千万房产直降200万，小户型单价骤降一万，北京房价真跌了？

 海淀区某房产中介门店。徐徜徉/摄

《财经》新媒体 徐徜徉/文  蒋诗舟/编辑

近日，一则“446家房地产企业破产”的新闻在社交网络“走红”。该新闻援引人民法院公告网的数据称，截至今年11月20日，房地产开发商的破产数量已经高达446家，平均每天就有1.5家房地产企业破产。

数据一出，众人哗然。但据2018年全国工商局数据，已注册登记的房地产开发商共有9.7万家，破产房企其实仅占我国房企总量的0.46%。中原地产首席分析师张大伟也表示，对比历史数据而言，今年房企破产的数量并不是高峰值，“相比2014年2000多家房企倒闭的惨烈历史，当下的数据并不值得吃惊”。

不过，楼市随着天气一起“入冬”却是不争的事实。11月15日，国家统计局发布了10月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据，结果显示：10月有17个城市的新房价格出现环比下降，一半二手房房价环比下降，新房及二手房下调数量双双创年内新高。

数据来源：国家统计局

以往高唱“涨涨涨”的“北、上、广、深”楼市也开始降温。就10月二手住宅销售价格而言，北京、上海和广州分别同比下降0.6%、0.2%和0.1%；仅深圳上涨1.0%，但涨幅也比上月回落0.3个百分点。

北京楼市真的“凉”了吗？《财经》新媒体经走访调查后发现，较去年同期而言，北京的“刚需上车盘”、“豪宅盘”及“学区概念盘”均出现不同程度的降价。

大户型直降200万，

刚需小户型单价每平米降一万

说起中国房价最高的城市，不少人会第一时间想到北京。但中国房价行情网的最新数据显示，10月份深圳二手房均价为65,364元/㎡，环比增长1.07%，北京的二手房均价环比下跌1.61%，为64,265元/㎡。这也就意味着：深圳首次超越北京，成为新晋“房价第一城”。

不过，在其他统计机构的数据中，深圳房价还尚未超越北京，只是房价差距在快速缩小。房天下数据显示，2019年10月北京二手房均价比深圳高了2,531元/㎡，而9月份月，这一差距是4,531元/㎡。据现领观察统计，10月北京链家实时成交均价环比下跌2.39%至58320元/平米，它甚至比2018年的最低点还要低。

“中国房价最高城市”易主背后，北京楼市真的“凉”了吗？《财经》新媒体进行了走访调查：

1、“上车”小户型：单价降幅5%到20%不等

对于绝大部分“北漂”来说，“刚需上车盘”无疑受到了最大的关注。“趁年轻、先上车”一度成为流行于房产中介口中的“金句”。据记者调查，这一类房产较2018年降价明显，对“刚需”们来说，这意味着首付门槛也有所下降。

位于东四环外的朝阳区某住宅区，同样朝西的一室一厅户型，2018年5月中旬成交的房价为54427元/平；2019年11月初成交的房价降至44026元/平，且2019年成交的房源面积稍大、楼龄更新、装修更好。

对此时的买主来说，购买同一小区、同一户型、同一朝向而面积大两平米、楼龄新三年的精装修商品房，比去年5月少花了四十万。

位于南二环外、南三环里的丰台区某住宅区，相似户型、同样面积、同样精装修的一室一厅，2018年8月成交的房价为72116元/平；今年9月成交的房价降至64859-66170元/平。

对此时的买主来说，购买同一小区、相似户型、同样面积、同样精装修且楼龄更新一年的商品房，比去年8月少花了约三十万。

据《财经》新媒体统计，以上两个小区，“小户型房源”较去年均有不同程度的降价，单价降幅在5%到20%不等。

2、千万豪宅：一年直降200万起

既然“刚需房”降价，那“千万豪宅”呢？

位于西三环外的海淀区某精品住宅区，同样户型、同样朝向、同样楼龄的125平两室两厅，2018年7月中旬成交的房价为107223元/平；2019年11月初成交的房价降至89782元/平，单价降幅达到16.2%。

对此时的买主来说，购买同一小区、同一户型、同样楼龄但楼层较低、装修稍差的商品房，比去年7月少花了219万。

位于东三环的朝阳区某精品住宅区，除了楼层和税费不一样、其他都完全一样的140平三室两厅，2018年8月的成交房价为约110000元/平，2019年11月初成交的房价降至87828元/平，单价降幅达到约20.2%。

对此时的买主来说，购买同一小区、同样户型、朝向、面积、楼龄的“满五年”更高楼层房产（作者注：“满五年”指前任房主持有该房产超五年，“满五年”房产在交易时比“满两年”房产更具优势，因税费更低），比去年8月少花了188-337万。

据《财经》新媒体统计，以上两个小区，“大户型房源”较去年的单价降幅在15%到20%不等，一套价值千万房产的一年间降价大多在200万以上。

3、“最抗跌”学区房也在降温：成交量锐减，有房主月降62万

谈楼市，“学区房”是绕不开的话题。在一部分家长看来，“砸重金、买学区”似乎就能为子女换来优质的教育。

今年初，北京市海淀区及东城区教委相继官宣“多校划片”，明确某一房产所对应的学位不再绑定单一学校，而是对应片区内的多所中、小学，而传统“教育强区”西城区则暂未跟进。

长期以来，西城区一直是北京的“教育高地”，名满全国的北京实验二小、北京四中均位于此。记者在走访西城区北部某热门学区后发现，尽管“多校划片”政策还未在西城区推行，但这里的学区房也已经开始“降温”。

在位于北三环内的西城区某“学区”概念住宅区，同一小区，同样户型、朝向、楼层的两室一厅，2018年8月的成交房价约为136790元/平，2019年11月初成交的房价降至130095元/平，单价降幅为约4.9%。

据《财经》新媒体调查，该片区11月成交房源的降价幅度虽然大多小于5%，相较其他地区降幅较小，但房源成交量屈指可数，大部分小区的11月成交量均不到5套，数个小区在11月的成交量为“0”。

负责该片区的某房产中介向《财经》新媒体解释称：年底一般是“学区房”的购买淡季。但据记者查询，今年11月仅卖出1套房的某小区，去年同期卖出了4套；今年11月仅卖出4套房的另一小区，去年同期卖出了14套。

中介出示的一张对话截图更显示：该片区某挂牌价860万的房屋，今年9月22日报价820万，而10月21日的实际出售价竟仅为758万——一个月就降价了62万。

5年期LPR利率首降，

楼市能否迎来“新春”？

对比2018年和2019年5-10月二手住宅成交量数据则可发现，今年5-9月北京二手住宅成交量远远小于去年同期水平，但10月成交量却追平了去年。

数据来源：诸葛找房  制图/徐徜徉

海淀区一位匿名房产中介告诉《财经》新媒体，北京楼市成交量一般在每年5、6月份达到高潮，原因是“北京市每年的小学入学登记日一般在6月中旬到7月初之间，7月前的两个月是学区房交易的密集期”。但今年5、6月，该中介所在门店的销售情况不尽理想，“往年大热的某名校对口学区房，今年5月和6月的成交量都只有一、两套”。

在其看来，今年学区房销售“降温”与“多校划片”政策的推出有一定关联，但“关系不大”，因为“十月份店面销售数据就又重新好了起来，XX小区（上文提到的某名校对口学区房）卖掉了8套”。

链家数据也显示，11月第二周（11.11-11.17）北京链家共实时成交房产1458套，环比第一周上涨8.6%，第二周成交均价为59123元/平，环比上涨2.32%，议价空间为4.84%。

难道持续走低的房价终于让购房人按耐不住了？北京楼市是否已“触底反弹”？对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进向《财经》新媒体分析称，9月北京楼市供应量确实有所增加，但这“并不意味着楼市已开始触底反弹”。“从目前来看，市场情绪并未产生太大变化，只能说是‘止跌’了，没有持续降温”，严跃进说，“是否真的触底反弹，还需进行长期观察。”

在其看来，包括金融环境、信贷政策等在内的北京楼市基本面“依然较好”，因此“未来不排除会出现房价回升的情况”。

11月20日，楼市也迎来了一则“利好”消息。中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，贷款市场报价利率（LPR）：1年期LPR为4.15%，5年期以上LPR为4.80%，均下调0.05个百分点，这是5年期以上LPR利率自公布实施以来首次下降。

数据来源：根据各公开新闻报道等整理、易居研究院 

据易居研究院发布的《LPR房贷利率报告》（以下简称为《LPR报告》）分析，此次LPR基础利率下调以后，全国统计的64个城市首套房月供压力将会减小。以“100 万贷款本金、30 年即 360 期、等额本息偿还方式”的贷款模式进行房贷成本测算，过去月供额为5762元，而现在降低为5731元，即月供将减少31元。

数据来源：全国银行间同业拆借中心、根据各公开新闻报道等整理、易居研究院 

《LPR报告》同时认为，从房地产市场的角度看，5 年期 LPR 更能反映按揭贷款利率走向。此类数据出现下行，充分说明当前短期和中长期贷款正在进入降成本的通道，对于活跃市场交易、刺激购房者积极入市和办理贷款等都有较为积极的作用。 

不过，严跃进同时表示：此次LPR调整不太可能会造成市场交易量的大幅增加，因为“一是降息幅度有限，二是降息效应需和购房需求等其他条件综合在一起来看，仅就降息一个因素而言，对市场的刺激不会有那么大”。

昨天（27日），中国社科院财经战略研究院发布《中国住房市场发展月度分析报告》（以下简称为《报告》），预测称：2020年重点城市住房市场总体先抑后稳，房价有望实现“软着陆”。

根据监测模型及专家评价，《报告》对深圳等8个城市房价上涨、北京等10个城市房价下跌提出了参考性预警预报。其中，房价可能一般性上涨的预警城市有：深圳、东莞、珠海、惠州、苏州、南通、无锡、宁波；房价可能一般性下跌的预警城市有：北京、天津、廊坊、保定、张家口、沧州、青岛、济南、烟台、威海。

总体而言，“房住不炒”主基调依旧明确，楼市大体运行平稳，既没有较快上涨、大涨的预警城市，也没有较快下跌、大跌的预警城市。在不少业内人士看来，新的一年，楼市唱响“稳”字诀，依然是一个“大概率事件”。

你所在城市房价涨了还是降了？欢迎在评论区留言分享你的想法。

点击图片立即订阅

大家都在看

监制  |  蒋诗舟    责编  |  曾会生

万水千山总是情，点个 “在看” 行不行！！！