稼轩分享｜刍议陕西省房地产企业破产的几个问题
导语：在我们自2021年春节至今准备本期破产文章时，陆续关注到本省房地产企业的独特问题，这个问题在实践中也被普遍关注，故我们拓宽了房地产企业破产问题的研究，从破产法意义上的“破产”，扩张至房地产企业本身的债务危机。本文尝试对有关法律问题予以分析。
房地产行业在中国整体经济规模中有着举足轻重的地位。根据中原地产研究中心统计，2019年全年，全国合计出台房地产调控政策620次；2020年，全国新建商品房销售额突破17万亿。但是，繁华的另一端，是个别破产房地产企业的混沌与纠葛。截止2019年末，被法院所宣告破产的房地产企业多达525家[1]。2020年的新冠肺炎疫情黑天鹅对房企影响较大2020年房企破产数量已超470家。
行业的欣欣向荣，是需要顺应时代的发展。同时，行业洗牌也是一个大浪淘沙的过程。房地产企业如何涅槃重生？如何化解债务危机？房地产企业破产又有何特殊性呢？我们以陕西省近三年破产案件为样本，尝试探寻其庐山真面目，以飨读者。
数据分析：陕西省房地产企业破产案件主要特点
我们在OpenLaw中检索“房地产企业破产”“陕西省”，共有40件破产案件，其中，近三年共22件，同时，在2004年至2021年期间，2018年、2020年分别达到了房地产企业破产峰值。具体如下图所示：
我们将目光投向全国房地产企业破产数据，这一趋势与全国破产房地产企业破产一致，均在2018、2020年达到了较高的数值。
在此基础上，我们对陕西省近三年破产案件进行了纵深分析，发现具有如下特点：主要以三四线中小型房地产企业为主、破产重整案件多于清算案件，破产诉讼类型单一。
（一）以三四线城市破产为主
三四线中小型房地产企业占据了本省房地产破产企业较大份额，这些房地产企业规模较小、抗风险能力较弱。一方面，随着行业内集中度不断提高，巨型房地产企业具有显著竞争优势，或进一步压缩中小型房地产企业的生存空间，一旦企业成本提升、公司治理难以适应竞争环境，企业很容易濒临资不抵债或债务危机，难以依靠自身力量作出泥淖；另一方面，宏观调控政策坚守房住不炒原则，收紧房地产融资[2]，对于中小房地产企业而言经营环境相对严峻，政策调整对经营战略造成影响，反应在财务领域就是抗风险能力不足、战略与政策相悖，出现了断崖式发展。
（二）破产重整案件多于清算
房地产企业破产问题复杂、历史遗留问题多，为避免社会矛盾激化、出现更多烂尾楼导致破产清偿进一步锐减，故破产清算较少。尤其对于存在违法建设、非法集资、一房数卖、在建工程抵押、“半拉子”工程的房地产企业来说，重整本身意味着“涅槃重生”“起死回生”。此外，从房屋可能具有的社会属性来看，关系消费者居住权，无法简单进行直接改动重建，或者担保结构、股权质押结构复杂、模糊与层层嵌套，可谓“牵一发而动全身”。
例如，咸阳鼎晟房地产开发有限公司破产重整（（2017）陕04破申9号），公司住所地为陕西省咸阳市渭城区人民东路悦豪商务酒店601室，登记机关为咸阳市工商行政管理局，属自然人投资的有限责任公司。截止2017年5月31日申请人资产总额为73916485.45元，负债总额为80431927.89元。
（三）破产有关诉讼类型单一
在陕西省房地产企业破产案件文书当中，“申请破产重整”，“破产债权确认”，“合同纠纷执行裁定”这三项案由出现频率最高，案由类型单一。这种现象背后的原因是中小房企资金腾挪空间相对狭小、业务单一、融资渠道有限，故诉请简约。相比全国房地产破产诉讼类型，诸如：物权保护纠纷、用益物权纠纷、担保物权纠纷、占有保护纠纷等，后者更加复杂、多元并且具有更广泛的社会影响力。
房地产企业破产案件处理注意问题
（一）有序理清盘根错节的关系
目前，房地产企业破产案件需要处理好几个关系：时间关系，即房企过去、现在与未来的关系；权利关系，即购房者、普通债权人、担保债权人、其他债权人与投资者之间的关系；权力关系，即债权人会议、司法机关、政府机构以及其他利益相关者之间的关系。
首先，时间关系。对于房地产企业而言，“时间也意味着金钱”，及时进入破产程序对于止损破产成本具有重要影响。房企过去的历史纠葛、当前工程续建与分配破产财产，未来企业再生后的公司治理与权利配置等，需要认真对待、按照时间进度进行统筹安排，真正化解企业破产的内忧外患。
其次，权利关系，房地产企业破产关乎民生问题、城市规划等重大问题，稍有不慎，可能会将普通民众、投资者、企业家拖入债务泥淖，难以实现各方预期目标，成为“烫手山芋”而难以实现涅槃重生。处理权利关系需要依法而治，依据企业破产法、民法典以及有关司法文件，妥善处理不同主体之间的关系。对于矛盾极端者，通过谈判、调解、心理疏导、权利义务界定以及重建信赖、权益公正等，实现共赢而非鱼死网破，真正盘活企业。
再者，权力关系。目前，为妥善处理好破产案件中的矛盾、实现各方共赢，自中央到地方出台与府院联动有关的各类通知、文件等。例如，十三部委关于印发《加快完善市场主体退出制度改革方案》的通知（发改财经[2019]1104号）文、北京市高级人民法院等部门关于建立企业破产工作府院联动统一协调机制的实施意见（京高法发[2019]698号）、浙江省《关于成立省级“僵尸企业”处置府院联动机制的通知》（浙并购办[2016]8号）等。权力关系处理的核心之一在于：司法公正，即法院审判过程坚持正当平等原则，审判结果体现公平正义的精神[3]，以此为前提，能够确保“制定一部有透明度和可预测的破产法，并为收集和传播信息提供激励”（根据联合国国际贸易法委员会编著的《破产法立法指南》中第一部分“确定有效力和高效率的破产法的关键目标和结构”第七条）。与之同时，其他权力机构的权力行使在其职能履行范围中得到合法的监督、规范，助力企业有序再生或清出。
（二）以“房”说法
1.经营僵局，无法清偿到期债务
所谓公司僵局，根据《布莱克法律辞典》的定义，是指公司活动被一个或多个股东或董事的派系所停滞的状态，因为他们反对公司政策的某个重大方面。司法实践的复杂性超出了1999年版词典定义的局限性，实践中，公司僵局不拘泥于某个方面，可能是公司决策的“方方面面”。在房地产项目公司由于开发投入巨大、财务成本高昂……一旦程序僵局将会造成项目停滞或烂尾[4]。
根据《公司法》及其司法解释关于公司僵局的规定，单独或合计持有公司全部表决权百分之十以上的股东，可提起解散公司诉讼，并符合公司法第一百八十二条规定的，人民法院应予受理。故公司解散是解决僵局的一条路径。然而，房地产企业多为重资产企业，盲目解散将会带来壳资源浪费、清算成本、资产出售费用等问题，故综合考量僵局处理路径非常必要。
其一，“从源头化解矛盾纠纷”是很多矛盾解决的办法，股东僵局的出现原因有人、资问题，通过第三人斡旋、调解、利益分配等方式，化干戈为玉帛，将僵局触发者的个人情绪、恩怨、利益分配考量等，充分纳入到处理僵局的谈判方案中；
其二，放宽思路来救活企业，如清算式重整，预重整，或传统重整方式。公司僵局的一个情形是“公司经营管理发生严重困难的”，而《企业破产法》第二条规定的情形包括2种，一种是“企业法人不能清偿到期债务，并且资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力的”，另一种是“企业法人有明显丧失清偿能力可能的”，经营与资产是两个不同的概念，脱离运营的资产如无水之鱼。故对于资产直接处置难以清偿债权的情形，可通过重整安排来化解僵局带来的经营危机，进而化解资产危机。
2.引入活水，优化公司治理结构
以“烂尾楼”为例，发包人、承包人、实际施工人、购房者等诸多主体的盘根错节，成为房企重整的拦路虎。除了上文谈到的公司僵局问题，也有存在资金匮乏、治理混乱的问题，让很多烂尾楼成为地方的“顽疾”，最终，时间关系、权利关系与权力关系混沌成团。在《破冰：如何打破谈判僵局》一书中，作者提出调整谈判计划的六个主要因素包括：人、事件、预期、条款、时间与压力，发挥不同因素的积极功能，来系统性解决烂尾楼问题，同时，彻底化解投资人担心和影响公司治理改善的要素，而非停滞在单一“死结”。
例如，在温州市十大破产审判典型案例（2018-2020年）[5]中，洞头国际大酒店开发有限公司破产清算案。本案负债结构复杂，涉及施工人、购房户等，并且是僵尸项目。为阻断投资人对项目历史风险的鼓励，经各债权人同意，洞头法院于2018年12月29日裁定终止国际大酒店重整程序转为破产清算。现国际大酒店已重新恢复施工，并于2020年10月1日投入使用。
古语有云，“天下事有难易乎？为之，则难者亦易矣；不为，则易者亦难矣。”房地产企业破产问题是破产界常谈常新的话题，其复杂性让很多人望而却步、头皮发麻，可一旦妥善处理，又有很多农民工、购房者、施工人、企业家等利益相关者又会会心一笑，房地产企业涅槃重生，甚至出现不少地标项目，值得我们持续关注。
参考文献：
[1]最大的谎言：房地产企业倒闭潮来了！https://ihouse.ifeng.com/news/2020_04_20-527047230.shtml.2021年3月8日最后访问。[2]高伟：融资环境持续收紧 中小房企破产明显增多，《经济参考报》2019年12月12日。[3]何家弘：《司法公正论》，《中国法学》1999年第2期。[4]郝瀚 石易：《房地产公司僵局的形成与解决》，http://www.zhonglun.com/Content/2017/06-21/1921397785.html，中仑资讯，2021-3-8。[5]温州破产法庭微信公众号：《温州市十大破产审判典型案例（2018-2020年）》，2020年12月26日。编辑｜稼轩文编社历史文章：稼轩分享 | 企业人力资源法律风险体检与防控（四） —试用期常见问题
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