复XX君：你现在千万不要买房子

 文/沈阿瑟

XX君你好，

感谢你的信任。针对你所问的问题，我的答复如下：你的情况，现在千万不要买房子。

中国社科院去年十二月初曾发布报告称，2016年第二季度后，有出现一波断崖式下跌的可能。还有一个叫谢国忠的经济学家，过去的八年来，屡屡唱空，说中国的房地产泡沫就要破裂，建议大家赶快卖掉房子。但事实上，从目前的势态看，“断崖式下跌”变成了“火箭式上升”，谢国忠所说的气泡，非但没有破，还越吹越大。社科院和谢国忠所代表的“主降派”，现在被人讥讽得灰溜溜的，几成笑柄，现在他们都不敢吭声了。

你们小夫妻目前已经有一套自购的房子了，“再想为两岁的孩子买一套好一点的学区房”，我认为这万万使不得。原因如下：

1、目前你自住的房子，也是不值当初买进时的那个钱的

你六年前（2010年）购置的此房子，94个平方米，当时单价是6200元/平方米，总价是58万元，你又告诉我，同一地方的新房子，如果现在买，单价是8000元/平方米，那么你的房子，目前的市价将是75万元（大致数）。我要说，你住的这个房子，非但不值现在的市价75万，就连六年前的58万也不值。房子到底值多少钱，比较靠谱的算法，是用租金来倒算。如果，你的房子现在出租，每月的租金收入是1500元（这是你告诉我的），那么，一年收得的租金收入是1.8万元，而58/1.8=32年，75/1.8万=42年，也就是说，你的房子，如果从“收入租金、收回投资”的角度看，按静态投资周期算法，照目前的市价，你要用42年的时间才能收回投资，就是照六年前的旧价，也要用32年的时间才能收回投资。显然，这样的投资是严重不划算的、非常离谱地背离商业原则的。符合常理的，投资回收期最多算到20年。所以你的房子比较正确的价值是1.8X20=36万元，即20年收回，也就是相当于年利率5%。你或许会问，现在把房子卖了就得75万，不也是事实么？我的回答是：你只有一套房子，就算现在市价1亿元，也是没有用的，因为你不可能把它卖了，而自己住桥洞里的。

你也知道，租金是真实的、准确的，是实际在交易的市场价格，不能说它高了或低了。所以，按租金倒算，就能看到房价的虚高。你所在的三线城市是这样，北上深更是这样。上海的一些房子，如果按租金倒算，收回投资竟然要达100多年，这只能说明我们身处一个非常荒唐的时代。

2、对普通民众，房价即使不跌，也不能成为买第二套房子的理由

虽然我没有冒昧问你们小夫妻两人一年的总收入，但根据你提供的职业信息，结合你所处的城市，我可以基本判断出你们小家庭的正常年收入在15万元左右，对不对？如果是，我给你算一笔静态的帐。你说你现在看中的学区房，价格是1.5万元一平米，你想买约100平方的公寓，那就是150万元，你们不吃不用10年，刚好够这个数（装修还没有算入）。以你们家的收入，加上银行的按揭，方案应该是可行的。但你不能忘记了，你们小夫妻都才30岁，接下来的十年将是你们一生中最美好的黄金十年，如果你现在决定去买这个150万的房子，“房奴”的大帽将瞬间带上，“生活”立马变成“生存”，我觉得非常的不值得。房子是什么？无非就是水泥、砖头和钢筋，能值多少钱？在这个国家，房子之所以这么贵，是因为土地出让金的高昂，而这高昂的土地出让金，听说又只是七十年的租期。我们所付的昂贵的土地出让金，其实是有司与房地产开发商联手合唱的大双簧，它逼迫我们透支未来的几乎所有收入，这相当于是让我们缴纳百分之七八十的个人所得税，这是何等荒唐的事情！

这是一种邪恶。应对这类邪恶，作为普通民众，我们能做的，只能是以钱投票、以脚投票：你打算的这第二套房子，还是不要买了吧。我建议你把“生活”放在第一，而不是主动降“生活”为“生存”。以你的家庭收入，虽不高，但如果不买第二套房了，你们完全可以过上很体面的生活：平时想买个几百到几千元的东西，就可以想买就买，而不是左思右想，反复盘算，进而抖抖索索；可以带上孩子，去各地旅行，到处走走。每隔二三年，或许还可以去国外观光旅游一次；至于平时的吃吃喝喝，我想更是不在话下。是不是？

3、学区房只是一个幻觉

你想买第二套房子的一个重要原因是为了孩子，“我看到身边的朋友，从幼儿园就开始考虑了，所以我也按捺不住自己了”，这是你的原话。对此我虽然能表示理解，但我的看法与你的完全不同：学区房只是个幻觉。中国的应试教育之害，已经害了你们这对小夫妻了，你们就不能再这样害你们的孩子了。小学阶段和初中阶段的孩子，最重要的事情是要玩好，而不是流俗的“不能输在起跑线上”，你们小夫妻虽然都是大学毕业，但我感觉到我要提醒你们：你们也是应试教育的牺牲品（我本人也是），流俗的应试教育，是在害孩子，而不是为了孩子的好。说得重一点，目前的应试教育，是教育部长、分管市长、教育局长、学校校长、教务主任、班主任和任课老师合谋在一起，不把学生弄成废品，决不罢休。我们自己是受害者，需要自醒，而不能再去害我们自己的孩子了。再则，现在的人口越来越少，很多地方的小学、初中只能关门合并，这其实是在告诉我们：再过8-10年，中国的很多大学将要关门，因为到时会招不到生源。也就是说，现在是说“考大学”，还有一点竞争入大学的意思，将来等你的孩子18岁时，将是众多的大学，会到你家来拜访，倒求你们把孩子送到他们的大学读书，不同的大学会各自黄婆卖瓜说自己的大学好，你们到时会因不知选择哪家而烦恼呢。

这样说来，你现在要买个学区的想法，恕我直言，是一点也没有远见的愚见。

以上几点浅见，只是我的个人私见，你完全可以不同意，所以只能供你参考。关于房子、房产，因涉及一些基本的价值判断，每个人的判断都会有不同，这是很自然的。我个人认可高晓松的生活态度，而不认可任志强的观点（任的为人是可以的、真诚的，但他的世界观，近年来虽有进步，但毕年纪较大，有点“酱萝卜不能复原为鲜萝卜了”的感觉）。

顺颂 愉快

愿与你进一步交流的

阿瑟 叔叔

2016年10月10日星期一，于浙江海宁

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