揭密华夏幸福嘉善产业新城异地复制新模式

作为“全球创新城市、宜游魅力水乡”的嘉善产业新城，其打造的核心板块和重要配套新西塘越里正在吸引着来自江浙沪的游客。新西塘越里距离西塘古镇约20公里，是华夏幸福用四年多时间精心设计打造的。与其仅有一条马路相隔的是吸引了上百家企业的上海人才创业园，这里就是华夏幸福嘉善产业新城的核心。

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作为华夏幸福在京津冀区域以外销售破百亿的区域之一，嘉善产业新城异地复制模式上呈现了显著的效果。短短几年，华夏幸福是如何在短时间内实现巨变？对其他综合类PPP项目又有何借鉴意义？这恐怕是外界对于这家企业最为关心的话题。

近日华夏幸福杭州区域事业部总经理王振江表示，截至2017年，嘉善产业新城园区新增签约科技类、孵化类等企业93家，新增签约投资额135.98亿元。华夏幸福在进入嘉善时邀请了九大专家团队进行产业升级的规划，主要抓住上海科创中心成果外溢输出的机遇，进行产业新旧动能转换。目前，除嘉善外，华夏幸福杭州区域事业部还在湖州南浔、湖州德清、嘉兴南湖等区域建设运营3座产业新城项目，此外还有其他项目在谈。

纵观华夏幸福异地复制路径，华夏幸福“外埠”项目打造迅速，逐步从起步期过渡至发展期，业绩贡献增长瞩目。业内人士认为，随着华夏幸福重点区域战略布局逐步完善，产业新城业务对盈利的贡献将继续提升，通过打造幸福宜居的产业新城，提升区域魅力、吸引力、竞争力和承载力。

嘉善产业新城成标杆 模式成熟是核心竞争力

在华夏幸福非京津冀区域中，杭州区域事业部成为两个销售额过百亿的区域之一，其中位于嘉兴市嘉善县南部区域的嘉善产业新城，是该公司布局长三角地区最早进入的区域之一。

嘉善产业新城周边交通网络发达，30分钟交通圈覆盖上海、杭州，全方位立体化的交通体系为城市融入长三角城市群，参与全球产业分工创造了有利条件。经过短短几年发展，嘉善产业新城已经成为华夏幸福在浙江打造的标杆项目，也是产业新城模式走出京津冀区域实现异地复制的成功案例。

产业新城是综合类PPP项目，最大的客户是地方政府，深耕京津冀十多年的华夏幸福，如何处理与新进入区域政府的沟通合作，达成发展共识，成为外界关注的问题之一。王振江介绍，“和政府协商合作相当于复制固安模式，首先都需商定一个合作范围，如在10平方公里到20平方公里左右，嘉善产业新城规划面积12平方公里正好处在此区间。”

2013年4月，嘉善县人民政府与产业新城运营商华夏幸福签订《关于整体合作开发建设经营浙江省嘉善县约定区域合作协议》，根据合作协议，在委托期限内，由华夏幸福对嘉善产业新城约12平方公里委托区域进行定位、规划、设计、开发建设、招商引资、运营管理。

王振江进一步介绍，在划定范围的红线内，华夏幸福有一个称为“1644”的服务体系，从城市发展战略、经济及产业发展规划到城市总体概念性规划进行三大规划，并报相关政府部门审批，审批通过后进行土地整理、城市建设，主要由政府牵头执行，华夏幸福进行辅助。

接下来，招商引资是与政府合作的关键。根据规划文件内容，在产业用地上进行招商引资，由华夏幸福与政府协商共同来完成。   

王振江强调，对于招商企业的资质审核较为严格，无论华夏幸福招商团队主动导入项目还是政府推荐项目，均需符合规划文件中园区的产业定位和投资强度，否则不允许进入。另外，从华夏幸福产业园区孵化出的企业，也会被推荐进入到嘉善其他开发区，据王振江介绍已有两个孵化项目在其他工业园区入驻，以协调促进嘉善其他工业园区的发展。

据悉，与政府合作的内容，不单单是招商引资，华夏幸福扮演的角色还有城市基础设施和配套项目的建设者，包括道路、医院、酒店、公园、广场、学校等，需要通过华夏幸福投资或招商引资来建设，产业园区和园区配套住宅运营和服务也归属于华夏幸福的职责范畴。

王振江表示，产业新城的实质，就是给政府提供一整套对于合作区域经济社会发展的综合服务，具体做每一项工作会根据不同地域的情况进行修正，对于华夏幸福来说，合作的挑战就是需要充分了解和掌握不同地域的经济及环境条件、规章制度等，结合以上这些，依照华夏幸福所具备的成熟产业新城运营模式做好细节，并不是生搬硬套原有模式。

公开数据显示，截至2017年，嘉善县2017年实现地区生产总值520亿元，同比去年增幅居全市第一，全县2017年完成财政总收入88.4亿元，同比增长20.83%。

突破复制难点  重新构建嘉善产业生态

产业新城模式从环北京改造贫困县起步，进入江南推进百强县的产业经济发展，从成绩看，对于华夏幸福来说复制产业新城模式并不难，以产业为核心，做产业招商服务，加之配套建设，来补地方政府的短板，但复制难点就在短板水平的不同。

嘉善原经济基础较发达，政府招商和引资能力原本就很强，这对华夏幸福是一大挑战。对于华夏幸福来说，满足政府诉求，重新构建嘉善产业生态，是最为艰巨的任务。

从固安农业县转型做工业园区规划，到嘉善兼具城市功能和产业发展的规划，是一个新的课题。固安模式习惯于工业区招商及龙头项目落地，而嘉善大面积聚集了外贸服装和木材加工企业，工业用地资源紧缺，原有产业难以升级，对此王振江表示，这是困扰嘉善产业新城产业定位的难题。

产业定位出现困难，华夏幸福请来了麦肯锡、华高莱斯、AECOM等在内的九家国际知名的顾问机构，联合对嘉善产业新城进行重新定位。

巧合的是2014年8月开始，上海市着手推进全球科创中心建设，又考量近邻上海市的嘉兴浙江清华长三角研究院已建成九年，沪嘉杭G60科创走廊初现雏形。

在科创走廊形成的苗头期，经过专家一致讨论，嘉善地处科创中心上海、副中心嘉兴之间，在科创领域的机会十分明显，以此承接上海的科技创新型人才及企业，以较低成本推动科技创新成果的落地转化，将契合众多新兴科创公司的需求。因此，华夏幸福将嘉善定位为“全球创新城市、宜游魅力水乡”，对接全球创新资源，引进上海高端人才，打造新兴业态和产业。

从另一方来看，从固安的工业园区到嘉善的楼宇经济，尽管产业定位不同，对产业整体规划都是很重要的方法逻辑。

据王振江介绍，华夏幸福在嘉善所建造的楼宇经济中，入驻企业主要分三大类，包括科技型企业、研发中心以及现代商贸企业，科技型企业和科研中心包括孵化器在内，是整个县区经济的新活力，孵化器的作用就在于孵化出企业进行产业化生产，提升产业的生产力。另外，现代商贸企业一方面节约了上海等地商务经营成本，另一方面也起到带动县区产业和经济发展的作用。

来自华夏幸福年报显示，2017年嘉善产业新城园区新增签约入园企业93家，新增签约投资额突破百亿，达到135.98亿元，嘉善产业新城以3年时间销售超百亿，成为产业新城异地复制的成功标杆。

现如今，嘉善产业新城建立智能网联汽车和影视传媒产业集群两大产业特色，并形成科技研发、软件信息、影视传媒、商贸服务四大产业集群，接轨上海，沪嘉同城。

王振江告诉《财经》新媒体记者，目前在产业园区长期工作的人员近600人左右，从2017年年下半年到现在为止，签订协议的许多企业负责人，都是各行业领军人物。截止目前，嘉善产业新城共招引硕士以上人才数量220人；顶尖人才7人，包括两院院士、长江学者、国千省千等。

破解配套难题 新城魅力让梦想照进现实

进入嘉善产业新城就会发现，根据江南水系的特点，华夏幸福对产业、居住、旅游与商业进行了综合规划。

高科技产业聚集形成强吸附力，吸引了上海的科技创新型人才及企业来此考察，与此同时，起决定作用的还在于配套体系的建立。

 “进入嘉善区域最大的压力是配套，当时的配套仍是县域级的状态，亟需与高端人才引进相匹配的住宅和基础设施。配套难题破解了，承载力和配套相匹配的时候，复制难题迎刃而解。”王振江说。

华夏幸福深抓配套，除基础设施的九通一平，在公共服务设施方面，已建设嘉善规划展示馆、云湖公园等，其中上海师范大学附属嘉善实验学校、嘉善澳华（国际）幼儿园计划今年9月正式开学；此外，还有一个魅力项目即新西塘越里。

在江南区域复制产业新城模式，对运营管理的水平提出更高要求，不仅仅建造产业新城，更需赋予新的产业新城属于嘉善的文化传承及文化特征。

 “一个城市的产业是核心，这个城市的魅力中心也是核心，产业的核心需要把高端产业聚集在这里，那城市魅力的核心就是要让人体会到城市的特色，愿意来这里生活和工作，形成一个良性的循环，随着承载力提高，配套不断完善，入驻产业园区的公司就源源不断。”王振江如是说。

新西塘越里是华夏幸福嘉善产业新城配套中最受瞩目的一个，距离西塘古镇约20公里，以此来落实嘉善产业新城“全球创新城市、宜游魅力水乡”的定位。

深知在嘉善复制产业新城模式，对于华夏幸福来说意义的重大，所以新西塘越里从规划和建设都坚持高标准高品质，邀请了知名古建园林大师、香山帮非遗文化传承人薛林根打造，从内核到外延来打造嘉善产业新城的魅力。

据王振江介绍，新西塘越里2017年10月1日正式亮街后，招商谈判明显比以往顺利许多，尤其是海外引进回来的领军人物看到新西塘越里之后，都表示非常喜欢，愿意进入嘉善产业新城的产业园区。

起初，华夏幸福进入嘉善，只有规划图纸的美好梦想，如今，图纸上的梦想变成了现实，成功的原因与高品质的配套建设分不开。 

模式优势明显 产业新城全国化布局提速

据华夏幸福年报数据显示，2017年新增签署产业新城和产业小镇PPP项目协议21个，其中20个来自于非京津冀区域；2017年新增签约入园企业635家，新增签约投资额约为1650.6亿元，同比增长47%，其中非京津冀区域项目新增签约投资额占公司整体新增签约投资额的53%。

目前，环杭州已经形成了嘉兴嘉善县、德清雷甸镇、湖州南浔区、嘉兴南湖区四个产业新城。在华夏幸福董事会秘书林成红看来，虽然华夏幸福仍以环北京80%为大本营，但未来目标是放眼全国。2017年环南京环杭州双过百亿，占比从7%到23%，2018年非京津冀销售占比会超过50%。

 “未来每一个产业新城定位，都会结合国家和各省市的指导性文件，找到国家和各省规划的产业线索，并通过华夏幸福的产业研究团队择选出细分门类，但产业定位不是完全固定不变的，也有灵活变化的可能。”林成红说。

据林成红介绍，自2017年四季度到2018年一季度，华夏幸福在工业用地和住宅用地方面共拿下65块地块，投入150亿元，其中47块在环武汉、环合肥、环杭州、环南京等非京津冀区域，这样的拿地策略在于华夏幸福的产业新城模式已经做好全国布局的准备，并开始快速推进。

一些人士看来，如此快速推进可能会让华夏幸福陷入流动性危机。

但林成红对此解释称为滚动累积，产业新城模式决定了投入产出回报的周期跟普通房企不同，政府每年从产业产生的收益中拿出一部分来购买服务，所以产业新城模式的付出能不能回来，完全取决于产业新城模式能不能产生收益，恰恰考量的就是华夏幸福运营产业新城的能力。

对于华夏幸福列入房地产板块，林成红表示很无奈，“从上交所和证监会的分类看，如果房地产收入占主营业务收入的30%以上，就列为房地产板块。”

而华夏幸福是做产业新城的，在融资方面的表现也不同于房地产企业。林成红表示，“正因为华夏幸福独特的产业新城模式，融资渠道也较多元化，首创了很多融资方式，例如华夏幸福固安工业园区新型城镇化PPP项目供热收费收益权资产支持专项计划、华夏幸福固安新型城镇化PPP项目市政物业服资产支持票据等。”

随着产业新城模式越来越完善，谋划和动作越来越精准，华夏幸福正在积极向全国化布局迈进，复制成绩将进一步释放。