一觉醒来买不了房了！深圳最严限购：落户3年才能买房，离婚也不好使，750万以上缴豪宅税

新政在今天上午宣布后，有地产中介在网上表示：“我带客户从龙华来罗湖，走到一半，客户失去了购房资格。”图/新华社

来源 | 21世纪经济报道（ID：jjbd21，作者王帆）证券时报网（ID：wwwstcncom，作者吴家明）、每日经济新闻（ID：nbdnews）等

“一觉醒来，发现突然失去了买房资格。”7月15日，有深圳人如此表示。

这缘于深圳住建局等部门当日发布的重磅住房调控政策——深户居民家庭、成年单身人士（含离异）须在本市落户满3年，且能提供购房之日前在本市连续缴纳36个月及以上个人所得税或社会保险证明，方可购买商品住房。

新政在今天上午宣布后，有地产中介在网上表示：“我带客户从龙华来罗湖，走到一半，客户失去了购房资格。”

落户满3年缴税才能买，假离婚也不好使了

7月15日，深圳市住房建设局、市规划和自然资源局、市市场监管局、市公安局、市地方金融监管局、深圳市税务局、人民银行深圳市中心支行、深圳银保监局发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，《通知》提出八大调控措施。

内容要点如下：

1、入户满3年且社保满3年才有购房资格，非深户要5年社保；

深户居民家庭、成年单身人士（含离异）须在本市落户满3年，且能提供购房之日前在本市连续缴纳36个月及以上个人所得税或社会保险证明，方可购买商品住房。

非深户居民家庭、成年单身人士（含离异）继续按照提供购房之日前在本市连续缴纳5年及以上个人所得税或社会保险证明方可购买商品住房的规定执行。

2、夫妻离婚，购房资格倒追3年计算套数；

夫妻离异的，任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。

3、首付比例：无房无贷首付30%。无房有贷款记录买普通住宅首付50%，非普通住宅首付60%。家庭有1套购买普通住宅首付70%，非普通住宅80%；

（一）购房人家庭名下在本市无房且无商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，继续执行贷款首付款比例最低30%的政策；

（二）购房人家庭名下在本市无房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，购买普通住房的贷款首付款比例不低于50%，购买非普通住房的贷款首付款比例不低于60%；

（三）购房人家庭名下在本市拥有1套住房的，购买普通住房的贷款首付款比例不低于70%，购买非普通住房的贷款首付款比例不低于80%。

4、转让增值税从2年免变5年才免；

更新存量住房（即二手住房）交易计税参考价格，使计税参考价格更接近市场价格；同时，将个人住房转让增值税征免年限由2年调整到5年。

5、普通住房应同时满足：容积率在1.0（含）以上；套内面积120（含本数）平以下或者建筑面积144（含本数）平以下；实际成交价低于750（含本数）万。

享受优惠政策的普通住房应当同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上；单套住房套内建筑面积120（含本数）平方米以下或者单套住房建筑面积144（含本数）平方米以下；实际成交总价低于750（含本数）万元。

6、新房抽签要优先无房、个税或者社保年限长的。

对社会关注度较高、预计购房人数较多的热点楼盘，房地产开发企业应当按照优先满足无房居民家庭购房需求的原则，并根据在本市缴纳个人所得税或社会保险时间长短等因素制定楼盘销售方案，严控认购人数，合理确定房源和认购人数比例。

这一政策，其实有迹可循。

今年4月28日，在深圳本地“民心桥”节目中，一位听众提及，最近一些炒作的资金来自于新落户深圳的群体，政府能不能对他们提高购房门槛？比如社保和纳税记录至少满一年以上。

深圳市住房和建设局局长张学凡在节目中回应称，“我们已经注意到了（这个漏洞）。深圳的城市品牌、城市价值吸引了大量的人口，需要大量解决住房的问题。刚才提的这个政策里面是可以打补丁的，一年（社保和纳税记录）是选项之一，或者多少年，这是我们考虑的。”

如今，新政直接将户籍人士的购房门槛限定为——落户满3年，且需要连续缴纳3年个税或社保。

政策力度超出预期，背后什么信号？

横向对比来看，2018年长沙发布《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》，其中规定，市外迁入的户籍家庭（退伍转业、家属随军落户的除外），落户满1年且在本市稳定就业，或在本市连续缴纳24个月个人所得税（或社会保险），在限购区域内限购1套商品住房。

7月10日，湖南省长沙市住房和城乡建设局网站发布消息称，7月8日，深圳市住房和建设局考察组一行10人到长沙市住建局考察交流房地产市场管理工作，并在长沙市政府二办公楼1034会议室举行了交流座谈会。深圳市住建局考察组对长沙房地产调控和房地产市场监管工作成效、先进经验和典型做法给予高度评价。

深圳的调控对比长沙的做法进一步加码。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向21世纪经济报道记者表示，深圳此次的政策力度确实超出预期。

李宇嘉同时指出，去年深圳成为“社会主义先行示范区”，到调整豪宅税，以及今年年初，房价出现了三次比较明显的上涨，如果在这些时间节点出台调控政策，或许不必限定为现在“入户+社保满3年”这么严格的条件。

中国房地产业协会主办的中国房价行情网《2020年上半年全国城市房价涨幅榜》数据显示，今年上半年二手房价上涨中位数2.2%左右，而深圳的二手房价相比去年年底上涨了14.37%。

过去3年，深圳新增常住人口数量分别为62万、50万和41万，累计已经达到153万。新增人口中，不乏“携钱购房”者。一位资深房地产中介向记者介绍，大学毕业生在深圳落户完全没有门槛，确实有一些购房者，将大学毕业的子女户口落到深圳，便可以马上获得购房资格，这样的情况下，其实自住和投资的因素都有。

新政无疑可以很大程度打击投机者，但也有分析人士提出担忧：这会不会影响大学毕业生落户深圳的意愿？

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，今年上半年深圳出现了一些抢房现象，此次政策有助于打击借落户来炒房的行为。此外，深圳的做法也表明了今年的政策风向，虽然受疫情影响，房地产交易市场面临很多压力。但也可以看到，部分城市房价上涨过快，违背了房住不炒的政策导向。通过此类政策出台，目的就是要进一步促进市场的稳定，防范市场炒作，后续其他房价不稳定、房价上涨过快的城市，也依然会有政策出台。

上半年，深圳楼市经历了什么？

上半年，深圳楼市有多疯狂？近期，深圳光明一新盘开售，8998人抢394套房，中签率录得4.37%。更夸张的还在后面。新锦安海纳公馆发布5套房的诚意登记客户名单显示，认筹人数共计1171批。也就是说，每234人抢1套房，中签率仅0.4%，创下深圳楼市最低中签率。

新房与二手房价的倒挂，从另一个角度佐证了二手房市场的大涨。数据宝追踪的《2020年上半年全国城市房价涨幅榜》数据显示，根据中国房价行情网站的二手房价格数据，深圳6月份二手房均价达到74929元，相比去年底大涨14.37%，位居全国涨幅榜次席。

6月二手房房价前十城市（数据来源：中国房价行情网）

根据国家统计局数据，今年3-5月深圳二手房价格环比涨幅分别为1.6%、1.7%、1.6%，在全国70个大中城市分别排名第1、第2、第2；同比涨幅分别为9.7%、10.3%、12.0%，在全国70个大中城市分别排名第5、第3、第2。

随着深圳房价的大涨，深圳与另外三个一线城市的房价差距进一步拉大，6月份二手房均价比北京高20%，比上海贵36%，是广州的2.09倍。而就在去年底，深圳的房价仅比北京高4%左右，比上海高20%，是广州的1.83倍。

其他三个一线城市6月份二手房均价相比去年底表现稳定，北京下跌0.77%，上海上涨0.82%，广州上涨0.58%。

从官方数据看，2020年上半年深圳一二手住宅网签成交6.07万套，同比上升24.34%。其中，新房住宅合计成交1.67万套，同比减少5.4%；二手房住宅成交4.4万套，同比增加41.2%，并达到去年全年二手房成交量的57%，创下自2016年之后又一次新高。

尤其是6月份，深圳二手住宅成交量冲破万套，达到10594套，刷新了4年以来的纪录。

针对上半年火热的深圳楼市，深圳市房地产中介协会认为，进入4月份中旬之后，在一小撮投机炒房团体的带动下，以南山、宝安为代表的，具有名校资源优势的片区，便开始出现房源报价不正常大幅上涨的现象，并且随着部分不负责任的自媒体夸大宣传影响下，迅速在深圳市场掀起了一轮上涨行情，因此，4月份的二手房网签量迅速破万，并创下了近4年来的新高。

市场从4月底开始传言5月份可能会出台更为严厉的调控政策，导致在4月底至5月初的期间出现了集中网签的事件，但随着深圳相关部门从4月中下旬开始对深圳楼市开展了一系列严厉的专项整治工作，市场自5月中旬之后出现了短暂的观望情绪。进入6月之后，一方面受新学年报名时间临近的影响，赶在报名时间节点前购房的群体会呈现一波短暂的集中释放；另一方面，此前消停一阵的“投机炒房”行为又开始露头，综合导致深圳6月份二手房的网签量再度呈现放量态势。

有购房者表示，深圳房价自去年年底豪宅税调整之后就开始出现迅速上涨的行情，首先是以南山和宝安等西部片区率先“爆发”。然后逐渐传至龙岗等东部片区。近段时间以来，有关深圳楼市调控升级的传言甚嚣尘上，更搅动了二手房市场交易，有关传言已经导致一些二手房购房者加快入市的步伐。就在14日，深圳市场已经传出即将在当晚出逃调控升级措施。记者发现，房产中介开始催单，希望客户快速成交。

美联物业全国研究中心的数据显示，上周深圳共备案2895套二手住宅，环比上涨25.3%，备案呈持续上涨态势。

同时值得注意的是，上半年深圳新房住宅成交同比减少的背后是新房市场供应的紧缺。数据显示，深圳上半年预售新房住宅为8157套，同比下跌54%。大量购房者只能瞄向二手房市场。

有当地房企人士称，因疫情冲击供应链，深圳上半年新房供应还不够广州的零头，但成交1.67万套，把库存消化了，在售库存降到6-7月。

深圳市房地产中介协会预计，2020年下半年深圳二手房市场炒房的冲动与政府调控治理的角力还将持续，因此下半年深圳二手房市场出现持续性的震荡波动行情的概率较大。新房市场方面，下半年深圳预计将有70余新盘入市，新房供应不足的现象，在下半年有望缓解，同时也将会分流一部分二手房市场的需求。

碰触了监管底线

值得注意的是，深圳楼市投资投机购房近年来一直高于其他城市。

据深圳房地产研究中心数据，2015-2016年房价涨势最盛时，投资性购房比例从20%上升到40%，甚至更高；投资客中，非深户籍比例在40%左右。除去那些最火爆年份，深圳楼市也常常有着30%投资客比例。

据深圳中原估计，今年3月以来深圳楼市中入市的投资需求比例约占40%左右。“房住不炒”正是国家楼市调控底线。

而今，深圳楼市不仅处于舆论的风口浪尖，同时也引起监管部门高度关注，楼市监管不断升级。先有新盘“捂盘惜售”被处罚，后传出部分低利息房抵贷资金流入房地产市场消息。

4月，央行深圳市中心支行、深圳银保监局、深圳住建局、深圳中小企业服务局、深圳市场监督局五部门集中调查深圳楼市，官方表态称将加强“喝茶费”“捂盘惜售”“恶意控盘”等乱象市场监管，严控严管炒楼现象。

5月底，深圳市住建局对二手房挂牌价格虚高的涉事楼盘进行核查，同时对房地产经纪机构二手房挂牌价格进行排查，责令涉事中介机构将挂牌价格明显高于近期真实成交均价的房源全部下架。

但上述监管升级政策仍未能阻挡深圳楼市暴发的步伐。

对今天（7月15日）发布的新政，深圳市住房和建设局表示：

“总体来看，《通知》提出的八项措施，涵盖了行政、金融、税收等方面内容，主要有三个特点：一是优先满足刚需，有效遏制投机炒房；二是运用金融、税收等经济手段，确保精准施策；三是强化房地产市场监管，引导市场回归理性。《通知》的出台是对我市既有房地产调控政策的深化完善，对于构建房地产市场长效管理机制，保持房地产市场平稳健康发展将发挥积极作用。

下一步，深圳市将进一步夯实2018年出台的住房新政，加快构建公共住房和商品住房6：4的住房供应和保障体系，让更多的市民通过政府提供的公共住房解决住房困难。一是加大居住用地供应，今年计划供应居住用地3平方公里以上，比往年增长一倍以上。今后新增土地将主要用于公共住房建设。二是增加商品住房供应，今年新开工商品房1200万平方米，是往年600-800万平方米的近两倍；下半年计划入市商品住房项目80多个，预计供应房源面积超过500万平方米、超5万套。三是加大公共住房建设，今年建设筹集公共住房不少于8万套，确保完成“十三五”期间建设筹集40万套公共住房的目标。”

本文不代表《财经》立场。

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监制丨蒋诗舟  责编 | 徐徜徉

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