术本身，中国的地产科技市场会更偏向于灵活的、高拓展性的多面体技术，换言之，能够灵活地在不同项目中进行拓展与对接的技术将迎来更多机会。另一方面，中国市场也偏向于打通线下实体生态与大型互联网平台生态产业链。
从空间开发到空间运营 英国产业链亮点频出
英国在地产科技的发展上独树一帜，英国政府数据显示，英国地产科技行业潜在价值达 60 亿英镑，并占全球对地产科技行业投资的 10%。下面一个简短的视频为大家介绍英国地产科技产业链代表企业。
Savills 根据地产科技的使用场景将其为了四大类：空间开发、空间建造、空间管理和空间运营。在这四个方面，英国的地产科技产业链有哪些企业将能够满足中国市场的需求，又可以与中国的地产科技产业链产生哪些交互与创新呢？
这使得英国企业的空间开发方案设计能力位列世界前沿，无论是在标准设立，还是软件模拟和数据分析等诸多方面，都独树一帜。英国科技地产公司可以为城市地块的整体规划开发提供技术支持，覆盖从单体建筑，综合商业体到整体片区的空间设计。
在空间建造方面，英国企业 ZEDfactory（零碳工厂）尤其善于将技术研发和绿色设计理念结合起来，真正实现地产和科技的结合应用。ZEDfactory 是零碳设计和开发领域的先驱团队，在向英国和全球提供零（化石）能源开发（ZED）建筑物方面有着独特专长。
在下图的这个项目中，ZEDfactory 自主研发了光伏一体化屋顶，把普通的光伏板升级为建筑结构件，并通过了英国 BRE 和德国莱茵 TUV 的认证。该项目旨在避免新的城市拆建扩张，同时还要满足牛津地区学生的住宿需求和一部分医院员工的住宿需求。
利用这个屋顶，ZEDfactory 把小屋（pods）建在停车场之上，光伏屋顶可产生两倍以上的小屋使用能源，所以学生不需要交水电费，房屋维护成本较低。同时，光伏屋顶积蓄的能源还可为一层停车场的电动汽车充电。
值得一提的是，这样的小屋易于移动，也可以安放在其他适合的环境中，其建造符合极高的能源效率标准，在所有方面均满足建筑法规。它是一种耐用的永久性建筑，但是如果将来要重新开发，则可以轻松地以低成本和最少的浪费进行重新安置。在中国上海，ZEDfactory 也利用相同的光伏屋顶技术完成了类似的项目。
空间管理效率的提升极大程度上依赖传感器等物联设备与数据分析的结合应用。英国公司对于这样的智能设备设计以及与之匹配的数据分析别具匠心。以英国公司 BlockDox 为例，他们通过研究目前的空间利用情况来预测未来的需求，从而找到降低运营成本的关键点。
在伦敦的一个项目中，Blockdox 把传感器安装在关键位置以及开放式区域，利用多个数据推算楼宇内空气质量、能源消耗和整个楼宇的工作空间利用率，从而为业主提供空间优化利用方案和节能建议，Blockdox 发现，超过 24% 的能源消耗发生在工作时间以外或在空间占用率极低的时候，通过减少照明、供暖等设备在此时间段内的使用就可以达到节能减排的目的。由此每年在能耗成本上可以节省达约 1,000 万人民币，相当于减排近2000吨二氧化碳。
此外，BlockDox 还能对未充分利用的空间进行改造，将其改造成高档可出租的办公空间。这个服务为他们其中一个项目节省了 160 万元的成本，而另一个项目则可实现收益超过 400 万元。
BlockDox 已经成功地将他们在空间管理方面的地产科技经验带进了中国，为中国的物业管理带来了新的能耗管理方案和空间优化方案，他们在北京也已开展项目。
空间运营
在空间运营方面，英国企业也凭借着悠久的历史，精良的服务，不俗的口碑和创新的精神成为市场的佼佼者。
以 Savills 正在在管理的上海滨江国际广场为例，在过去的一年半里，Savills 为这个以办公为主、少量商业为辅的项目进行了房地产科技智能化改造，先后上线了 Savills 的物业服务微信小程序、智能物联网监控平台、智慧物业管理系统、Savills Pass、Savills Parking（和智能取餐柜等，引入了多项地产科技对物业进行了智能化改造，提升了物业品质，解决了之前运营的一些痛点，也增加了项目对业主和租户的个性化服务。
Savills 自己的物业服务微信小程序完美体现对中国市场的适应的同时，还实现了项目线上线下的生态融合，对内打通了所有物业管理运营能力，增效降本，对外所有服务在线，大大提升了客户体验，结合微信生态，为业主和租户提供了个性化服务。
而作为全球最大、最成功的工程顾问公司之一的 Arup 奥雅纳，他们设计的数字化智能运维系统在疫情期间成功守护了数以万计居住和使用者的室内环境。他们通过审核室内环境健康和健康风险评估，在敏感区域安装 IoT 传感器，持续监测室内空气质量、使用者的视觉、听觉和热舒适度，并通过他们开发的 Neuron 这一基于云技术的中央管理分析平台进行空间的运营与维护。
Neuron 系统就像神经元一样，为建筑建立起数字化“知觉系统”。它借助 AI 与机器学习自行分析 IoT 传感器收集的数据，实时提供操作建议；并透过历史数据“自学成才”，主动发现趋势、预测未来风险。在中国内地，neuron city 基于 GIS、BIM 和工业互联网合作伙伴的技术融合，将奥雅纳可持续、韧性的行业知识和数字技术结合，完成了数个中国内地的大学校区和某酒厂园区的数字孪生应用平台原型。
Neuron Health 则是奥雅纳基于 Neuron 智能技术的健康建筑专项服务。在新冠疫情期间，Neuron Health为奥雅纳的香港办公室迅速定制了写字楼大厅访客体温检测系统，同时监测二氧化碳、悬浮颗粒物（PM2.5/PM10）和 VOCs 等数据，评估和预测工作环境的高风险状况，并根据量化分析，启用恰当的通风、紫外线及空气净化设施改善办公空间。
中英合作 共建地产科技蓝图
英国是传统科技强国，更重要的是，英国在建筑环境领域（Built Environment）有着丰富的经验和强大的基础，能将科技更好地融入到地产行业当中。而中国则是各项新兴科技落地的绝佳试验田，两国在地产科技领域是浑然天成的合作伙伴。
科技解决方案应用在地产领域是全球性的趋势，但是出于涉及到大数据保护和网络安全等因素，很多科技的落地都或多或少的遇到了一些挑战。我们仍然希望两国在这一领域携手并进，这将有利于地产行业的升级换代，而对于应对气候变化和环境保护等全球人类共同面对的挑战来说，也意义非凡。
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