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【农创运营】休闲农业用地,你问我答

2017-10-16 农创安徽产业运营 农创安徽 农创安徽
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休闲农业用地常见问题
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安徽省综合农业服务商:互联网农业、休闲农业、特色小镇、田园综合体


警惕农村土地流转过程中的坑


土地方面的风险,主要来自法律和政策原因而导致的合同风险。所以,首先要警惕以下5类无效的土地流转合同。


未经发包方(村委会)同意转让土地承包经营权而签订的合同


根据《农村土地承包法》第十八条规定“承包方采取转让方式流转农村土地承包经营权的,经发包方同意后,当事人可以要求及时办理农村土地承包经营权变更、注销或重发手续。


"最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释第十三条规定“承包方未经发包方同意,采取转让方式流转其土地承包经营权的,转让合同无效。但发包方无法定理由不同意或者拖延表态的除外。”根据法律规定,以转让方式流转土地的必须经发包方村委会同意才能有效,否则转让合同无效。


未经权利人同意或追认,无处分权人私自流转他人承包土地的流转合同


根据《合同法》第五十一条规定“无处分权的人处分他人财产,经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同有效。”


在农村存在很多无处分权人流转他人土地的情形,比如父亲把外出打工儿子的地包给他人了,儿子把父亲让他耕种的地包给他人了,代管人把别人让他代管土地转让给他人或过户到自已名下等情形。这些情况都属于无处分权人未经授权私自处分他人财产的行为,如果权利人不予追认,无处分权人签订的土地流转合同应认定为无效合同。


承包方以土地承包经营权进行抵押或者以地抵债的合同


根据最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释第十五条规定“承包方以其土地承包经营权进行抵押或者抵偿债务的,应当认定无效。对因此造成的损失,当事人有过错的,应当承担相应的民事责任。


因此在农村,有的农民朋友为了借款把土地抵押出去签订一个抵押借款合同,还有一些农民朋友借款到期偿还不上了就签订一个“以地抵债”合同用土地偿还借款,按照法律规定这类合同都是无效合同。


超过承包期限流转土地超过部分


根据《农村土地承包法》第二十条规定“耕地的承包期为三十年。” 第三十三条第(三)项规定“流转的期限不得超过承包期的剩余期限。” 我国农村第二轮土地承包发生在1998年,第二轮承包期限到2027年12月31日结束。因此土地流转不能超过剩余期限,也就是不能超过2027年年底,如果流转期限超过这个期限,那么超过部分无效。


已签过流转合同的合同


进行土地流转的一方(农户或者村集体),之前已签合同,即他们的土地使用权已经转移,再签订转流协议的话,合同无效。


法律规定的,限制民事行为能力或无民事行为能力的人签订的合同,是无效合同。



村委会对土地承包合同疏于管理而导致的土地纠纷,


1、是村委会将属于本村的流动地对外发包给村集体以外的个人或组织,当土地期限已经到了的时候,农民要求收回土地,但是村委会却找借口不予收回,实际内幕就是村委会人与承包商私下对土地承包期限进行了更改;

2、村里承包给本村村民的土地承包合同期限较长,随着村委会换届,新一届村委会班子以各种理由要求解除现有承包合同,重新发包,借口以前签订的合同存在着不同程度的法律问题;

3、某些村委会将农民的土地流转给他人从事非农业后未恢复土地原状,农民要求恢复原状继续耕种土地或要求增加补偿费,由此引发的纠纷。




总结

当然,随着国家对休闲农业的重视日益升级,相关的部分政策有放松的迹象。最近两年,三农资源进一步盘活,土地流转、三权分置、宅基地的改建等相关政策陆续出台,也激发了社会工商资本和返乡下乡人员投入农业的激情。但是,农业不是单纯激情可以做好的但是,有些政策是不可逾越的红线。知道了以上的这些政策红线和实际操作中的风险所在,休闲农庄主们,才能警惕规避措施。


如何规避?推荐有效的一招,长期捆绑好村委会、合作社的利益,和村委会、合作社签订股权合作合同,利益共享,风险共担,这样能从源头和机制上,避免很多问题。








Q
在整个土地规划,国土部门有一套土地分类标准,住建或规划部门有一套分类标准,这两套标准之间有何区别与联系?分别适用于什么情况?如何做好这两者之间衔接?

国土关于土地的分类标准是为解决土地性质问题,包括农用地、一般农田、基本农田、林地、荒地、宅基地等一系列的用地性质。住建关于土地的分类标准是针对土地上附着建筑物的性质。

规划过程中,国土标准只是去确定该地块是否可以利用,具体的建设内容由住建的分类标准进行协调。现在很多地方出现的问题就是城市规划与土地规划不同步,城市规划已经到位,但是土地规划并没有调整。

调整城市规划用地只是一个浅层次的问题,深层次问题的是要调整土地规划。例:一块农用地,首先要确定他是一般农田还是基本农田,如果是一般农田,一次调整即可;如果是基本农田,先要把该基本农田调整到某块荒地上,再将原基础农田调整为建设用地(荒地:未利用的土地,无土地属性)。


Q
旅游开发中遇到的集体土地开发障碍是土地流转等正式制度障碍还是开发效率障碍,或是非正式制度障碍?可否举例说明?

旅游开发中集体土地开发障碍及土地流转中的最大问题不是政策障碍,而是如何使被流转的土地实现盈利。旅游本身盈利能力较弱,企业流转集体土地一般或建设功能性建筑,不考这盈利,而是更看重周边可利用的其他土地,通过带动这些地块的发展及价格,进行可建设部分资产的售卖或经营来获得盈利。

所以集体土地开发的障碍主要是实现盈利问题,很多企业很难实现单纯的旅游盈利。但是如果旁边有些房地产,就相对容易一些。比如古北水镇,一开始就是走的土地流转的路,周边有很多房地产,土地流转也就很容易实现。


Q
旅游项目用地性质和代码往往在和土地部门、规划部门对接的时候会遇到无法落地的问题。旅游项目在目前的城市用地性质分类中仅有B14中提到包含度假村用地,给项目落地带来很大困难。

旅游项目的用地性质从土规上一定要求是建设用地(非宅基地),属于国家的土地才可以进行招拍挂,属于集体的土地不能用作商业建设。从规划上看,问题中提到细类B14包含了度假村属于旅游用地,实际上中类B3娱乐康体设施用地属于我们常说的旅游用地。

本来B3属于商业用地,但是目前部分地区实施差异化供地,比如沈阳,B3类用地是商业用地价格的三分之一,虽然不能转卖,但是对于经营者来说是合适的。所有谈及与旅游相关的用地,主要是考核价格。


Q
旅游用地属商业用地性质,集体土地的利用方面有哪些地方有突破或创新的案例?而不是坐而论道的迟迟不落地?

旅游用地属于商业性质,集体用地不可商用,不可开发作旅游用地。集体土地是可以利用的,一是土地变性,二是流转和租用,流转方式中集体用地多用作基础服务性设施建设,如自己经营或是游客集散中心。


Q
城市的旅游集散服务中心用地在城市建设用地分类中应该归为哪类?如果按商业服务类来算,地价差别就较大。

城市旅游集散服务中心从某种程度上属于基础设施用地,属于A类用地,一般由政府划拨,但在实际操作中政府没有任何收益的情况下,不太愿意选择这种方式划拨土地,需要开发单位与政府进行进一步的沟通协调。如果政府急需招商,他肯定愿意将这块土地划拨给企业,促成周围地块的买卖;如果本身地块就很值钱,企业就要考虑通过周边的商业建筑、地产来公摊土地成本。



Q
在田园综合体规划开发中,如何最大程度获得建设用地,在不影响农田使用的情况下是否可以将建筑物架构在农田之上?

建筑物(封闭的、有顶的)不可以架在农田(一般、基本都不可)上,构筑物(开场的、不具备遮蔽功能的)或许可以,比如观光塔、风车等,需要与当地政府沟通调整。


Q
宅基地如果仅仅做农家院,属于半对外经营那种,是否属于旅游用地,能不能批?

自有宅基地可以用作半经营的农家院,但是不属于旅游用地,不可进行买卖,可以对外经营。



结语

土地问题一定要明确其方向(属于国土方面还是属于规划方面)。

关注旅游用地的价格及买卖交易。

农田原则上不允许使用,基本农田强烈建议不去碰,但是项目对环境影响不大,遵循当地的发展规划,对当地的经济发展有一定促进作用时,对于农田的利用,当地政府一般是支持的态度。


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