业主以房屋质量问题拒交物业费用能否获得支持

北京市高级人民法院  龚勇超  李思巧

【案情】

田某为某小区开发商的销售人员，其购买该小区房屋后发现房屋存在漏水问题，遂向开发商反映。经过协商，双方达成协议，开发商向田某赔偿，赔偿款予以折抵田某的物业费。此后，田某房屋再次漏水，其因多次向物业公司寻求解决未果而拒绝交纳物业费。物业公司遂提起诉讼要求田某交纳物业费。田某以物业公司未为其解决房屋漏水问题以及物业服务存在诸多瑕疵为由拒绝交纳。近日，民三庭公开开庭审理了物业公司与田某物业服务合同纠纷一案，最终维持一审酌减物业费的判决结果。

2011年6月，田某（甲方）与物业公司（乙方）签订了《前期物业服务协议》，物业公司为涉诉小区提供了物业管理服务，但田某未交纳2014年3月至2015年12月期间的物业费。田某主张，其原系涉案小区开发商的销售人员，按照开发商与物业公司的约定，对于房屋质量问题，开发商都要求业主找物业公司先行处理，否则不予处理，而且对于5000元以下的赔偿，物业公司有权自主决定，现物业公司未对田某房屋漏水问题予以解决，物业公司未尽到相应职责，而且物业公司还存在诸多服务瑕疵，故不同意交纳物业费。为证明其主张，田某向法院提交了其与开发商之间的协议、小区照片、维修单等证据。一审法院认为田某应向物业公司交纳2014年3月至2015年12月期间的物业费，但鉴于物业公司为田某提供的服务存在瑕疵，一审法院酌减百分之十的物业费。

【裁判要点】

北京市第三中级人民法院经审查认为，依法成立的合同对当事人有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。当事人一方未支付价款或报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。根据物业公司与田某于2011年6签订的《前期物业服务协议》可知，双方之间系物业服务合同关系。物业公司为田某提供了物业服务，田某应依约交纳相应的物业费。关于物业费的数额及违约金，由双方的陈述以及在案证据可知，物业公司提供的物业服务确实存在一定的瑕疵，一审法院据此对物业公司主张的违约金不再予以支持，并对其主张的物业费酌减百分之十，并无不当。田某上诉所主张的房屋质量问题，与本案并非同一法律关系，其可与相关责任者另行解决，而不能以此为由拒交物业费。

【评析】

现实生活中，小区开发商与物业公司之间的关系十分密切，新开发小区的物业公司都是由开发商确定，而且经常是由物业公司协助开发商完成房屋的验收、交付、维修等事务，以致于部分业主认为开发商和物业公司是一样的。法院受理的很多案件的产生，都是因为业主不能正确区分开发商与物业公司各自的责任范围。这既增加了当事人的维权成本，有时还会使业主因错过向正确责任主体的主张权利而使自己的合法权利无法得到保障。对此法官建议：

一、业主需明确物业服务的范围。即通过双方签订的物业服务合同来明确物业服务范围，业主拒交物业费的合理理由应当为物业公司在提供物业服务的过程中存在违约情形，而物业公司存在违约的前提是其未履行合同所约定的物业服务义务，而物业服务义务的履行范围即为物业服务范围，所以业主应当依据业主与物业公司之间关于物业服务的约定来确定物业服务范围，业主的抗辩理由不在物业服务范围内的，则不能对抗物业公司要求其交纳物业费的合理请求。例如，业主房屋外面的公共部分发生问题，物业公司有义务进行维修的义务，但对于业主房屋内部出现的问题，则不在物业公司提供物业服务的范围。

二、业主要区分不同的法律关系项下其享有的权利义务。业主与物业公司之间为物业服务合同法律关系，业主与开发商之间为买卖合同法律关系。合同具有相对性，其效力只能约束签订合同的当事人，故业主不能以其与开发商之间的约定来对抗物业公司。同理，开发商亦不能以其与物业公司之间的内部约定，要求业主必须要找物业公司解决问题。业主应正确区分开发商和物业公司的责任，向正确的责任主体主张权利，避免开发商和物业公司相互推诿，使得业主既耽误拖延交纳物业费从而要向物业公司交纳违约金，又因错过对开发商主张权利的时效而无法向开发商就房屋质量问题主张相关权利。

三、业主要加强举证意识，提高举证能力。物业服务纠纷案件中，业主的举证能力往往偏弱，在物业服务的过程中，可能存在物业公司确实存在违约行为的情况，及物业服务达不到双方之间约定的标准，但是业主往往没有及时收集相应证据，而只是在诉讼过程中以其他的理由进行抗辩，这种情况下，业主的主张往往得不到支持，所以，业主要加强举证意识，提高举证能力。