一个四线县城的真实楼市

编者按：春节期间，各类“返乡见闻”刷屏我们的朋友圈。有一如既往关注乡村变化的文章；也有以自己为例，关注单身青年相亲的稿件。本文作者通过自己的所见所得，展示了其所在县城“三房是低配，四房是刚需”“县城不相信概念”“核心区新房1W4，边上二手房5千”等特点。在个案差异性的基础上，或许能找到一些县城房地产共性的特点。

来源：真叫卢俊（zhenjiaolujun0426）

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作者：真叫卢俊

今天是假期结束后开工第一天，希望大家能够收拾心情，准备新一年的战斗。祝大家开工大吉

和大家说说这个小长假我在干嘛，有一件比较重要的事情就是我去县城找了一些当地的操盘手聊天了。这事日常因为我在上海，能够沟通接触的机会比较少，但是某种维度上却是如今大量用户关注或者困惑的地方

三四线城市的房产购买逻辑，很多时候会被误解误会，很多在一线城市的地产人认为用大城市的方式去降维打击一定成功，很多在一线城市工作的购房者会有很多大城市的标准去看待县城房产，某种程度上这些都是错的

今天和大家聊聊我的一些感受。

01

对于小县城，很多人都会说县城里比较温暖，因为互相之间大家都认识。这种话翻译成相对冰冷的房地产语言就是：人口基础单薄且绝对聚合。

所以从地段角度来说，县城的核心区非常非常小，基本就是概念中的三纵三横六条马路。而且这个城市的地段价值就分为两种，一种叫这里，一种叫其他。不存在所谓的车行十分钟可达区域的概念

核心区只在小范围的三纵三横，不存在所谓的车行五分钟的概念，不存在什么CBD\CLD各种概念

而且对于县城而言改变也是很难的一件事，这本质上是因为县城的人口基础恒定，所以城市也就没有扩张的动力。很多时候人为的扩张反而会起到反作用。比如我老家把老城里唯一一个新华书店搬到了3公里外，也彻底断了大家看书的念想

那么有没有再造新核心的可能，有的，但是打造的模式也和大城市的不一样，小县城看什么，一看有没有餐饮、二看有没有儿童游玩和教育、三看有没有电影院、四看有没有大型的超市、五看有没有重点幼儿园和小学（注意，初中高中什么已经不算了，要看重点都把人送到外地了），这些对于县城来说就是消费升级，什么政府在哪里啊，路修到哪里了，百货在哪里都不管用。

以上五个聚合了三个，再配合一个成熟的社区，那么有可能成为县城的下一个核心

另外需要强调的是，县城不相信概念，只相信眼见为实。我看过太多自以为是的开发商在开发综合体的时候对待商业只做概念然后疯狂的卖住宅，最后都被市场打的灰头土脸的

县城里的房地产开发到底需要什么样的产品

县城不需要别墅，县城不需要洋房，县城的房子需要比较好的绿化率，小区经得起逛；需要有围墙，证明自己的房子和以前的老破小不一样；需要物业管理，让人感觉自己小区又被管理的感觉；需要车位，因为以前都是停路边；最好电梯出来就一户，这会让人感觉电梯这块面积可以随便用，住户会爽翻天

而户型上我发现了，县城不需要两房，三房是低配，四房是刚需。

02

另外，我发现一个很有趣的显现，就是县城只有一个一手房

什么意思，不是说一个地方只能有一个一手房开发，而是同一时间只有最好的那个一手房才能在市场中存活。什么意思，对于县城的住户来说，他们从来不会为居住而烦恼，家里哪怕生上5个小孩也住的绰绰有余。但是他们是却希望过上更好的生活

所以如果让他们想要买房，要么就买最好的那个，要么就不买，没有退而求其次的选择

这也是为什么碧桂园可以在这么多县城里所向披靡，我们可以想想碧桂园交付的产品，特别大的小区，小区内一望无际的绿化，感觉特别好的物业，感觉特别好的精装修……这些都是县城住户之前生活环境里感受不到的。而且碧桂园一拿就拿特别大的地一开发就是三五年，直接把其他竞争对手干趴下了

这就是县城的开发逻辑：大树底下，寸草不生。

所以这也直接导致县城里破碎的房价体系。过年的时候，我在老家看盘，一个核心区的一手项目，价格是1.4万左右，边上的二手饭，五千。就是这么赤裸裸

而且很奇怪的是，这样的定价体系会一直保持下去，县城里最好的房子三五年里永远1.4万，边上的二手房永远五千。因为本质上他们代表着两类客群，而且只有居住属性

未来只有这个县城真正意义上融入了大都市城市圈的发展之后，房价才会进入到年均稳定增长的逻辑里，而这样的增长只限于商品房开发的那些产品，那些五千的二手房会被排挤到租赁领域而没有交易的价值

然后我会和我的小镇青年朋友说，要么不买，要买就买最贵的那个。

所以在老家会有一个很有趣的现象，就是一旦有好的项目开盘，你会发现有半个城的人都去了。小县城的凝聚力是超乎想象的，在买房这个环节也同样如此。我妈在买自己的那套商品房的时候就和我说了两句话：第一句，我从来没见过房子是这样买的。第二句，居然这么多亲戚也买在了这里

03

返乡置业唯二的理由

回家的时候我想不少朋友都会看到家里的楼盘都在打返乡置业的广告，问我要不要买。

我的结论其实挺简单的，有两种情况下，在异地奋斗的你是可以在老家买一套房子的。第一种希望给爸妈改善生活的，过去的老房子不能给他们更好的生活，而你不在也使得家庭更加的孤单，那么可以换一个热闹点的小区，让他们可以住的更开心。第二种，在外地工作但是找了老家或者老家附近的男女朋友，那么也可以买一套。对于长辈来说，这是证明你混的还不错的一个重要方式，如果想要结婚生娃，不论这套房子住不住，都可以买一套

另外也有人问我买了之后小镇房价走势，其实只有两种情况下会有明显的提升，第一种撤县并市，城市的公共配套集中统一的提升，第二种纳入某一都市圈范围内人口流动突然密切，不然房价一直会保持温和的状态

还有，在小镇买房的时间点也挺重要的，因为市场的不健全，所以很多一手楼盘的定价其实挺随意的，人多了就会涨人少了折扣优惠就比较多，所以如果觉得需要想要，最少错开所谓的高峰期。

什么高峰期：比如重要商场开门的时候、返乡高峰的时候，反正热闹的时候定价就越会不理性，你买的价格也就会高很多

04

县城里没有贷款，县城里贷不起款

我曾经很好奇，不少我的小伙伴包括长辈买房都不喜欢贷款，或者贷的额度都非常少。我看到他们经常会说，不对啊，最合理的应该是用足杠杆向银行借钱啊。但是了解之后才知道县城的收入模式的不同

在县城，除了公务员和老师护士这样的职位，大部分经商贸易或者自己开个小店的，一来没给自己做什么社保，二也没有稳定收入，来钱都是一阵一阵的。另外对于他们来说日常有一笔比较大的收入，城镇户口的有棚改，农村户口有集体宅基地转让，这些让他们基本上让他们可以拿到一整笔的钱

另外，浙江人不少应该知道，在民间有一种资金互助方式叫做会，大概是十个人围成一个圈，每半年固定轮着给其中一个钱，最先拿到钱的随后也要给后拿到钱的本金和利息，周而复始每半年总有一个人可以拿到十个人凑在一起的整笔钱。依赖这种特殊的种群信用体系帮助需要用钱的人最早拿到钱，不需要用钱的人最后但是拿到本金和最多的利息，这种方式很多时候成为他们代替储蓄的方式

所以在这样前提下，基本上用户都倾向于“凑一笔钱”买房而不是贷款买房

所以在县城里的银行和其他地方的不太一样，一线城市都是鼓励给你信用卡，鼓励给你放贷，县城里的基本都是吸引你的存款，努力让你在他那边存更多的钱。

05

县城里最独特的两种房地产产业

县城里发展的最好的房地产模式，可能出乎你的意料，就是养老产业。

这也是我无意间发现的，我和我的一些发小在一个咖啡馆里聊好天之后我问他去哪里，他说了句：我去见我奶奶。没想到的是，随后他去的是一个养老院。

我算是去过上海不同类型的养老院的，在我老家能够看到这样设备齐全软硬件兼顾的养老院，说实话满让我意外的。

我打听了一下，居然一场难求，而且价格都还不便宜

其实仔细想想，在县城或许更有孵化养老产业的土壤，县城如今面临最重要的问题就是劳动力的外流，劳动力外流之后，年轻群体更加“迫切”的希望自己的长辈可以有人照顾以及过得更好。这种迫切程度往往要胜过一二线城市，从而成为硬刚需

另外也说说县城里的商业地产，我们做房地产的一直都会吐槽万达广场的千篇一律，但是你别说，很多小县城里还真没有。但是这样的综合体形式却恰恰是当地居民所需要的，因为在他们眼里的消费升级就是1、用大超市代替菜场；2、用饭店代替排挡；3、有咖啡馆满足装逼；4、有游乐场满足小孩玩乐。这些构成了小镇居民商业消费的全部。

这次我回家，看到新城在老家开的一个吾悦广场，一开业就火爆。仔细看逻辑，其实就是做了一个迷你年轻版本的万达广场，然后把这些东西装进去，仅此而已，但是全部击中小镇青年的所有需求

所以这样的碰撞会产生一些很有趣的场景

比如厕所还算时髦的配上了这样的烘干机的上方，也会有这样很有地方特色的口号标签。很多时候这就是三四线商业地产的战争，需求就在那里了，就看你愿不愿意去

正是因为这样的供给差，也让大量的山寨品牌有了孵化的空间。但是某种程度上我是支持这样的山寨，因为毕竟解决了市场需求。而且他们的存在也会让更多商业品牌重视这样的市场

另外有趣的一点，小镇的商业的价格可以卖到很高，4万以上都能够被市场接受，但同样死铺也特别多，放在手里一毛钱不值的也有，这些多半是当年被开发商忽悠的冤大头

06

最后我说说四线县城的房地产未来

在我眼里，这里的房地产正在经历自己独特的商业闭环，市场容量极小能级也不大，但是用户和购买力给这个产业树立起一个极强的壁垒，指望这个圆环内膨胀以及放大，这个的可能性不大。但是这个圆环内部也同样在迭代和循环，比如从以前的自建房到商品房，消费升级后对商业地产的更多要求等等

同样不可忽视的是县城百姓的购买力正在提升，城镇化同样给到他们绝大程度的红利，以前这些购买力都在其他区域释放，比如浙江人都去买杭州的房子以及东南亚的房子，如今这些购买力正在回流

但是回流之后依然需要面对的现实就是市场容量依然很小，商品住宅和商业地产大概只有一两家可以盈利。指望百花齐放是不可能的，一家人赢走所有的市场是大概率事件

07

北上广不相信眼泪，我兜了一圈发现，小县城其实也不相信

本文不代表《财经》观点。

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