房产税要来了！
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4月25号有一个大新闻，自然资源部部长宣布：我国全面实现不动产统一登记。这是什么意思？其实很简单，就是给所有的不动产上户口了，以后所有的不动产，从城市房屋到农村的宅基地再到自然资源，什么山川湖泊、森林草原，反正就是960万平方公里的土地，只要你指出一点，我就能查到这是谁的，归谁管、由谁负责。很显然，在市场经济环境下，实现不动产统一登记有着重大意义，因为产权清晰是市场经济的基础之一。就比如说你在北上广卷不动了，要回老家买一亩地种地，那么如果这块地的产权不清晰，你敢买么？说不定今天你交了钱，明天就有大哥来找你了。简而言之，实现不动产统一登记，可以提高不动产的交易效率，规范不动产市场秩序，更好地保障不动产权利人的合法权益。
当然了除此之外，实现不动产统一登记，还有很多好处，像是促进土地资源优化配置、摸清家底、保护自然环境、辅助反腐败等等等等。不过对于绝大多数咱们普通老百姓来讲，以上这些，人们并不关心，人们最关心的，是所有的不动产有了明确的户口之后，就为房产税的征收提供了基础和可能。有房的普通人就会想，完了要交房产税了，以后过日子更得精打细算了，有很多套房子的富豪会想，为了避税，我是不是应该卖出去几套房子，把钱投到其他地方呢？而像我这种没有房子的屁民们，当然就会想房产税一收，房价是不是就会下降以至于大跌呢？那哥们我也得搞个房子耍一耍了。那么对于广大群众关心的房产税问题，今天著名经济学家斯坦尼斯刘夫斯基，就来为你答疑解惑。
房产税其实不是什么新鲜事物，在西方发达国家，它已经是一个普遍、长期存在的税种，至于我国，早在2021年，十三届人大就授权国务院，在我国部分地区开展房产税试点工作，而在更早以前，上海和重庆也都搞过房产税试点，当然了很多人并不知道，因为它确实没有掀起太大波澜，也没有对征收对象产生比较明显的影响。那么既然如此，又为什么要征收房产税呢？很多人首先就会想到，疫情三年，各地经济状况你也了解，财政算是毁了，而经济疲软又导致地卖不出去，再者各方面来看，卖地赚钱的时代已经过去了，再想重塑过去的辉煌，已经不大可能。可我们知道过去几十年中，卖地一直都是地方财政最大的收入来源，地卖不出去那不要命了么？就比如说我现在住的这个城市，那也属于某个地理单元的龙头城市，可是前段时间，就有两块非常好的地皮流拍了。所以有人就提出，土地财政搞不到钱了，那我就征收房产税，小样儿，搞钱办法有的是。
这么讲有没有道理呢？不能说没有道理，毕竟苍蝇腿也是肉，谁能跟钱过不去？但是这和我们的想象，肯定有很大差距。首先就是房产税的总额不会太大，我问你个问题啊，如果让你制定房产税的征收标准，那么税率定多少合适呢？你看这个问题就很难处理，税率定多少我不清楚，我清楚的是，我们不能一刀切，说制定一个税率，然后所有人一视同仁。因为表面上看一视同仁是最公平的解决方案，但是我国的情况十分特殊，特殊之处就在于，我国的经济发展太迅猛了，特别是最近20年，房地产市场的变化那是天翻地覆。
我们可以设想一下，说我现在规定房产税税率是2%，这个2%是比较合理的，因为参考国际经验，房产税税率就是在1%-10%之间。2%就意味着你的房子价值100万，那么以后每年你都要交2万块钱房产税，全国所有城市所有人都是这个标准。现在有三个人，一是思考盒子，他是一个富二代，父母80年代就去深圳打拼，那是白手起家、从无到有，最后一个成为了上市公司董事长，另一个成为了上市公司CEO，靠着做父母的思想工作，思考盒子在深圳湾一号坐拥一套房产，价值1.5亿，那么他一年就要上交房产税300万。300万能买我命了，但对于思考盒子来讲，这无所谓，别说2%了，就是10%，又有什么关系呢？哥们我一个月零花钱就是500万，高档会所一年充值就是1000万。
第二位是潘博士，潘博士也是深圳土著，但和思考盒子不一样，潘父潘母当年都是普通流水线工人，省吃俭用在90年代花10万块钱买了一套房，老两口现在退休了还住在那里，退休金加一起每个月5000块钱，房子位置很不错，在深圳蛇口，现在的价格，老两口是做梦也没有想到，超过了2500万。那么如果征收2%的房产税，潘叔和潘婶一年就要交50万。他们能交得起么？潘博士急得头发都长出来了，他也长不出来钱。最后一位是我们可爱的黄博士，黄博士不是深圳土著，是博士毕业之后才去深圳工作，月薪3万元，也是省吃俭用，再加上父母的赞助，终于在深圳宝安买了一套房，花了800万，贷款500万，月供24000。那你想一下，让黄博士每年交16万房产税，他能交得起么？他去卖身么？他卖有人买么？
以上说的这些，说白了，就是房产税的征收要因地制宜、因人而异，还要考虑到从第几套房子起开始征收，是征收总面积的房产税，还是说存在一个免征面积，所有这些细节都要反复讨论、斟酌，最后搞出来一个具有中国特色的社会主义房产税。很显然，这并不容易，也正是因为存在着种种问题，所以目前全社会的共识是，房产税不能收得太多，否则社会将陷入到不稳定状态。有很多经济学家做过计算和预测，大概就是说肯定会有免征面积，比如说五六十平，超过的部分再交税。也很有可能唯一住房不征收，第二套再开始收。至于税率，差不多就是0.5%-1%，顶多1.5%。反正就是说，如果你就是个普通人，拼死拼活供养一套不算特别大的房子，你不用担心房产税会对你的生活产生什么的影响。这样一来，最后一算，拢共加一起，也就是几千亿的水平，不会超过1万亿。
这笔钱很多吗？对于个人来讲，那当然是天文数字，但是放到国家这个层面，其实不算太多。就比如说刚刚过去的2022年，这是疫情的最后一年，也是各地管控最严的一年，但即便如此，全国的土地财政收入，也高达6.8万亿，要是再往前看，那就更多了，2021年是8.7万亿，2020年是8.4万亿，2019年是7.8万亿。所以说，要用房产税来替代土地出让金，这是不现实的。国外也是一样，从全球来看，房产税在国家财政收入中的比例，都不是很高，那是典型的“小税种”，财政不能指望靠房产税实现增收。
除了收得少之外，房产税还有一个问题，我们知道，不管征收任何税，都存在一个征收成本问题，说我征税5块钱，然后我让一个公务员去收这5块钱，结果还要给他发10块钱工资，那这个税收得就没有意义了。那么房产税的征收成本会怎么样呢？当然现在全国产实现了不动产的统一登记，这算是有了征税的技术基础，但是即便如此，我觉得征收成本也不能小了。首先就是刚才讲到的征收标准问题，咱怎么去制定这个标准，这是相当困难、相当复杂的，需要反复的讨论、推演，而且也涉及到各种力量的博弈。反正就是说，这个标准不是坐办公室里，嗷一下就能想出来的，最表面的，是不是要请专家？专家不能白干吧？还有，是不是要开会？中央开完省里开，省里开完市里开，市里开完区县开，区县开完还得听取广大居民意见。然后这一套还得反过来再走一遍，最后能走几个来回咱也不知道。开会当然不是请客吃饭，但开会也不能没有请客吃饭，会场是不是钱？布置会场是不是钱？矿泉水是不是钱？打印资料是不是钱？离了钱，什么会能开成？
这是标准制定的成本，还有管理成本。什么叫管理成本，我给你举个例子，就比如说我买了一根20斤的大金条，那我放到哪里呢？我得放到保险柜里，然后我就花1000块钱买了个保险柜，再花2000块钱买条狗拴保险柜旁边，我还在窗户外面修了一圈铁丝电网，窗户里面修个炮楼，由民兵端着扎枪昼夜把守，所有这些都是管理成本。当然了房产税的管理成本不是这么具体，它更多的是一种抽象的概念，但是这里面也是有高昂的管理成本的。作为地方政府，我把税收上来了，至少得有个老会计吧，从哪收的、收了多少，全都得记清楚了。而且还得向全社会有个交待，让纳税人知道收上去的钱用到哪里去了、什么时候用的，你用的这个领域是不是咱们老百姓所希望的。总而言之，管理成本不会小。
最后，征收房产税还有一个问题，房产税一收，势必会对房地产市场产生影响，最直接的就是，除了刚需之外，我购买多余房子的意愿就会变低，而对于手里有多套房产的人来讲，他们也可能向市场上，放出大量的房源，最后的结果就是房价走低。但我们知道，房地产是我国过去很长一段时间中的支柱产业，也支撑起整个金融市场，说实话要不是老百姓买房子，银行的日子哪有今天这么滋润？可是如果人们的购房意愿下降了，如果房价走低，那无疑会对银行系统产生重要影响，而银行作为金融市场的中坚力量，又会对整个金融体系造成冲击，并进而造成整个经济体系的巨大风险。那就叫硬着陆，谁也受不了。
妥了我给你总结一下，首先，房产税其实收不上去多少，无法替代过去生猛的土地财政。其次，房产税面对着较高的征收成本和管理成本，而且有可能对经济造成难以挽回的影响。不是不能收，但要是收，每走一步，都要万分小心，确实很难办？俗话说难办那就不办了。那么不办行不行呢？细想一下还真不行，事实上，我们必须有面对风险和困难的魄力，而这么做的目的，还是经典老词儿：宏观调控。
调控什么？首先还是调控风险。刚才讲到，征收房产税影响房地产市场，有可能导致风险，那我问你，让房地产市场一直这么搞下去，它就没有风险了吗？答案当然是否定的，恰恰相反，那风险是不知道大到哪里去了。就比如说很多房地产企业，是不是拼命高价买地，怎么样，是不是暴雷了、跑路了、二楼跳楼了，欠好几万亿还不上了，你说怎么办？这真就是难办就不办了。还比如说政府卖地，这东西是一本万利么？没有那么简单，不是说我在地图上画出来一块荒山野岭，老许、老潘、老王全都拿着钱跑过来了，他们傻么？
事实是，你要想把一块地卖出去，多多少少得搞一些基础设施建设吧，如果想卖高价，那建设就多了去了，修马路、建学校、挖地铁、做绿化，把地抹平了，那也是钱啊。有些地方为了卖地，甚至活生生建出来一个高新区，所以我国为什么那么多高新区、开发区、产业园区，你就明白了吧？所有这些都要花费大量的钱，政府也是要借钱的，而且也面临借了还不上的困境，那为了还钱，我就还得继续搞城投、干开发，然后好卖地，拆了东墙补西墙呗。而在房地产热的大背景下，开发商房子不愁卖，所以为了获得一块土地，出价越来越高，随着地价的不断上涨，全社会各种成本也在上涨，这种成本也会反映到政府身上，今天修条路花1000万，明天可能就是2000万，最后搞得是债台越来越高，陷入恶性循环。
可以说这个风险现在是相当大的，有研究估算，我国地方政府的债务，已经超过了财政收入的150%以上，极有可能成为一笔坏账，最后引发全社会的经济危机，以至于社会危机。所以说，国家必须壮士断腕，想办法让房地产的热度降下去，而房产税就是一个重要的调控手段。除了调控宏观风险之外，房产税第二个要调控的，就是微观的公平问题。
一个事实就是，因为一系列历史因素，我国的房产分布存在着严重的不均衡状态，一方面是很多年轻人买不起房子，另一方面是少数人手里有很多房子，甚至是豪宅。结果就是，有钱的只要躺着买房，就能越来越有钱，可普通年轻人却没有办法安居乐业，往往是为了一套可怜的房子，掏空六个钱包，往小了说，这严重影响社会消费，降低生活质量，往大了说，这有可能造成激烈的社会矛盾，据说现在很多年轻人真是难办就不办了，也不读心灵鸡汤，天天读《陈涉世家》啊，吓不吓人。不止是个人的民生问题受到影响，企业的生存和进一步发展，也很困难，你就想想吧，北上深有多少很有潜力的企业，最后干黄了，不是败在了自己的产品不好，不是败在自己不够努力、不够聪明，而是败给了房东。诚然小城市的房价倒是便宜，可这些企业不能去小城市，因为没有人才。那就难办就不办了！回家种地。
而征收房产税之后，情况就会得到改善，因为持有多套房产的富豪们，持房成本会变高，特别是大面积豪宅的持有成本，那是不知道高到哪里去了，所以一定会出现抛盘的现象。上海和重庆的试验表明，征收房产税确实会让二手房的供给增加，而供给一增加，买房的人也会变得犹豫起来，他们就会想是不是房地产市场不行了，所以我也等一等，这样一来，就会对二手房市场形成价格下行压力。当然了这毕竟是一线大城市，新增人口非常巨大，房子总是供不应求，所以房产税没有对房价产生太大的影响，或者说即使有影响，也得个十年八年。但对于新增人口本就比较少的三四线城市来讲，这种冲击就会比较明显。
好了讲完了宏观层面的调控风险、微观层面的调控公平之后，还有一个中观层面，这就是调控资源配置。我记得有个笑话，大致意思就是说，一家公司在北京干了十几年，本身业务没赚到钱，但是公司黄了之后，把房子一卖，全成大富豪了。这个故事是真是假咱也不知道，但它反映了一个事实，这就是在过去，房子是我国最有价值的资产，家里老人也讲，投资啥不如投资房子。这就导致社会上的钱，哪也不想去，就想去房地产，钱少就买一套，钱多那就继续买，毫无疑问，这对国民经济发展是没有好处的。所以征收房产税，就是想在某种程度上，剥离房子的资产属性，以后有一套房子够住就行了，至于多出来的资产，就不要继续买房了，而是要进入金融市场，你可以去投资一个公司啊，可以去买理财啊，当然也可以投资刘夫斯基的2049啊。最后，促进社会各行各业得到发展，这就是调控资源配置。宏观调控风险、中观调控资源配置、微观调控公平，我这么一讲，你就明白为什么要征收房产税了吧？你就会明白，我为什么被称为国际知名的经济学家了吧。
今天的最后还有一个问题，也是很多人关心的，这就是征收房产税之后，房价会不会大跌呢？我是不是等一等，等它跌成孙子再买呢？这个问题啊不好回答，因为市场经济风云变幻，影响因素也实在太多，如果我讲错了，你还听了我了，然后你把我批判一番，还要我负责任，我可承担不起。所以我得强调，我的想法只代表本人观点，至于你买还是不买，和我无关明不明白？会不会大跌这个问题，我想我们要搞清楚两个基本问题，首先，市场价格的变动是受供需关系决定的，供大于求，那就降价，供不应求，那就涨价，这很简单。第二个问题是，你想想你买房子花好几十万、好几百万，甚至是好几千万，到底买的是什么呢？肯定不是买砖头、钢筋、水泥，这些破烂不值多少钱，我们真正买的，是这所房子所代表的“城市价值”，或者再具体一些，是这所房子所代表的具体地段的价值，这个价值就包含很多东西了，孩子能去哪所学校，心肌梗死了去医院几分钟，坐地铁或是开车上班方不方便，附近都住着什么人，楼下是天天跳广场舞，还是天天烧烤，或者是诗朗诵，当然我们还要看整个城市的增长前景。以上这些，才是我们花好几百万要买的东西。
那么结合以上两点，我就可以得出结论，在发展潜力较高的一二线城市，特别是一二线城市的核心区域，像是北京的海淀、朝阳，深圳的南山、福田，广州的天河、海珠，哪怕是大连的中山、沙河口，沈阳的沈河、和平，房价还是会持续上行，征收房产税，顶多就是放缓一下上行速度。国外也有现成的证据，像是韩国在上世纪90年代，为了打击那些拥有多套房产的大富豪，曾经搞了一个非常猛的税收组合拳，结果是，首尔根本不为所动，特别是首尔的江南区，房价还是一路飞涨，没办法，优质资源毕竟是有限的，想要的人又那么多，管你收不收税，归根结底，供需关系决定一切。日本也是一样，而且早在上世纪50年代，日本就开始征收房产税，但是东京中心6个区的房价，还是控制不住。
而对于发展潜力不大的三四线城市来讲，它们的房价本身就存在下行的风险，最典型的例子就是黑龙江鹤岗，还有美国的底特律，据说有一套别墅卖1美元，卖好几年愣是没卖出去，换我我也不买啊，我花1块钱买个没有价值的房子，每年还得交好几万房产税，这不疯了么？所以对于这些城市来讲，征收房产税确实会造成一定影响。结论就是，征收房产税是国家基于现实所做出的宏观调控手段，它钱不多，但难度却很大、成本也很高，但即便如此，征收房产税似乎已经是势在必行，因为它的目的是防范风险、保障民生、优化资源配置，所有这一切，都将助推国民经济发展，而国民经济的发展又将促进人民生活水平的提高。这正体现了党和政府始终把人民的利益放在首位，凸显出社会主义制度的优越性。不行了，此情此景，我必须要唱一首了：社会主义好社会主义好，社会主义江山人民保，人民江山坐得牢，反动分子想反也反不了。社会主义一定胜利，共产主义社会一定来到一定来到！