比起做“钉子户”，这里有更有效的方法来提高补偿

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在拆迁过程中，拆迁补偿是个所有人都关注的核心问题。很多被拆迁户为了争取更多的补偿，想尽各种办法，却往往由于对法律和政策不了解，而走上了“钉子户”这条不归路。

钉子户，《现代汉语词典》中的解释是，在城市建设征用土地时，不肯迁走的住户。现多用来特指代某些由于种种原因应该搬迁而没有拆迁，而又身处闹市或开发区域的房屋的所有人。

这些年来，征地拆迁是全国许多城市的普遍现象。“钉子户”之所以成为钉子户，一般是认为拆迁补偿不多，要从拆迁人那里取得更符合自己的利益。钉子户现象现在在中国比较突出，其中牵涉很多复杂问题。

总而言之，“钉子户”在很多人眼中已俨然成了一个贬义词。

其实，“钉子户”也分两种情况，有的就是为了要更高的补偿，为了发家致富，漫天要价，不肯搬迁而成为实打实的“钉子户”；有的则是因为当地补偿不合法不合理，不肯搬迁而成为大家眼中的“钉子户”。前一种当然我们当然不认可，后一种固然委屈，但如果被拆迁户在最初就积极主动的行动起来，找对了维权之路，也不至于走上了“钉子户”这条不归路。因为一旦被扣“钉子户"的大帽子，不仅让自身饱受非议，到最后也不一定能达成提高补偿的目的。

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南方都市报曾在2014年10月22日报道，位于深圳罗湖区中兴路边的两栋三层小楼，被周边三栋高楼围住，成了孤岛。据悉，该处在2000年曾启动旧房改造，不过由于拆迁补偿未谈妥，最终新楼盘建起，这两栋小楼因为不在新建筑的主体位置，则被开发商撇开，一钉十年。

这两栋未被开发的小楼墙壁发黑，已很陈旧，房主已不在楼内居住，被对外出租。周边有三个小区，小区楼房高达20多层。

房主的儿子介绍，这两栋小楼在1980年左右建设，分属于其父亲与父亲的一个同事。他出具了其中一栋楼的房地产证，显示其中一栋楼用地面积为100.86平方米，使用年限从1982年开始，时间为50年。这两栋连体三层小楼，各自的总建筑面积有300多平方米。

根据相关的司法裁判文书显示，涉事的区域在2000年左右启动过旧城改造行动，一家名为厦飞龙的地产公司取得了拆迁许可证。

据房主的儿子介绍说，当时开发商提出进行房屋置换，不过在那个年代，他们认为房子并不值钱，他们想要现金补偿，结果和开发商没谈拢。如果当年置换成了商铺和新房，收益不知道要翻多少番。  

开发商并没有闲着，和其他区域住户谈拢后工程照常开工。到2003年10月，新开发的华隆园商住楼主体工程已经竣工。而这两栋未拆迁的房产则因为只是位于小区停车场区域，对主体工程建设没有任何影响，由此就被搁置。  

过程中，双方也曾有过官司，跌宕起伏，走到了再审。虽然房子保留下来了，可是正如房主儿子所说的意思，当年要是不那么固执，收益不知道要翻多少番，后悔也无用了。所以，选择走“钉子户”这条路来提高拆迁补偿是有风险的，走选错了方法，只会耽误时机，追悔莫及。

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不做钉子户，如何最大化拆迁补偿利益？

➜  ➀

以静制动，不轻易报出心理底价

在拆迁谈判前，被拆迁户最好提前了解一下拆迁期限，施工工期是多少？观察实际的拆迁进度情况？拆迁方和自己情况差不多的被拆迁户是怎么谈的？现在同等条件下拆迁方给出来最高的价格是什么？

拆迁项目一般是有工期要求的，所以在拆迁这个事情上，拆迁方肯定比被拆迁户更着急。作为被拆迁户一定不要轻易的说出自己的心理价位。国家对于拆迁补偿和征地补偿，有原则性的指导意见，说白了就是谈判的弹性很大。被拆迁户应以静制动，在对拆迁相关事项未了解清楚前，不要主动报价，避免后期处于被动状态。

➜  ❷

找准对方违法点，占据谈判主动权

拆迁项目的进行是有一系列严格程序的，涉及很多政府部门的批复文件，如建设项目批准文件、建设用地规划许可证、国有土地使用权批准文件等等。

在拆迁项目中这些文件都是必不可少的，如果不全就涉嫌违法拆迁，被拆迁户可以此为突破点进行行政诉讼或与拆迁方进行谈判，占据拆迁谈判的主动权。被拆迁户如果不知这些文件是否齐全，可向有关部门申请信息公开，记住，这是你的权利！

➜  ❸

谈判时要先把握好原则性问题 

在拆迁伊始，双方对补偿价格的心理预期差距很大，有时候双方对一些原则性问题存在根本分歧，比如到底是按商铺还是普通住宅进行补偿，按国有土地还是集体土地的标准补偿，是合法房屋还是被认定为违建，如果这些原则性问题得不到解决，谈细节问题和给出具体的报价都没有任何意义，从这个角度来说，我们也应该在拆迁前期避免暴露我们的心理底价。

这些原则性问题一般都是确定性的，不是随口而说的，是需要证据进行佐证的。如果被拆迁户和对方在这些原则性问题上出现了分歧，定要及时拿出证据来确定，在这些原则性问题得到确认以后再进行细节性谈判。

如果被拆迁户自己对自己的房屋、土地都没有一个合法的定性，这些原则性的问题都确定不了的话，一定要及时向专业的征迁律师寻求帮助，千万不能“稀里糊涂”地谈。

➜  ❹

学会“如何报价”很关键

拆迁中很多被拆迁户为了多要补偿就一个办法：拖延，要么就躲着不见，要么就找各种理由不去谈。这些都是不正确的做法，一不小心就成了别人眼中的“钉子户”。

前文中提到，被拆迁户在拆迁伊始不要轻易报出心里底价，但这个意思不是让被拆迁户一直拖着，永远不报价，被拆迁户要学会如何报价才至关重要。

如果拆迁方很直白的问被拆迁户要多少钱，那么该怎么回答？有些被拆迁户就非常直白地说：那就往高的要，要的多一些，总不能吃亏！没错，但是我们要考虑一点：不管被拆迁户提出多少补偿款合适，作为拆迁方来说，都会觉得高，会直接回你：“不可能给你这么多，按照政策只有这些补偿。”那这个时候，被拆迁人报的价格就处于一种尴尬的境遇，同时一开始就把自己的理想价格底线给暴露了，这对被拆迁人是非常不利的。

     怎么报价直接关系到谈判的方向和策略，所以要分析一下：怎样报价才能既不是漫天要价，还能让利益处于最大化。我们要做的就是坐下来心平气地和对方谈，向对方陈述自己因拆迁带来的损失和困难，必要时可提供有说服力的证据。

在向对方报出一个价格时，又让对方觉得我们有理有据；对对方提供的价格还是不满意时，我们就要求对方按照法律规定给予合理补偿。记住，尽量不要让谈判陷入僵局甚至敌对状态。

总之，拆迁谈判类似于商业谈判，有时却比商业谈判难得多。原因就在于拆迁谈判中，拆迁方处于强势地位，被拆迁户想要达到目的肯定是要费一番周折的。

由于被拆迁户往往缺乏法律知识，维权意识淡薄，无法制定出对自己最有利的谈判方案，容易被拆迁方牵着走，掉入对方挖好的陷阱中，事后往往追悔莫及。

有时候，被拆迁户好不容易在谈判的时候与对方达成了一致意见，在补偿协议中仍然可能存在陷阱或者漏洞，让被拆迁户防不胜防。所以想要通过合法且合理的手段提高拆迁补偿，广大被拆迁户最好委托专业的征迁律师，律师会从各个角度进行考量，行之有效地帮助你们达成心愿。

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