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《财经》有话说|京津冀一体化之下,逃离北京反倒成了更为现实的选择

2017-03-13 苏琦、十年砍柴 财经 财经



作者:苏琦、十年砍柴


今年两会上,李克强总理在介绍2017年重点工作任务时指出,要因城施策去库存。具体表述是,目前三四线城市房地产库存仍然较多,要支持居民自住和进城人员购房需求。坚持住房的居住属性,落实地方政府主体责任,加快建立和完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制,以市场为主满足多层次需求,以政府为主提供基本保障。加强房地产市场分类调控,房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地,规范开发、销售、中介等行为。目前城镇还有几千万人居住在条件简陋的棚户区,要持续进行改造。今年再完成棚户区住房改造600万套,继续发展公租房,因地制宜提高货币化安置比例,加强配套设施建设和公共服务,让更多住房困难家庭告别棚户区,让广大人民群众在住有所居中创造新生活。


这一文件如何解读,2017年中国房地产市场的走向又将如何?对此,《财经》有话说邀请《财经》杂志副主编苏琦共论房地产“去库存”问题的来源,以及年轻人在当今高房价压力下的应对之道。

 

中国的问题在于,公共资源依照行政级别来配置


 

十年砍柴:在聊房市之前,我们学习了一下李克强总理工作报告中关于房地产的内容。然后请您先谈谈对2017年中国房地产市场的判断?

 

苏琦:这里面最关键的一句叫“加快建立和完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制”,它意味着这个事一时半会儿解决不了,目前所面临的问题需要一种长远的眼光来看。


报告中提到“三四线城市房地产库存仍然较多”,这个问题是如何形成的?当年政府为了解决房地产问题,又是如何形成了这些新的问题?我们先捋一下。

2014年,政府提出要限制特大城市发展,鼓励中等城市尤其三四线城市的发展,希望资源能配置到那里去。如保利、万科等在三四线城市拿地拿了很多,盖得也很多。


另外,人们的工作机会说白了,是在特大城市,是在沿海一线城市,你三四线城市的房子盖了给谁住?居住地和工作地差得太远,这是最大的一个问题。而且中国的问题在于我们的资源,包括住房、教育、各种公共产品,它是根据行政级别来配置的。

 

十年砍柴:一个县的资源是往县城走,一个省的资源是往省城走,一个国家的资源是往首都以及像上海深圳这种特大城市走。

 

苏琦:前几年我看《巴菲特传》的时候,发现有一点让我还是很吃惊的。他在哈佛、耶鲁晃了一圈之后,居然回老家炒股。在美国一个中西部城市,他能攒起一个盘子炒全国的股票。但假如砍柴你要回到湖南县城,告诉大家你来炒股,那是没人信你的,必须要在北上广深,大家才觉得你那个买卖能玩得起来。

 

十年砍柴:对,我们无论做什么买卖,一定要在一个大城市,在一个好地段租个门面,这样他就觉得我有实力。

 

苏琦:现在证监会说要金融扶贫,以后你再去贫困县弄这些盘子,就有政策扶持了。

 

必须挨着一线城市,三四线城市的房地产才有得玩


 

苏琦:三四线的房地产不是不行,但它一定要挨着中心城市、沿海、特大城市才有得玩。这期《财经》社论写了《南海经济转型启示》。作为一个三四线城市,南海的房地产没有库存,就是这个道理。

 

十年砍柴:你这个南海区没有可比性。南海区在珠江三角洲里的级别低,但是它离广州、深圳近,经济发达,交通发达。中国发展的不平衡,客观上决定市场比市长确实要有效得多。

 

苏琦:所以我们讲珠三角、长三角的三四线城市跟一线城市之间的配合就比较好。

 

十年砍柴:比如昆山。

 

苏琦:从南海到昆山、杭州,甚至合肥它都有溢价效应,但是京津冀一体化就比较麻烦,它周边的配套设施太差了,那些三四线城市就像沦陷区一样。

 

十年砍柴:总理的报告说,房价上涨压力大的城市要增加投土地投入,那显然北上广深的压力最大。但是我们看去年或者今年年初北京出台的几个政策,都说要把建设用地要减少,那么我就不能理解这两种说法是否冲突?还是说北京要控制城市规模,建设用地的投放还不如以前?

 

苏琦:政府控制建设用地规模那是因为想限制城市规模。中国城市的工业用地偏多一点,是因为工业用地的GDP产量更高。虽然政府是在鼓励服务业,但说实话服务业对解决就业很有好处,但服务业对于GDP来说,它是往下走的。

 

还有一点,如果政府对房地产市场的行政调控能力比较强,把配套的交通设施做好的话,也能分流一部分压力。但是你会发现交通只要一做,资本就规划到那儿了。交通不发达的时候,年轻人尚且还能住,一旦交通不痛苦他就住不起了。

  

逃离北上广不现实,但逃离北京可能比较现实一点



十年砍柴:那么对年轻人来说,是靠自己奋斗,有了钱再买房还是赶紧上车?

 

苏琦:如果你有买房的刚需,能凑起来买还是应该买。如果没有这个条件,我觉得应该以租为主,除了房子还有诗和远方,那都是忽悠人的。你要有一个能够承受的杠杆率,还要养孩子,真的整个生活品质会下降。国家我们如果一时半会指望不上的话,得改变一下自己的心态。比如丈母娘刚需,是否可以放松一下要求呢?


事实上,比较好的一种情形是老年人,从特大城市中心地带搬过去,他去三四线买,他们的老房子年轻人来租,形成资源的对流。说到以租为主,我觉得政府在这方面还是可以有所作为的,至少租房子的钱,我们能不能税前抵扣一下,这个还是能做到的,现在大数据也不难。

 

十年砍柴:你的意思是,无论租房还是月供的成本,不算在他的个人所得税的额度里头。

 

苏琦:是的。还有一点,我觉得在这里我真的想替北京的年轻人抱不平。我们讲逃离北上广不太现实,但逃离北京,我觉得可能会比较现实一点。上海、深圳、广州周边的三四线城市,公共基础设施配套都相当不错,历史上也是福地。但京津冀则不同。

 

十年砍柴:在北京一出六环,就是两个世界。

 

苏琦:对,大树底下不长草,而且京津冀一体化了半天,你会觉得除了房价在慢慢地一体化之外,别的配套也没有一体化,而且雾霾这么严重。我看到一个数字说,北京的常住人口好像比去年同期减了十几万,我觉得这就是对的。北京不能这样,本身有雾霾,整体房价又这么高,对年轻人太苛刻。这不仅会造成京津冀一体化受阻,在与珠三角,长三角的竞争中,京津冀及渤海湾很可能走向没落。现在在南方,走在前沿的一些企业给员工的福利就很好,比如替员工买房或者说租房等。

 

十年砍柴:董明珠就说了这个话。格力总部在珠海,她说她能够给员工每个人保证2室1厅。我觉得这在珠江三角洲还能做到,但她到北京来试试。

 

苏琦:房地产这个事情急不得。年轻人要改变自己的心态,政府也还有很多可做的地方,它要尽量减缓一个社会的,尤其是它最有创造力的这部分群人的焦虑感和绝望感。

 

十年砍柴:将来国家和国家之间,包括地市和地市之间的竞争,说到底是人才的竞争。苏老师的看法我非常认同,珠江三角洲和长江三角当然也有问题,但它比京津冀确实要好。将来我们再来说说一体化的问题,包括京津冀一体化、长江三角洲一体化、珠江三角洲一体化,还有渝蓉一体化。这几个一体化能不能成功,实际上决定21世纪中国的经济实力和国际地位。

 


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