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卖房者违约加价的法律风险提示

2016-10-13 炜衡胡波律师团队 民商事法律风险防范与控制 民商事法律风险防范与控制

2016年,“房事”风波不断,毁约成了日常咨询的主要内容。

数据显示,3月份以来,南京二手房日均交易量达474套,正在逼近历史最高点。然而,房价暴涨后,卖方单方面违约的纠纷也越发增多,这些坐地涨价、临时变卦不卖的房主因“失信”频频成为被告。

日前,因房价涨了而反悔被告的房主真不少,自今年1月以来,仅鼓楼法院就受理了30起左右。 

卖家如此“任性”,难道买家就只能自认倒霉?

近日,南京鼓楼法院对一起房屋买卖纠纷合同案作出一审宣判,判决结果给那些见利忘义视诚信为儿戏的违约者敲响了警钟。

热点事件:合同都签了,卖家突然加价15万

谁都知道,买卖合同一签,无论你有什么理由,都不可以反悔,一旦反悔,就得赔偿违约金。这不,买家周先生与卖家黄女士就因为违约一事闹上法庭。 

周先生与黄女士的纠纷发生在合同履行期内。据周先生介绍,按照合同约定,他以370万元买下黄女士的房子,之后,他分两次支付了定金共计10万元,首付款70万元。但轮到黄女士协助办理银行贷款等手续时,黄女士却找出种种理由拒绝,并提出涨价,起初是10万,后来涨到了15万。周先生不同意,纠纷就这么产生了。周先生说,黄女士不仅毁约在先,还采取挂失的方式,重新补办产权证,将房子挂在网上出售。 

对于“毁约”一说,黄女士理由也很直白:被中介忽悠,房价卖低了。可合同都签了,就算房价再涨,也不能以“亏了”来涨价呀?对此,黄女士表示,“毁约”在先的并不是她,而是周先生。黄女士说,她提出涨价后,周先生不同意。但她并没有明确说不同意卖房,也没有正式提出解除合同。涨价只是双方协商的过程,不存在违约。在合同没有解除的情况下,应当继续履行合同义务,按照合同约定,周先生应支付定金15万,但只付了10万;应支付首付款110万,但仅给了80万。所以,周先生违约在先。 

庭审中,周先生强调,支付80万是因为黄女士突然涨价,且不同意办理贷款手续。基于黄女士违约,他才没有支付完首期房款,这并不构成违约。 

值得一提的是,即便对簿公堂,周先生仍愿意继续履行合同,且是全款支付,但双方并没能商量出个结果来。关于周先生提出的20万违约金的问题,黄女士表示,周先生未按约定支付房款,在其未明确表示解除合同的情况下,周先生不履行付款义务,违反合同约定,应当承担违约责任。周先生主张的20万元违约金,超出实际损失,请求法院予以减少。对此,周先生强调,20万元违约金是合同约定,不存在过高。作为本案第三方的中介也表示,因黄女士单方涨价行为导致合同未能履行下去,是黄女士的恶意行为,其应承担违约责任。 

法官断案 

争议一:谁违约了? 

法院认为,原告不存在违约行为,违约方系被告。因为,根据双方合同约定,当事人无正当理由不履行合同或者毁约的,应当承担违约责任。原、被告均应全面履行合同义务,而被告在房屋买卖合同订立后,单方提出加价要求,在原告拒绝其加价要求后,被告明确表示拒绝履行合同,故被告不履行合同的行为构成违约,应当承担相应的违约责任。 

争议二:买卖可否继续? 

法院认为,2015年10月23日下午及此后一段时间,被告多次要求加价,并同意加价后继续履行合同,但原告不同意。虽然被告在应诉后退还原告70万,但此前原告已明确要求继续履行合同,且被告的退款行为并未得到原告同意,属其单方意思表示,不能以此认定双方就合同解除达成一致意见。综上,被告退还购房款的行为系在应诉后单方实施,该行为不足以导致合同履行的基础丧失。因原告愿意且有能力一次性向被告支付剩余房款360万元,合同具备继续履行的条件,故双方的合同应继续履行。如被告不同意接受剩余房款,原告可直接提存至法院 

争议三:20万违约金要不要付? 

法院认为,根据双方合同约定,一方无正当理由不履行合同,应承担违约金20万元。如今,被告因原告不同意加价而拒绝履行合同,该行为有违诚信,应当承担合同约定的违约责任。 

由于被告不同意履行合同,原告付出较多的时间和精力与被告协商,在协商未果后,原告选择诉讼方式维护其合法权利,为此增加了履约成本。此外,由于被告拒绝履行合同,导致合同约定的首付款加贷款的付款方式无法实现,原告为履行合同,只能全额支付房款,付款方式的改变给原告造成了巨大的履约负担。故原告要求被告支付违约金20万元的诉讼请求,符合合同约定及法律规定,法院予以支持。 

一审判决 

近日,鼓楼法院经审理对此案作出一审宣判,判决如下: 

一、原告周先生与被告黄女士继续履行《房地产买卖中介合同》(原告于判决生效之日起三日内向被告支付剩余房款人民币360万元;被告在原告付款后五日内协助原告办理房屋权属变更登记,并在权属登记变更后五日内将房屋交付原告)。 

二、被告黄女士于判决生效之日起十日内一次性向原告周先生支付违约金20万元。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务,则加倍支付迟延履行期间的债务利息。 

 

诚信比金钱更重要 

被告黄女士不仅输了这场官司,而且输了做人应具有的诚信、守法之本,实在有些不值! 

在民事活动中,买卖双方订立的交易合同,只要不违反法律、法规的禁止性规定,且合同内容是双方真实意思表示,合同就具备了法律效力,双方都应自觉履行,这既是权利更是义务。

合法订立的合同对买卖双方都具有约束力。而一旦一方为一己之利恶意违约,不仅法律不答应,而且必然要承担违法、违约所造成的代价。黄女士为多主张合同外的10万元而恶意违约,最终被法院判决其不仅要继续履行原合同,而且还倒贴20万元违约金,这个教训不可谓不深刻。

如果交了定金后卖方违约,购房者可以要求卖方双倍返还定金、支付违约金,或赔偿房价上涨给其造成的实际损失,三者择其一进行主张;如果双方已经办理了网签,买方可以要求卖方继续履行合同,办理过户手续,协商不成可以向法院起诉。在此也提醒售卖方,买卖双方签订的合同具有法律效力,随意加价在法律上是得不到支持的。

另外,作为卖方在违约前需理性衡量违约所要付出的成本:需按照合同约定支付违约金,如果购房者因违约造成的实际损失大于违约金,买方可以要求按照实际损失主张赔偿,包括其买房不成导致支出增加的损失。


以上法律问题的解释为炜衡胡波律师团队根据自身司法实践结合法学理论做出,仅代表律师个人观点,请阅读者酌情审慎参考,借鉴。

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