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宅基地确权的法律风险提示

2017-06-12 炜衡胡波律师团队 民商事法律风险防范与控制 民商事法律风险防范与控制

2013年1月31日下发的中央一号文件指出,全面开展农村土地确权登记颁证工作,全国5年内土地确权完成。也就是说到2018年,这一轮的确权工作将告一段落。眼瞅2017年即将过半,您家的宅基地确权了吗?



1

哪些宅基地还没有确权呢?


1、一户多宅且不具备分户条件的宅基地。

2、两年未居住且房屋荒废的宅基地。

3、户口迁出后非村集体组织成员的宅基地。

4、在耕地上建房的非法宅基地。

对于没有确权的宅基地,村集体理当收回,对于有宅基地需求的农户可以重新给予分配宅基地,具体处置方式主要有以下几种:

1、村集体组织成员间有偿流转,虽然宅基地没有确权,但宅基地上的房屋仍属于原使用人私有财产,宅基地流转方可以给原使用人一定的经济补偿。

2、对于荒废的闲置宅基地,村集体可以收回并重新分配。

3、对于没有确权且原使用人不退出宅基地的,不准再翻建、修补房屋,待房屋消亡后由村集体收回。

4、鼓励超占、多占宅基地的农民家庭有偿退出宅基地。


2

有农民朋友问,如果我的宅基地不确权,会带来什么影响吗?


1、无法抵押。随着十八届三种全会的决议,宅基地将作为农民的财产,而农民占有这个财产的证明,只能是这次的土地确权证书。随着土地抵押改革的推进,缺少证书,将无法办理宅基地使用权的抵押。

2、无法转让。在不久的将来,农村宅基地的交易范围必将逐步扩大,在转让交易的过程中,宅基地使用权证书是唯一合法占有的证明,也是交易需要提供的必备资料,没有这个资料,将无法交易。

3、经济损失。由于无法在合法的交易场所正常交易,只能走地下市场。私自签订合同转让,但这样转让的价格,将会被大大压低。可以类比小产权房。

看到这儿,是不是觉得宅基地确权非常重要,建议农民朋友尽量不要错过机会,在规定的时间进行确权。


3

错过了农村土地确权有没有补救办法?

多处宅基地的农户


很多农村人家的户口本上满满当当十几口人,别美,人再多也只能算一户!由于现在农村实行的是一户一宅的原则和策略,每处宅基地对应的基本单位是一户,如果你有多处宅基地,那么需要提前分户。这样宅基地土地确权的时候,就可以每户确权一处宅基地,合理规避一户一宅确权的风险。


如何分户?


具体分户的步骤,可以咨询当地乡镇的派出所。分户操作在乡派出所里面就可以办理。由于每个地方实施的标准各不相同,在这里无法一一列举明细。仅列举最通用的办法。

(1)分户的申请条件

申请人的户口簿和身份证原件;

有独立的房产证或者土地证(这点是必要的,房产证或土地证可以是自己的,也可以是配偶的,其他人的则无效);

若非本人申请,则需要申请人与移居人的关系证明(一般由村委会出具);

片警调查意见(有些地方是所长签字)。

(2)分户办理步骤

申请人书写一份“分户申请书”,到户口所在村委会盖章。(基本上都要先经过村委会的同意盖章。)

在村委会盖章之后,到户籍管理的派出所请管片民警签意见(有时需所长签字),此时需携带本人身份证和户口本原件,以及房产证或者土地证。

等审核通过之后,请派出所的户籍办工作人员给你一本分户之后的新户口本。

尤其注意:全国对于农村户口分户规定的极为严格,基本上要求只有婚姻关系变动以及拥有独立房产或者土地者才能分户,其他人一律不准分户。


空白宅基地如何完成确权?


按国家的规定,空白宅基地当然是不可以确权的,有空宅基地的农民要在这地上盖些建筑,确保可以正常确权到你名下。

(1)首先你要了解当前你所在的县的土地确权进展情况到哪一步了

(2)其次搭建临时建筑,开展补救措施。

重要提醒,这个补救措施对农民朋友来讲要求有些高,首先这个不是无成本的,至少你需要在宅基地上建一些东西,其次你还要有足够且可靠的信息获取渠道,准确了解你们县当前农村土地确权的具体进展情况,然后才能有针对性地开展补救措施。


小编寄语


有了宅基地确权登记证,好比吃了“定心丸”、有了宅基地确权登记证,土地和人一样有了户口……宅基地确权的好处不用多说,为了自家的“一亩三分地”,咱可得上点心。等确权登记证拿到手,您不就踏实了么。

消息来源:法律诊所公众号。由炜衡胡波律师团队孙硕律师、邓悦整理发布。

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