链家董事长左晖：消费者迁移线上成趋势

在购租并举新政落地之前，存量房市场的领头羊已经悄然完成了线上布局。

文/陈秋

“互联网的魔力就在于高频交易的商品，从线上往线下做比较容易。而低频率交易时，线下往线上做比较容易。”12月5日，在乌镇举行的第四届世界互联网大会上，链家董事长左晖在接受《财经》专访时表示，链家正在不断加快全面触网的速度，并已成为一家“以数据驱动的全价值链房产服务平台”公司。

左晖表示，相比其他传统行业，房地产行业互联网化脚步走得艰难，主要原因是低频交易客户难找、行业产品难以标准化，以及线下整合较为松散。

目前市场中很多房地产平台仍属于简单信息撮合的平台，但市场需要的却是数据驱动线上线下融合平台，应进一步加快技术创新速度，并加强平台实用性及信息真实性，以解决消费者的实际痛点。

线上大数据瞄准行业痛点

链家的触网转型并非是朝夕之功。早在2010年，链家便开始布局线上平台，增强经纪人与客户之间的互动互通，实现房源、业主、客户和经纪人之间的高效关联。目前链家业务覆盖租赁、新房、二手房、海外房产、后房产市场等领域，日均用户量达300万左右，后台服务器接收内部需求1亿次/天、检索服务调用次数10亿次/天、用户信息服务调用次数4亿次/天、处理字段300亿字段/天。

链家通过线上线下融合，剔除并重构交易场景中冗余、复杂的流程，实现了用户体验和作业效率的双提升。同时，其依托背后大数据和产品技术能力，打造了房屋智能评估系统、交易流程可视化、房屋迁徙系统以及经纪人工具Link、梅林等产品。

左晖表示，“每一笔交易背后是1.2万个页面浏览量，全国的行业平均水平是3000个PV（即页面浏览量）成交一张单子，而北京链家达到了1.7万个。这不仅仅意味着链家聚集了一波线上的重度用户，更意味着消费者正在往线上迁移，链家线上平台做的优势在于，可以给消费者提供消费级数据和内容。”

事实上，链家的数据产品化比其布局线上市场要更早。自2008年开始，链家打造“楼盘字典”，也就是提供大数据的楼盘数据库，目前库内数据涉及全国36个重点核心城市7500万房源，容量规模达1200T。建立楼盘字典后，链家于2014年开始搭建内部平台，名为Link，使经纪人能方便、快捷地实现手机端作业。

此外，通过对用户和网站在交互过程中产生的成交数据、带看数据、搜索和点击数据等进行分析，链家平台已逐步形成了用户画像能力，为用户预估中意房屋类型并智能推荐符合其需求的房源、推荐熟悉该小区且好评率高的经纪人，实现精准匹配。

左晖称，链家还将数据应用到上述房屋智能评估系统中，并结合系统融合的神经网络、GBDT、Hedonic、随机森林等多种算法进行建模，每个模型考虑不同的特征组合，包括房子的基本特征、周边属性，并加入对市场的洞察，从多个角度来评估房屋价值。

估价工具不仅能帮助用户对未售房产进行资产管理，对待售或在售的房屋进行定价决策参考，同时还能为需要购房的用户提供意向价格，帮助用户选房决策。此外，该系统也已能实现一次交易多方参与、互相制约，重新分配房屋定价的话语权，增加房屋定价机制的透明度，让房产价格回归理性。

不过创新之路往往是荆棘丛生。左晖坦言，对于10万亿元体量的房地产开发行业以及5万亿元规模的房地产存量市场来说，行业目前的互联网化脚步迈得有些艰难，而问题则出在打法上。

在他看来，互联网对于传统行业的改造方式，主要取决于：高频还是低频、是标准化还是非标准化、线下的整合是松散的还是集中这三个命题。具体到房地产行业而言，首先，行业属于低频交易，找客户难；其次，房地产的线下非标准化，每一套房子都需要单独认知，独立服务；第三，线下整合松散。

左晖认为，面对低频率交易时，互联网改造行业的过程是线下往线上做比较容易。他表示，互联网企业通过消灭门店来大幅降低佣金，这是不符合商业法则的。门店本身占整体运营成本不足8%，但其创造的价值远超过这一数字。“对外而言，门店是企业线上网络的线下延伸。对内而言，门店则为经纪人提供了一个开展业务、接受培训及精神建设的场所，是一个‘办公室+学校+教堂’的集合体。”

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，链家结合线上线下，以数据驱动来做平台建设是值得其他企业借鉴的。从发展优势来看，服务和效率是决定平台优劣的关键，后续应该从一些综合性业务上积极发力。

在严跃进看来，现在很多房地产平台仍属于简单信息撮合的平台，而市场却需要具备良好信用评估能力的真正交易平台。与此同时，他还建议，未来平台还需要积极引入更多技术，技术创新也更应该注重实用性，后续应该有间接的信息展示界面，以确保信息真实性。

租房将成主流未来购房者或将减少

近两年，城市人口越来越多地向城市群集中，致使一二线城市的人口密度不断加剧，住房供不应求，而三四线及以下城市人口流失严重，住房被闲置的概率增大。从某种程度来说，市场已出现结构性失衡，这对链家的全国战略布局形成了新的考验。

左晖告诉记者，从抚养比（抚养比越大，表明劳动力人均承担的抚养人数越多，负担越重）来看，全国的抚养比为2.8%，广东省的抚养比超过9%，黑龙江的抚养比仅为1.3%，从地区之间就可看出巨大差异，这也是城市人口越来越多向一二线城市集聚所造成的问题。

左晖认为，“租房其实是大城市的问题”，三线及以下城市租金稳定，租赁住宅的供应量也都非常丰富。

从中国的文化传承和消费习惯来看，因房价的不断上涨，购房偏好也有所下降。左晖表示，目前买房与租房比例达到78:22。“未来住在自己房子的人将会越来越少，而住在别人房子的人会越来越多，体现是首购年龄在往后推迟。”今天中国22%的城市人口选择租房，估计未来五年到十年里这个比例将提高到35%。

北京目前租房人口占比远高于全国平均线，约为35%。左晖认为，未来趋势将会有很大变化，“像北京这种城市50%以上的人租房是很正常的”。

他解释，租金和人均可支配收入有明确的统计学关系，但租金和房价却没有必然关系。也就是说，如果预期人们在中大型城市里，人均可支配收入是稳步提高的话，住房租金也会随之提高。从一线城市的收入弹性周期来看比例是1.2-1.5，二三线城市为1-1.2。也就是说，在一线城市，“个人工资增长了100%，其用于支付房租的租金也会增长120%。

同时，租金增长在未来相当长一段时间里会保持稳定的变化，中国的大型城市在过去的五年时间里租金增长非常稳定，北京大概涨了96%，杭州涨了60%，租金和人均收入的弹性关系十年里内会稳定在1-1.2。

左晖认为，在中国人口聚集城市，可提供住房租赁的供应链缺口很大。每年，北京、上海等城市，大概有将近30万-40万的新增外来常住人口，但住房市场上只能提供500万-1000万平方米的新增住宅，其中仅有100万-200万平方米会投入到出租型的物业里面。

按此计算，每个人分到的房屋面积应该不足10平方米，所以在中国的大中城市里，正从一套房子逐渐地按照“间”来去解决。左晖表示，认识到这一点后，自如开始尝试将房屋的管理单元从套/年付变成了间/月付。目前在全国9个城市里共管理着50万间这样的公寓。

左晖表示，在未来全产业链的价值将越来越重要，“这既是六年前开始做自如的初衷，也是未来五年计划要做的事”。

严跃进则表示，从当前租赁市场来看其潜在需求依然较大，并且潜在的供应规模还未提升起来，待大城市购租并举机制建立，后续租赁需求会得到积极释放。

房地产进入存量时代

与此前调控政策频出时的波澜壮阔不同，当前房地产市场可谓是略显平静，但业界仍存在一种普遍共识，就是行业已经进入了“新拐点”。

中原地产研究中心统计数据显示，截至10月31日，统计到的54个城市，10月签约商品房住宅合计不足30万套；亚豪机构数据显示，截至10月31日，从北京楼市来看，供应量减少64%，成交量下跌41%；易居研究院智库中心统计数据显示，截至10月31日，上海新建商品住宅成交面积80万平方米，同比减少39%。

左晖表示，“房地产大开发时代已经结束。”另一方面，2015年，中国大陆人均GDP达到8000美元，到2020年，这一数字将上涨至1.2万美元。当人均GDP处于3000到8000美元的阶段时会体现出两大特点，即房地产新增投资额快速增长和不动产资产价格快速增长。“我国房价从2008年到今天，一线城市基本上涨了五倍，二线城市基本上涨了三倍，所以不动产的资产价格高速增长的时代已告一段落。”

与此同时，住房杠杆也在发挥着巨大的作用。“目前全国住宅按揭余额大概在20万亿元，过去三年增长10万亿元。”左晖认为，我国房地产进入存量时代的信号趋势愈发明显：2017年，中国有17个城市的二手房交易量超过新房的交易量。以北京为例，目前75%以上的住房是二手房，未来这个变化会越来越突出，这个趋势将会是不可逆的。