稼轩律师|新版《商品房买卖合同》解读

为进一步规范商品房交易行为，保障交易当事人的合法权益，维护公平公正的交易秩序，按照住房和城乡建设部、工商总局《关于印发商品房买卖合同示范文本的通知》（建房［2014］53号）的要求，从九月起，我市启用新版《商品房买卖合同》示范文本。示范文本可在市房管局门户网站（网址：www.xafgj.gov.cn）下载。2015年9月1日前房地产开发企业与购房人进行网上签约的，仍可使用旧版《商品房买卖合同》文本。市房管局将于2015年8月31日0时停止旧版《商品房买卖合同》网签电子模板的使用。市房管局要求，签订《商品房买卖合同》前，房地产开发企业和代理销售的房地产经纪机构应当向购房人出示《商品房预售许可证》等有关证明文件，并就合同重大事项对购房人尽到提示义务，提醒购房人应当仔细阅读合同条款，特别是审阅其中具有选择性、补充性、修改性的内容，注意防范潜在的市场风险和交易风险，审慎签订合同。

西安市新版《商品房买卖合同》已于2015年9月1日在西安市正式施行。为适应新变化，陕西稼轩律师事务所于2015年9月18日下午在所内会议室开展了“西安市新版《商品房买卖合同》解读”专题培训。本次培训由稼轩律师党敏作为主讲人，律所合伙人梁宁辉、梁伟、党宝军及律师、律师助理等30余人参加了本次培训。本次培训中，党敏律师以新版《商品房买卖合同》（预售）为蓝本，结合其多年的房地产企业法律服务经验，对新版《商品房买卖合同》（预售）新增亮点进行了解读。

小编为您整理了本次培训的主要内容，教您几招看懂新版《商品房买卖合同》，从此再也不怕买房子稀里糊涂啦！

A 新增了抵押情况

新版《商品房买卖合同》中，第四条抵押情况是新增内容。对买房人而言，这是很重要的情况说明，因为现在许多开发商会用在建房屋或土地作抵押向银行贷款进行融资。若没有该合同条款，开发商一般不会主动将房屋的抵押情况告知买房人，这就侵害了买房人对所购房屋的知情权。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条中明确规定，出卖人在订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。当开发商对房屋的抵押情况予以隐瞒时，您可以依据上述规定追究其责任。

B 明确了房屋交付条件

旧版《商品房买卖合同》关于房屋的交付标准仅约定为“验收合格”，该标准概念模糊，范围宽泛缺乏具体性。而新版《商品房买卖合同》第九条对房屋的交付要件进行了明确约定，商品房交付时必须已取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告。若该商品房的用途为住宅，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。开发商在交付房屋时，如不具备上述书面文件任意一个的，您都可以拒收房屋。

C 赋予了买房人查验房屋的权利

新版《商品房买卖合同》第十一条第四款明确约定买房人办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验，未经验收合格买房人有权拒绝收房。并且买房人可以就一些房屋小瑕疵拒绝收房，如门窗翘裂、五金件损坏，灯具、电器等电气设备不能正常使用等。同时，本条相关内容也保障了买房人查验房屋的权利，即，出卖人不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件。这样您有了查验自己房屋的权利，一定要合理的利用起来！

D 增强了房屋质量的连带责任担保

新版《商品房买卖合同》第十八条明确约定就房屋的质量问题除出卖人应当承担相应责任外，还可以按照合同约定要求XX方承担连带责任，这个XX方一般为房屋的施工方。两个责任承担主体，更有利于实现买房人维权及追偿的权利。

E 明晰了房屋产权证的办理义务

新版《商品房买卖合同》第二十条明确约定买房人与出卖人共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。旧版《商品房买卖合同》就此没有明确的约定，且我国相关的法律法规对办证义务的规定存在矛盾之处，造成了买房人与出卖人就谁负责办理房屋产权证而产生的种种纠纷。实践中的做法是买房人提供全款发票、契税完税证明、大修基金等全部手续给出卖人，出卖人在齐备完整的资料后，前往房管局办理，待房管局通知领证后，出卖人再到房管局领取证书并分发给买房人。

除此之外，为进一步保护买房人的权益，新版《商品房买卖合同》第二十八条约定“补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。”即买房人与出卖人形成的补充协议不能与新版的主合同相冲突，否则，以主合同为主。更为严苛的是，在本次新版《商品房买卖合同》补充协议的备案审查中，为了防止出卖人在补充协议中的约定侵害买房人权利，房管局要求备案的补充协议不得超过2000个字符。

用新合同去买房，您都学会了吗？

读西安市《商品房买卖合同》，进新法速读