那些关于北上广深房租暴涨的文章，很多是在误导你
最近一段时间，关于北京等一线城市房租暴涨的报道和讨论，也许也在你的朋友圈里刷屏了。
“躲过了高房价，躲不过高房租”；
“楼市在用租金暴涨惩罚不买房的人”；
这些刺眼的标题确实足够让人焦虑。
北京房租暴涨是
怎样成为舆论焦点的
房租暴涨之所以变成这个夏天最火的社会热点话题，实际上源于清华水木社区8月1日的一条帖子：
来源：水木社区
他揭露的问题显然是现实的：以北京为例，华创证券的研究报告显示，2017年北京市平均工资增速为8.4%，但是平均房租涨幅高达29.7%，远超平均工资的增速。
（来源：梵高先生）
几天之后，公众号“梵高先生”上发表文章《当资本盯上租赁市场，年轻人还有多少血可以吸》
他在文章中指责长租公寓公司们大举进军深圳租房市场后，让市场的租金变相上涨了30%，许多刚刚来到深圳的年轻人难逃被收割的命运。
（来源：财经网）
一周前，哈佛燕京学社已退休的研究员黄万盛老师打电话告诉地产圈知名自媒体“一勺言”的作者“杰总：
他前阵子自己租房，原来19000元/月的房租到期后，房东径直要求上涨5000元。稍一犹豫，中介告诉他，带看时房东又提价至28000元。
他认为房租的过快不理性上涨，会让城市、产业、中低收入者付出额外的代价，并希望杰总尽快写出文章引起全社会关注。
于是就有了下面这篇文章，一石激起千层浪，掀起了一场全社会关于房租暴涨的大讨论。
（延伸阅读：《北京房租正在令人不安地悄然上涨》
胡景晖的炮轰与离职
这一波汹涌的舆论危机，显然打了相关房产租赁企业一个措手不及。
面对沉重的压力，行业里的大玩家们甚至没有时间团结起来形成一致对外的统一战线。
8月18日，我爱我家副总裁胡景晖在一场电话会议中炮轰自如、蛋壳模式:
“ 以自如、蛋壳公寓为代表的长租公寓运营商，为了扩大规模，以高于市场正常价格的20%到40%在争抢房源，这种行为扰乱了业主的心态，吊高了业主的胃口，让业主也开始要高价，完全破坏了正常房屋租赁市场”。
第二天他就被迫离职，从服务了18年的我爱我家被彻底切割出去。
（来源：经济学博士）
但胡景晖并没就此认怂，而是在北京召开个人沟通会，除了叙述自己离职的经过外，还控诉资本的力量，呼吁政府加强对长租公寓的监管。
https://v.qq.com/txp/iframe/player.html?vid=o0762bj0gtj&width=500&height=375&auto=0
人民日报、新华社、侠客岛等顶级官媒也纷纷跟进，连连发文质问租金飞涨背后的真相。
8月17日北京市住建委联合市银监局、市金融局、市税务局等部门于集中约谈自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人，明确要求住房租赁企业必须遵守“三不得”的要求：
不得利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源；
不得以高于市场水平的租金或哄抬租金抢占房源；
不得通过提高租金诱导房东提前解除租赁合同等方式抢占房源。
8月19日下午，北京市房地产中介协会召开座谈会，自如、相寓、蛋壳公寓等10家主要住房租赁企业在会上承诺不涨租金，且在两个月内拿出手中共计超过12万套的全部存量房源投向市场。
我们应该怎样理解
今年的房租暴涨？
如果你不是学房地产或金融相关专业，光看朋友圈里关于这个问题的那些爆款文很可能会看得一头雾水。
互相之间的说法矛盾甚多，所有利益相关方都在撇清自己和房租暴涨之间的责任，还有些水军拼命往里塞私货。
看到最后你可能都不清楚到底谁是好人谁是坏人，谁的话能信谁的不能。
想要真正理解这个问题，你关注的焦点应该从“房租为什么会上涨”上移开，真正的问题是：“为什么会在今年出现暴涨？”
2018各大高校毕业生薪酬水平
（来源：城市与产业经济）
变数在哪？在于自如、蛋壳、魔方等为代表的长租公寓企业的大举跑马圈地。
各大长租中介被约谈后拿出来的十二万套存量房，也石锤了之前关于资本力量正在故意囤积房源的说法。
按照贝壳研究院发布的数据，北京租赁人口共800万人，目前租赁房源量约为350万套，十二万套只能占到整个市场容量的不到5%。
但按照房地产中介行业传统的业务逻辑，是不可能在手里囤那么多套房子不出租的，赔也赔死了。
来源：云房数据研究中心
他们之所以最近开始有胆量赔本疯狂抢房源，是因为他们找到了新的资本来源和新的业务逻辑——房租收入资产化，也就是金融界常说的ABS。
今天的自如，蛋壳已经完全不是你认识那个样子，有了资本的加持助力，他们应该可以被称为自如2.0，蛋壳2.0，资本的运用能力有了十倍以上级别的增长。
看过电影《大空头》的同学可能对ABS这个词很熟悉，这是一种资本市场上比较高级的玩法，也是08年美国次贷危机的导火索。
这部电影陈大夫推荐大家看看
能了解今日的资本能有多贪婪
（来源：电影网）
用比较通俗的方式理解，就相当于这些公司先从个人房主那里签下长期租约（一般为五年），然后把成千上万套类似的房子的租金收益权打成一个包，经过增信、评级等复杂操作进行包装，然后放到债权市场上去卖，卖给银行、基金、保险等机构投资者。
这样的资产包由于资产优质现金流稳定，目前在市面上很抢手。
这样企业就可以快速回笼资金，然后再投入新一轮的抬价抢房当中，公司自有资金在这个业务逻辑中只起到一个过桥的作用。
通过这个方法，像自如今年刚融的A轮40个亿就可以轻松撬动几百亿甚至更多的资本，撬动全城房租的普遍上涨。
这样的资产包自如、蛋壳等几家大的长租公寓企业都在做，相关金融行业的同学也可以直接搜得到他们的交易情况。
自如发行的ABS产品
（来源：知乎）
资本的助力能够让本来需要五年才能慢慢回收的租金收益在一天之内全部变现，也就能把本来几年才会达到的租价上涨幅度浓缩到几个月之内。
你看的那些十万加
很多是在误导你
你看到的那些讲房租问题的文章，如果你发现作者不跟你讲金融，不讨论资本在其中扮演的角色，说租房市场是完全竞争市场，或者单纯从市场供求角度来分析的，你就可以直接关上不用看了。
他们强调的那些房租上涨的因素今年存在，去年存在，前年大都也存在，只能解释为什么一线城市的房租一直会上涨，完全不能解释今年这几个月年化同比30%的加速疯涨。
这就好像陈大夫牙好胃口好能解释为什么我吃的多，但并不能解释我为什么今天中午跑到麦当劳一口气塞下了20个巨无霸汉堡十份大薯加50杯可乐。
还有的行业资深人士揣着明白装糊涂，利用“意见领袖”的身份故意误导社会公众：
比如最近业内某大佬跳出来说：银行贷款利息按照银行基准利率是4.9%，可能实际得5%-6%，用贷款建成公寓租出去，回报率最高超不过1%，租房价格再翻番还是亏本，因此做长租公寓都是亏钱的。
可他当然很了解，明明有成本更低的资金来源，甚至可以把房租收益权打包直接卖给银行，哪家企业会傻到拿从银行贷来的钱去屯房？
（来源：虎嗅）
但他描述的现象是存在的，确实目前市面上很多长租公寓都是处于亏损状态。
这并不是因为他们热心公益，而是除了纯粹的利润考量之外，这些资本还有更深的一层逻辑：
如果一家长租公寓公司占据了某个城市租房市场一定比例的市场份额，对于这个城市的政府来说，它就会太大而不能倒了。
这个临界的比例不需要太高，最多10%或者15%，可能还会更低就足够。
自如、蛋壳等长租品牌的房子大都全部使用密码电子锁，通过APP统一控制，在APP挂掉后还能不能正常工作很值得怀疑。
一旦有一家行业主要长租企业暴雷跑路，很快在上面租房的租客可能会发现，自己进不了家门了。
即使能想方设法维持服务器-APP-门锁系统的暂时正常运行，房东收不到月结的房租，肯定会试图把自己房子里的租户赶走以重新出租。
但他们会发现自己处于很尴尬的境地：和个人房东出租时不同，他们没有电子门锁密码，根本进不了门，除非找人把门砸开或撬开。
已经有一些把自己房子托管给一些中小型长租公寓品牌的房主遭遇到了类似的问题：
（来源：差评）
而租户早已通过半年或年付的方式付过房租，八成也不会乖乖得搬走，完全有能力和房东这么耗下去。
一旦这样的事情发生，这两大群体之间的冲突，以及随之而来的海量纠纷和报警可能足以让整个城市的治安秩序瘫痪，更不论发生大规模群体事件的可能性了。
如果行业前两名的企业暴雷，仅北京就会有有一百多万人在短期内被从自己正常租住的房子里被驱赶，这是全世界任何城市都没发生过的壮观场面，其破坏力可能会超过100家P2P平台同时暴雷。
这也就是为何胡景晖被离职后还要办个人沟通会，向住建部和各大城市政府警示的风险。
按他的观点，在寡头垄断的市场环境下，政府一定要把租房市场管起来，目的并非管制房租价格，而是要用制度将企业的运营风险和租户、房主的合法权益之间筑起一道防火墙。
我爱我家前副总裁胡景晖
（来源：和讯）
因此依照常理推测，将来每个城市都不会允许自己区域里存在太多家这样的长租品牌，暴雷风险实在太大了。
这样就会存在一个上车的先来后到问题，先达到一定市场份额的企业能够长久享受寡头垄断的地位，而发展速度滞后的企业，再想扩张时可能会遭到城市政策法规的重重阻力。
更进一步的想象空间是：随着国家房地产调控措施的逐渐落地，很多城市将来会建设相当数量的公租房。
而类似房管局的公立房屋管理机构服务质量差效率低广为诟病，这些公租房的管理运营工作政府不一定会自己来做，资本如果能在这块大蛋糕上分到一指头的奶油就能赚得盆满钵满。
（来源：36氪）
任何一个有志于在这个行业占据先手的企业，并不需要直接垄断某个城市的大部分房源，但需要在全国大部分主要城市同行业中保证前两三位的地位。
因此自如、蛋壳、相寓、魔方们争先恐后要抢的这张车票实际上很值钱。
2017年至今扎堆成立的那数百家长租公寓类企业，最终能活下来的可能只会有几家，和我们曾目睹的团购行业千团大战，共享单车的残酷洗牌是一个道理。
你不需要跑得比身后的熊快，你只需比你的同伴快就足够了。
我们目睹的，实际上是中国房地产市场的一场根本性转变：租房市场逐渐由自由竞争转向寡头垄断的形态和秩序。
资本试图控制租房市场的尝试虽然遭受了暂时的挫败，但他们肯定会以更强的气势卷土重来。
北京和深圳的暴涨只是前哨战，如果不是被这次舆论危机打乱了节奏，这样的战争很快就会蔓延到上海、广州、杭州、南京、武汉等同样有大量外来人口稳定涌入的城市，甚至不少二三线城市也可能会被席卷进来。
北漂大学生应该
如何应对房租暴涨？
虽然资本有着自己的行为逻辑，但这样大幅提高城市低收入群体生活成本的行为，无疑是竭泽而渔。
这次的舆情危机，肯定会让相关企业以及各城市政府对房租问题的敏感性有新的认识，短时间内一线城市的房租上涨速度可能会得到一定程度的缓解。
但这场全民大讨论也加深了大家对于“房租肯定会涨”的预期，今年年底或明年年初很可能会出现一波报复性的上涨。
（来源：侠客岛）
如果你是在帝都上学，今年刚毕业正在实习或者明后两年即将毕业，你应该问自己一个问题：
你就读的专业，你追求的就业方向，是必须在北京才能找到工作吗？
如果答案是no，那么请了解这样的现实：
按照未来两年的经济态势，在北京月薪八千一万的工作，大概率你感受到的生活质量还不如在你家乡的三四五六线城市月薪三四千块的工作。
（来源：易居研究院）
如果答案是yes ,那么就请做好在你北漂的前两三年，可能收入的一半以上都要用来交房租的准备。
北上广深的房租水平是绝对不可能下跌的，你的工资也大概率是比不过房租上涨速度的。
如果实在揭不开锅别钻牛角尖，该向家里求援的时候就打电话，山穷水尽时认怂不丢人。
千万不要过分透支信用卡，不要为了一时的困窘去捞偏门，更不要去找P2P之类的组织借钱。
（来源：沪江网校）
你还需要问自己的一个问题是：你身上有没有什么能赚点外快的特殊技能？
像文笔好的用闲暇时间写篇文章投个稿，擅长摄影的假期揽活搞个私拍，外语好的接些兼职翻译家教的活计，甚至长得漂亮的去开个直播让土豪刷个别墅汽车，经常出国出差的顺便搞个代购，都是正当的外快来源。
在钱好赚的时候这点额外收入可能不起眼，但现在蚊子腿都是肉。
在这样的世道下，那些职场鸡汤文强调的“成长”“自我实现”都是奢侈品，能在这个大城市里活下去才是最重要的。
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罗曼罗兰说：“现实中只有一种英雄主义，就是认清了生活的真相，依然热爱生活。”
对于北漂的大学生来说，不论你最终选择走或者留，越是艰难的时刻越要坚强地活下去，才能看到曙光来临的一天。
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