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【农创运营】投资休闲农业,用地问题怎么办?

2017-10-16 农创安徽规划设计 农创安徽 农创安徽
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本文前言


休闲农业已经是当下农业发展的新亮点和投资新热点。然而发展休闲农业,首先要解决土地问题。土地从哪来呢?需要指出的是,不是所有的土地都可以用来搞休闲农业的。休闲农业的用地问题是众多农旅投资者非常关心的问题,也是一直以来的老大难问题,它致使很多有意投资休闲农业的人望而却步。


一、休闲农业用地主要来源


1、农民自有住宅,闲置宅基地

政策依据:

2015年9月16日,农业部下发的《关于积极开发农业多种功能 大力促进休闲农业发展的通知》

2015年12月10号,国土资源部联合住房和城乡建设部、国家旅游局印发的《关于支持旅游业发展用地政策的意见》


2、农村集体建设用地

农村建设用地是指乡(镇)村建设用地,乡(镇)村建设用地是指乡(镇)村集体经济组织和农村个人投资或集资,进行各项非农业建设所使用的土地,主要包括:乡(镇)村公益事业用地、公共设施用地、农村居民住宅用地。


3、四荒地


“四荒地”是农村较丰富的土地资源,包括依法归我国农民集体使用的“四荒地”和农民集体经济组织所有的“四荒地”,具体为荒山、荒沟、荒丘、荒滩等未利用的土地,属于现行经济环境中未得到充分、合理、有效利用的土地。

“四荒”使用权承包、租赁或拍卖的期限最长不得超过50年。

政策依据:2016年中央一号文件以及《农业部等11部门关于积极开发农业多种功能大力促进休闲农业发展的通知》


4、城乡建设用地增减挂钩


城乡建设用地增减挂钩是指休闲农业项目建设确有必要占用耕地时先行在异地垦地,数量和质量验收合格后,再用作建设用地。

具体转换方式通过制定相应的法规来规范,如:

数量上——异地垦地与当地占地面积之比,可根据不同情况,分别为3倍、4倍、5倍;

质量上——保证新垦地总产量大于所占地原产量。

异地可以是本乡镇、本区县,经国家相关主管部门批准也可跨省区实施。这应该是既保证18亿亩耕地只增不减,又保证必要的建设用地供应。


二、休闲农业用地的底线


1、不得占用基本农田



(1)不准占用基本农田进行植树造林、发展林果业和搞林粮间作以及超标准建设农田林网;

(2)不准以农业结构调整为名,在基本农田内挖塘养鱼、建设用于畜禽养殖的建筑物等严重破坏耕作层的生产经营活动;

(3)不准违法占用基本农田进行绿色通道和城市绿化隔离带建设;

(4)不准以退耕还林为名违反土地利用总体规划,将基本农田纳入退耕范围;

(5)不准非农建设项目占用基本农田(法律规定的国家重点建设项目除外)。


2、不得超越土地利用规划


各地区国土资源部门都会制定土地利用总体规划,规划会规定土地用途,明确土地使用条件,土地所有者和使用者必须严格按照规划确定的用途和条件使用土地;


此外还会确定土地利用年度计划,对年度内新增建设用地量,土地开发整理补充耕地量和耕地保有量等做出具体安排。

休闲农业开发必须要明确当地土地规划中其园区所占土地的用途,符合规划使用条件的要积极争取土地建设使用指标,以满足休闲农业园区对建设用地的要求。



3、严禁扩大设施农业用地范围


以农业为依托的休闲观光等用地须按建设用地进行管理。以农业为依托的休闲观光度假场所、各类庄园、酒庄、农家乐,各类农业园区中涉及建设永久性餐饮、住宿、会议、大型停车场、工厂化农产品加工、展销等用地,必须依法依规按建设用地进行管理,而非按农用地管理。

进行建设用地进行管理就必然涉及农用地转用审批手续,农业设施兴建之前为耕地的,非农建设单位还应依法履行耕地占补平衡义务。这在无形中既增加了休闲农业开发建设成本,也使得农业休闲开发变得更为复杂,甚至会使部分休闲农业夭折。



三、如何规避休闲农业用地限制


由于直接通过立项审批申请建设用地相对困难拿地费用很高,导致了目前有一些以打政策“擦边球”的方式来规避用地限制的方法出现,不过仍需谨慎评估。

1.用设施农用地的名义直接进行餐饮住宿的建设

2.以建设临时生产用房名义进行修建

3.修建水泥柱,将建筑物腾空,以满足不破坏耕作层的要求

4.修建木屋或钢架房,即使查处也能低成本拆除

5.以建设温室大棚的方式建餐厅6.用可移动的集装箱和房车进行餐饮住宿活动。

此外,合理获得农业休闲用地还有其他方法:

1.关闭矿区的地面遗留的原有建设用地,可直接转为旅游设施建设用地

2.生态涵养区村落搬迁出的宅基地、新农村建设农户上楼遗留的宅基地,可因地制宜转为旅游设施建设用地

3.在大面积的森林(超过10公顷)绿地作为生态旅游资源时,允许有3-5%用地转为旅游设施用地。



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