微总结丨办公室、店铺装修工程报建及工程价款纠纷应对

本期活动背景

良好的办公环境可以提高公司员工的工作效率，同时也可以保障企业的对外形象，而为了营造良好的办公环境，公司必然会对办公室进行设计装修。对于很多快消零售企业来说，除了办公室装修，他们对于品牌店铺的装修也尤为重视。

本期同行反馈 

LCOUNCIL在平台企业法务同行中了解到，他们对于企业办公室、店铺装修工程中的审批报建及工程价款方面存在很多疑难问题：

➤ 哪些装修工程需要向有关主管部门进行报建，具体报建流程是怎样的？在报建过程中有哪些注意事项？企业在签约时如何防范承包方报价中的风险？

➤ 若双方签订的合同被认定为无效，价款如何认定？在履约过程中，由于各种因素导致工程价款发生变更，企业方如何处理签证？

➤ 进度款支付中企业如何防范风险，最大限度保护自身利益？当发生工程价款纠纷时，企业如何在诉讼或者仲裁中更好地进行应对？

本期LCOUNCIL法务电话会议邀请了在房地产和建设工程领域有丰富经验的邦信阳·中建中汇律师事务所合伙人周晶敏律师从企业法务反馈的问题出发，与法务同行共同探讨办公室、店铺装修工程中审批报建注意事项及价款纠纷应对，以帮助企业更好处理装修工程中的实际问题。

专家顾问团 | 本期专家介绍

本期分享精华

解读承包方报价中的潜在的风险

➤ 第一方面的风险，一定要约定清楚合同的价格，到底是总价还是单价？现在很多的施工合同当中，由于业主并不是专业的施工企业和房地产企业，对装修的情况了解比较少，业主的预算造价只是简单的浏览网上的信息做出的一个价格。业主所提供的合同价到底是总价，还是单价？是可调的还是不可调的呢？都是要在合同条款上列明。

➤ 第二方面的风险，在店铺装修、工厂装修，或者是家装当中，经常会碰到这样一个现象，就是工程报价只是报大项、大类，而不报工程量。比如办公室的装修，很多施工方只会给业主报一个拆除工程的大类，只说明要拆除很多面墙，没有具体的涉及哪一面墙或者哪几面墙，导致业主对其的施工量不明确。

➤ 第三方面的风险，在家装领域非常多的是同等品牌和规格，在签订合同的时候都要明确品牌和规格。工程队会给到业主一个工程清单，清单上会列明地砖用什么品牌和什么规格，很多的施工队他很有可能给你模糊化。也要注意说明的，合同中的同等品牌，或者同等规格，一定要做清晰的说明，否则会出现很多的纠纷和歧义出来。

➤ 第四方面的风险，是一个可调因素的一个笼统约定。在很多的施工合同当中，约定了这个是一个固定单价或者固定总价，同时也作了说明“碰到设计变更或者工程范围变化，会进行价格的调整”。其实这就是一个非常笼统的约定，在这样表述中，只涵盖了一个设计变更，但是如果由于其他因素比如：工期的变化、工程的减少、材料的变化、施工方式的变化引起的这个工程量的变更，是否调整价格是不明确的。业主在签订合同时，对于可调因素一定要明确。

本期经典案例

案例：

2012年业主与施工方签署办公室装修合同，约定合同价格900万元，承包方式为包工包料，工程范围包括间隔办公室、水电改造及安装、空调排放口改造及安装、消防设备的改造及安装、以及与室内装修安装有关的项目和服务；同时约定工程报价中各个项目单价已获得业主确认，实际施工如有变更，按报价单中的单价予以结算。施工合同所附工程报价单，仅作“拆除工程”、“水电安装工程”、“消防工程”等大项目报价。工程完工后，业主按约支付了合同约定全部价款，后施工方又提出要求增加工程款90万，并组织民工上门闹事。

经律师建议和安排，业主委托第三方造价机构对工程进行审价，初步估算工程价值约600万元，双方就工程款争议诉诸法院。

分析思路：

作为业主一方，律师代表业主主动起诉，要求对工程重新进行结算。

这个案件有两个争议焦点：

➤ 第一个争议就是这个900万到底是一个总价合同还是一个单价合同。

➤ 第二个争议要点，如果是总价合同，那么他的工程范围是什么，能否调动，计价依据是什么？

LCOUNCIL专家认为：

➤ 首先认为合同900万是一个暂定价，需要根据实际的工程量来进行最后的结算。

➤ 其次合同签署的时候没有详细的施工图纸和详细的工程量清单。

目前此案还处于二审阶段，但是从此案中，得出一个观点希望引起法务同行的关注：在签署合同的时候，对于工程价款的一个约定，尤其是合同是总价还是单价，还是他的调整因素，必须要有一个非常明确的概念和清晰的条款。

本期同行提问

同行提问：关于阴阳合同的风险怎么去控制？

LCOUNCIL专家认为：阴阳合同，从司法解释来说涉及到阴阳合同，主要还是关于结算的问题。在签订合同的时候，要把控好价格条款，就是把控好合同结算方式，这是签阴阳合同的时候，必须掌握的底线。

同行提问： 如何能够在与施工方前期协商施工方案的时候就在合同里面完整而且准确的表述企业对于装修这个工作的要求，有哪些建议呢？

LCOUNCIL专家认为：在签约的时候，借助相应的专业人士或者专业机构。将施工图纸和工程清单清楚列明，工程的事项才会清楚，否则，单凭一份设计图，或者一份很粗的预算，是无法明确工程的范围和工程的要求的。一旦施工图纸和工程量清单出来了，那么所有的细化的工程和量化的东西都有，这样在履行过程当中，就不会有这种风险。

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活动主题：企业在租赁合同中的风险规避及”营改增”背景下租赁合同条款变更及谈判

活动时间：2016年6月17日（周五） 13:00-17:00

活动形式：Workshop

房产物业租赁一直是LCOUNCIL平台上众多企业法务所关注的内容，因为企业的办公楼、仓库、店铺等大多都是租赁而来。在经济形势下行的情况下，因租赁而产生的纠纷越来越多，从租赁合同的签订，到租赁物使用，再到租约的终止，每一个环节都可能会产生各式各样的纠纷。如何控制风险以及纠纷发生后如何降低损失是法务同行尤为关注的问题。

➤ 目前城市在进行改造，进行房屋拆迁，往往承租方未在征收人序列中，业主产权更换，利益有保障，在征收条例简化或者合同约定不明的情况下，承租方作为实际使用人是否可以向政府谈判获得补偿？承租方应该如何在合同中细化约定以防范自身风险？

➤ 作为承租人，在租期未到期的时候提前解约，虽然合同约定承租人提前解约要支付剩余的租期所有的租金作为违约金，但这种情况下在诉讼中，法院支持出租方主张的可能性会有多少，或者可能会主张多少个月的租金？

➤ 作为出租方，在房屋租赁合同中会约定“用水用电满足承租方经营所需”，但在实际过程中，往往满足不了，需要进一步改善用水用电条件，出租方如何弥补减少自身损失？

➤ 关于合同终止时的赔偿问题，在签订租赁合同时约定商场要达到一定的开业率，当这个没有得到满足的时候，出租方会给承租方一定的免租期，但如果商场一直无法满足开业率的条件，承租方可以以此为由解约，但问题在于承租方是否可以基于合同约定的免租期获得赔偿？

而2016年3月18日召开的国务院常务会议决定，自2016年5月1日起，中国将全面推开营改增试点，将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业全部纳入营改增试点。LCOUNCIL从法务同行中了解到营改增对于房产物业租赁也将产生非常重大的影响，他们也向我们反馈很多目前很关心的问题，例如：

➤ 营改增之后，作为法务部门在合同拟定及审核过程中应该关注哪些内容？目前了解，由于营改增，很多出租方都开始增加租金，出租方希望对还未到期的合同进行租金上的调整，但承租方肯定是不愿意的，那么在此情况下出租方如何与承租方谈判？

➤ 以前公司签订的租赁合同中一般会涉及到一个免租期的条款，但据说营改增之后，租赁合同中规定的免租期，将会很有可能面临应视同销售货物或劳务缴纳增值税的风险。对此，企业如何进行合同条款的调整？

为此，LCOUNCIL本期“企业在租赁合同中的风险规避及”营改增”背景下租赁合同条款变更及谈判”Workshop将邀请邦信阳·中建中汇律师事务所合伙人周晶敏律师，带领与会的企业法务共同探讨目前企业在租赁合同中如何进行风险规避。同时，针对营改增背景下企业租赁合同风险及应对邀请周晶敏律师和上海德勤税务师事务所有限公司高级税务经理程琳女士从法律和财税两个视角提出可行性建议。

通过此次活动，您可以收获：

➤  面对面的直接交流和深入探讨，了解目前租赁合同风险中最新动态；

➤  法律和财税两个视角检视营改增背景下企业租赁合同风险及合同条款变更、谈判；

详细的疑难问题解答及可操作性建议。

注意事项

1、如确认参加此活动，请尽快报名以便我们为您安排席位；

2、如您有相关问题希望与活动嘉宾互动，请尽快将您的问题提交给LCOUNCIL，我们将尽量为您安排；

3、活动确认函将于活动前1-3个工作日发送至参会代表邮箱，届时请注意查收，若未如期收到请及时致电咨询；

4、LCOUNCIL不排除活动嘉宾因临时时间变动无法如期出席的可能性，如发生类似情况，我们将第一时间通知参会代表；

5、LCOUNCIL对上述内容具有最终解释权。

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