以案说法:"小区车位所有权"到底归谁?(详细分析+高院判决书全文2016)|法客帝国
[原题]小区车位，到底归谁？
阅读提示：近日，很多媒体都在报道鼓楼法院审理的一起车库纠纷判例，并称其为全国首例判业主获胜的案例。诚然，在司法实践中，涉及停车位的所有权诉讼，很多法院会直接依据《物权法》第七十四条第二款将规划内的停车位判归房地产公司所有，但早在2014年，广东省高院的（2014）粤高法民一提字第120号判决将经过规划的车位判决归业主共有，为厘清停车位的归属提供了一个很好的参考案例。
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【案情概述】
某房地产开发公司将某某花园环保停车场内的22号停车位出租给杜某。某某花园业委会提起诉讼，要求某房地产公司腾退车位。某房地产公司辩称车位经过规划，且在与业主签署的《商住楼买卖合同》中也已约定 “内院物业产权属甲方（某房地产公司）所有，乙方（购房人）无权干预甲方物业产权变动”，故车位属某房地产公司所有，其有权处分。
经法院查明，某某花园环保停车场是经过规划且通过政府职能部门审批，环保停车场及车位未独立办理土地使用证。某市规划局向法院函复该环保停车场面积100%计入绿地面积，某省住房和城市建设厅复函对某规划局的答复予以确认。
本案历经一审、二审，最后经广东省高院提审，终审判决某房地产公司腾退车位给某某花园业委会。
【法院观点】
广东省高院认为：“关于涉案环保停车场经过规划审批与其权利归属的关系问题。规划职能仅决定用途和功能，涉案环保停车场经过规划审批一节并不能作为认定其属某房地产公司所有的依据。”
而对于合同中约定停车位属开发商所有的情形，广东省高院认为：“即使某房地产公司与某某花园业主在房屋买卖合同中有约定涉案环保停车场归金骏公司所有的条款，亦属于《合同法》第四十条规定的‘提供格式条款一方免除其责任，加重对方责任、排除对方主要权利’的情形，应认定为无效。”
【个人观点】
本案最主要的问题是确定该车位是建筑物区分所有权中的专有部分还是共有部分。若为共有部分，则随着建筑物专有部分所有权的转移，共有部分归全体业主所有；若有专有部分，则开发商有权处分。
某房地产公司依据《物权法》第七十四条第二款 “建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”认为停车位属专有部分。
而某某花园业委会认为属共有部分。依据是《物权法》第七十四条第三款 “占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”
法院通过调查，判决环保停车场车位归业务共有，依据则是《物权法》第七十三条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”
笔者比较认同广东省高院对规划审批和权利归属关系的论述。《物权法》第七十四条第二款的适用，实际上是对专有权部分的确认，这种确认有明确的标准，最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中规定，专有部分的认定标准有三点：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。三者同时具备方能认为具有专有性，不能因为车位在规划内就简单认定开发商有权处分。
对具有独立产权证书的地上停车位、停车场、地下车库等一般不会产生纠纷，而对于无法办理产权证书的地上停车位、地下车库等，需分情况对待：
1.属于人防工程的地下车位，《人民防空法》第五条规定：“人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”谁与规划、人防工程管理部门签订人防工程使用合同或取得《人防工程使用证》，谁就是人防工程管理部门批准和管理的收益人，实践中的判决，如大连市中级人民法院（2015）大民二终字第00825号、镇江市中级人民法院（2015）镇民终字第00853号均有论述。
2.计入公摊面积的但无产权证书的车位，业主支付价款取得专有权的同时已取得了共有部分的共有权，应属业主共有。未计入公摊面积且无产权证书的车位，开发商作为开发建设单位，并不因尚未进行登记就丧失车位的专有权，此种情况下开发商有权处分。
3.而对于部分省市不办理地上车位产权登记造成的建筑规划内但无法取得独立产权证书的地上车位，应先审查其占用土地的性质，如属于占用公共绿地或公共场所建设的，则其归全体业务共有。不能证明是占用公共绿地或公共场所建设的，则需依据规划、合同等综合认定。
法律导人向善，《物权法》第七十四条第二款的目的，是通过开发商享有所有权鼓励其多修建具有专有权的车位，是对各方权属的明确确认，而非造成权属的混乱。如果单纯依据第七十四条第二款，凡规划内车位均属于开发商所有，则可能发生开发商利用车位恶意逃避房价监管、建筑区划内的公共部分被开发商侵占一空等问题，亦违背立法之本意。故对《物权法》七十四条第二款的适用，不能单一考量是否在规划内。
法客帝国附：梅州市梅江区金骏花园业主委员会,杜丽琴与梅州市梅江区金骏伟业房地产开发有限公司建筑物区分所有权纠纷案
民事判决书
相关裁判文书：
梅州市梅江区金骏花园业主委员会与梅州市梅江区金骏伟业房地产开发有限公司建筑物区分所有权纠纷上诉案【(2013)梅中法民一终字第319号】
梅州市梅江区金骏花园业主委员会与梅州市梅江区金骏伟业房地产开发有限公司建筑物区分所有权纠纷案【(2013)粤高法民一申字第1181号】
广东省高级人民法院
民 事 判 决 书
(2014)粤高法民一提字第120号
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：梅州市梅江区金骏花园业主委员会。地址：广东省梅州市梅江区。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：梅州市梅江区金骏伟业房地产开发有限公司。住所地：广东省梅州市。
再审申请人梅州市梅江区金骏花园业主委员会（以下简称业委会）因与被申请人梅州市梅江区金骏伟业房地产开发有限公司（以下简称金骏公司）、一审第三人杜丽琴建筑物区分所有权纠纷一案，不服广东省梅州市中级人民法院（2013）梅中法民一终字第319号民事判决，向本院申请再审。本院于2014年11月27日作出（2013）粤高法民一申字第1181号民事裁定，裁定提审本案，并依法组成合议庭对本案进行了审理。
【当事人一审的意见】
2012年12月28日，业委会向梅州市梅江区人民法院起诉请求判令：1、金骏公司立即腾退擅自出售（或出租）的梅州市梅江区金骏花园业主共有环保停车场中的22号停车位给业委会；2、金骏公司承担本案诉讼费用。主要理由：梅州市梅江区金骏花园（以下简称金骏花园）a、b、c、d栋168户中的业主从2007年起陆续与金骏公司订立购房合同。金骏公司在整个金骏花园售楼过程存在许多违法、违规的事实。例如：占用公共道路、绿地建立的环保停车场擅自改成停车位。环保停车场的权属，依法应属金骏花园全体业主共同共有。业委会认为金骏公司将环保停车场中的22号停车位出售、出租给第三人杜丽琴的行为，侵害了金骏花园全体业主的合法权益，依法应承担腾退责任。
金骏公司辩称：业委会诉请金骏公司腾退车位没有理由，因车位是经过规划的，车位面积也未分摊到各业主。车位所占面积属金骏公司，有国土使用证为凭。金骏公司有权出售车位。
第三人杜丽琴未到庭，未发表意见。
【一审法院查明的事实】
梅江区人民法院一审查明，业委会于2010年9月29日经梅州市住房和城乡建设局登记备案，金骏公司则是一间房地产开发公司。金骏花园是金骏公司在梅城江北开发的一个住宅小区，该住宅小区于2008年1月31日通过竣工验收，小区内共a、b、c、d四栋大楼，呈“回”字形。小区中央有一块公共绿地，沿绿地四周建有一带状环保停车场，环保停车场依序划了几十个停车位，并有编号。至于车位的个数，双方均确认有37个。环保停车场及各车位均未独立办理土地使用证。2010年1月22日，金骏公司与杜丽琴签订一份《车位租赁合同》，22号车位出租给一审第三人使用，期限60年。业委会与金骏公司均确认22号车位现由杜丽琴使用。对金骏公司将环保停车场车位出租等处置行为，业委会提出异议，认为环保停车场是占用公共道路、绿地建立，属全体业主共有，金骏公司无权处置。在与金骏公司沟通无效情况下，多次向政府部门投诉，但双方纠纷仍未解决。业委会遂将金骏公司诉至法院，提出上述诉讼请求，并申请追加22号车位使用方杜丽琴作为第三人参加诉讼，要求其配合腾退车位。
【一审法院的处理意见】
梅江区人民法院一审认为：本案业委会已经政府部门备案登记，符合国务院《物业管理条例》相关规定，具备原告主体资格，有权代表金骏花园全体业主起诉金骏公司。双方的争议焦点是22号车位使用权归属问题。业委会诉请金骏公司及第三人腾退环保停车场内的22号车位，前提需证明该车位使用权属于金骏花园全体业主共有。从业委会提交的证据即金骏花园环保停车场的规划图看，该环保停车场是经过规划且通过政府职能部门审批的。根据《物权法》第七十四条第二款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”从该规定可看出，对于建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的归属，物权法采用的是“约定说”，即车位、车库的归属由开发商与业主通过出售、出租、附赠等方式进行约定。本案环保停车场经过了规划，22号车位已由金骏公司与第三人通过出租方式进行约定，使用权已有归属。业委会主张22号车位使用权为金骏花园全体业主所有的意见依据不足，不予支持。业委会认为本案车位使用权的归属应适用《物权法》第七十四条的第三款即：“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”来确定，因环保停车场经过规划且已通过政府相关职能部门审批，并未占用金骏花园全体业主共有道路或其他场地，故该条款并不适用本案争议，业委会属适用法律错误。综上，业委会诉请依据不足，根据“谁主张、谁举证”的规则，应承担举证不能的不利后果。业委会作为金骏花园业主大会的执行机构，起诉金骏公司已经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占人数过半数的业主同意及授权，符合法定程序，应为有效。金骏公司质疑业委会提交的授权书业主签名真实性，但未提供证据证实，该异议不予采纳。综上，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第七十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，经该院审判委员会讨论决定，于2013年6月18日作出（2013）梅江法民二初字第37事判决：驳回业委会的诉讼请求。案件受理费100元，由业委会负担。
【当事人二审意见】
业委会不服一审判决，向广东省梅州市中级人民法院提起上诉，请求：1.撤销一审判决：2.金骏公司立即腾退擅自出售（或出租）的金骏花园的环保停车场中的22号车位给业委会；3.金骏公司承担本案诉讼费用。主要理由：环保停车场中的22号停车位的使用权依法属梅州市梅江区金苑小区金骏花园全体业主共有。金骏花园a、b、c、d栋168户业主从2007年起陆续与金骏公司订立购房合同，金骏公司在整个金骏花园售楼过程中存在着许多违法、违规的事实。例如：占用公共道路、绿地建立的环保停车场擅自改成停车位。环保停车场的权属，依法应属金骏花园全体业主共同共有。建筑物区分所有权中除了专有部分外就是共有部分。金骏公司将业主共同共有的环保停车场中的停车位出售、出租给第三人的行为违反了《物权法》第七十三条、第七十四条的规定，侵害了金骏花园全体业主的合法权益。本案纠纷所涉及的所有证据都由金骏公司掌握，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》应由金骏公司负举证责任。
金骏公司二审答辩称：1、金骏公司是涉案车位的合法权属人，有权把涉案车位依法处置给第三人使用。涉案停车位是金骏公司经职能部门依法规划的车位，金骏公司是当然的权属人，依法有权以出售、附赠、出租等方式处分给业主使用，不存在侵害各业主合法权益的情况。这有国有土地使用证、车位规划图纸和金骏公司与各业主签订的《金骏花园商住楼买卖合同》第四条“内院物业产权属甲方所有，乙方无权干预甲方物业产权变动”（注：甲方即为金骏公司）的合同内容等证据予以证实。可见，涉案车位属已依法规划的停车位，金骏公司有权依法处置。2，到目前为止，业委会没有从金骏公司处通过附赠、购买、出租等合法形式拥有涉案停车位的权属。而且，业委会诉称涉案停车位属业主共有无事实和法律依据。3、一审判决认定业委会具备原告主体资格依据不足。综上所述，业委会的上诉无事实和法律依据，请依法给予驳回上诉或业委会起诉，以维护金骏公司合法、正当的权益。
【二审法院查明的事实及处理意见】
二审法院查明的事实与一审法院查明的事实一致。
二审审理认为，本案的焦点是争议的22号车位使用权的归属问题。金骏花园环保停车场是经过规划且通过政府职能部门审批，争议的停车位位于该环保停车场内，由金骏公司与杜丽琴通过出租方式约定了使用权。《中华人民共和国物权法》第七十四条第二款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”因此，金骏公司与杜丽琴通过出租方式约定争议停车位的使用权符合法律规定。金骏公司与杜丽琴通过出租方式约定争议停车位使用权的行为并未侵害金骏花园全体业主的合法权益。业委会上诉主张争议的22号车位的使用权为金骏花园全体业主所有的意见依据不足，难以支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理适当，予以维持。业委会上诉理由不充分，予以驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，二审法院于2013年9月16日作出（2013）梅中法民一终字第319事判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人业委会负担。
【当事人再审阶段的意见】
业委会不服二审判决，向本院申请再审，请求：1.撤销一、二审判决；2.判令金骏公司腾退擅自出售、出租的涉案环保停车场内的22号车位给业委会。主要理由：涉案22号停车位是占用小区公共道路、绿地建设的，依法应属金骏花园全体业主共有。金骏公司将业主共有的环保停车场中停车位出售、出租给第三人的行为违反了《物权法》第七十三条、第七十四条的规定，侵害了金骏花园全体业主的合法权益。另外，金骏花园的业主与金骏公司签订的房屋买卖合同并无约定涉案环保停车位属金骏公司所有，即使有约定也是无效的。一、二审判决认定事实不清，适用法律错误，处理不当，请求再审法院判决上述所请。
金骏公司及杜丽琴经本院传票传唤，无正当理由未参加再审庭询，亦未提供书面答辩意见。
【本院再审查明的事实及判决理由和结果】
经审查，二审查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院查明，金骏公司在二审期间，向二审法院提交一份其公司与谢某签订的《金骏花园商住楼买卖合同》，拟证明其与业主约定涉案环保停车场归其所有，并称其可以找到148份合同有约定车位归其所有。在合同中的四、载明“内院物业产权属甲方所有，乙方无权干预甲方物业产权变动，乙方要服从物业管理，不得乱拆、乱建、乱堆、乱放，如有特殊情况需改动要经过甲方同意，否则造成的后果由乙方承担，防盗网要按甲方要求统一规格、形状安装，公共主门、对讲机、监控管理系统由甲方做好后按实向乙方收取”。该合同中的五、载明：“其他约定事项：乙方付清全部款项，甲方办好房产证后本合同自动失效。”业委会对此认为，上述合同并无明确约定涉案环保停车场归金骏公司所有，且在梅州市住房和城乡建设局存档的所有房屋买卖合同都没有关于涉案环保停车场的约定。即使合同有约定也应是格式条款而属无效，更何况合同最后一条也约定乙方付清全部款项，甲方办好房产证后本合同自动失效，故金骏公司以此主张涉案环保停车场属其所有理由不成立。上述中的甲方指金骏公司，乙方是指买方即业主。
另查明，金骏花园小区共有168个单元。
再审审查期间和再审期间，本院依法就涉案环保停车位所占的土地性质向梅州市城乡规划局、广东省住房和城乡建设厅、广东省国土资源厅等相关部门征求意见。
梅州市城乡规划局于2014年2月25日函复：1.金骏花园总面积规划于2006年8月审批，技术指标中的绿地面积包括环保停车场面积在内。2.环保停车场面积按100％计入绿地面积。绿地面积具体计算方式为：中心绿地面积＋环保停车场面积＋用地东侧的宅旁绿地面积。
广东省住房和城乡建设厅于2014年12月1日函复：根据梅州市城乡规划局的相关答复，梅州市金骏花园的环保停车场用途应属于该小区建筑区划内的绿地。
广东省国土资源厅于2014年11月28日函复：一、根据《物权法》第七十三条“建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。”的规定，鉴于该小区的环保停车场是建立在绿地的基础上，其面积100％计入绿地面积，即在用地时按照规划功能属于绿地面积，依法应为全体业主共有。二、根据《物权法》第七十四条第二款“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”的规定，没有约定或者约定不明确的，车位、车库应属于全体业主共有。该小区环保停车位的权属没有约定，依法应属于全体业主共有。
业委会确认上述函复内容的真实性、合法性、关联性。
本院认为，本案的争议焦点为涉案停车位的所有权归属问题。根据梅州市城乡规划局、广东省住房和城乡建设厅函复的内容，涉案环保停车场占用的是金骏花园小区公共绿地的面积，其本质上属于业主共有的公共绿地，依照《物权法》第七十三条“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、共用设施和物业服务用房，属于业主共有”的规定，涉案环保停车场应属金骏花园小区全体业主共有。金骏公司将该车场内的22号车位擅自出租给第三人的行为，损害了金骏花园全体业主的合法权益，业委会诉请其腾退该车位有事实和法律依据，本院予以支持。
关于涉案环保停车场经过规划审批与其权利归属的关系问题。规划职能仅决定用途和功能，涉案环保停车场经过规划审批一节并不能作为认定其属金骏公司所有的依据。金骏公司在不具有涉案环保停车场所有权或使用权的情况下，通过出租方式约定涉案停车位的使用权是无权处分行为，应属无效，二审法院认为金骏公司该行为符合《物权法》第七十四条第二款“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”的规定，属适用法律错误。
关于金骏公司提供的《金骏花园商住楼买卖合同》能否作为认定涉案环保停车场归其所有的依据问题。从金骏公司提供的上述合同分析，首先，涉案环保停车场设在金骏花园建筑区划内、属金骏花园全体业主共有的绿地之上，不能独立取得产权证书，不能成为金骏花园院内具有独立产权的物业，可见该合同并无包含约定涉案环保停车场归金骏公司所有的内容，更何况双方同时约定在业主付清全部款项，金骏公司办好房产证后本合同自动失效。其次，根据《物权法》第七十条的规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。因此，即使金骏公司与金骏花园业主在房屋买卖合同中有约定涉案环保停车场归金骏公司所有的条款，亦属于《合同法》第四十条规定的“提供格式条款一方免除其责任，加重对方责任、排除对方主要权利”的情形，应认定为无效。综上所述，金骏公司称《金骏花园商住楼买卖合同》约定涉案环保停车场归其所有，并以此主张其拥有涉案环保停车场的所有权依据不足，本院不予采纳。
综上所述，一、二审判决处理欠妥，本院予以撤销。业委会的再审申请理据充分，本院予以支持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国物权法》第七十三条、《中华人民共和国合同法》第四十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销梅州市梅江区人民法院（2013）梅江法民二初字第37号民事判决和广东省梅州市中级人民法院（2013）梅中法民一终字第319号民事判决；
二、梅州市梅江区金骏伟业房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内，腾退梅州市梅江区金骏花园环保停车场内的22号车位给梅州市梅江区金骏花园业主委员会。
本案一、二审案件受理费各100元，均由梅州市梅江区金骏伟业房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判 长： 申良洪
代理审判员：洪望强
代理审判员：郭尔绚
二Ｏ一四年十二月十九日
书 记员： 范怡倩
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（全文完）
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