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西安车位租售乱象谁之过?避险需要这些“硬知识”

2017-03-28 郎俊琴 张澍田 西部网 西部网

“停车难”已成为越来越多大城市的标配“城市病”,西部网、陕西头条记者在此前的调查报道中梳理出车位“只售不租”、业主签约遇到“假合同”、车位“货不对版”、车位租金连年上涨、立体车库产权界定难等车位问题五大乱象。


“住宅小区的车位一共分为几种?”“哪类车位不能购买?”“买到有问题的车位该如何维权?”,带着这些问题,我们继续采访了相关律师和专家,教你“火眼金睛”识别车位租售过程中可能出现的“坑”。


硬知识:三类车位仅一类能售 “买卖合同”或只是租赁


一些开发商承诺售给业主的是具有独立产权的车位,而签合同时业主才发现自己签的实际上只是70年的租赁合同,业主花费数十万“购买”的车位,并没有独立产权。在生活中,不少购买车位的业主其实并分不清哪些车位具有独立产权,哪些又属于人防工程或是业主的公共空间。


消费者在购买车位时,首先要搞清楚车位属性。按照种类划分,小区车位一共分为三类,一类是占用小区共有道路或场地的车位,这类车位的面积在房屋销售时已被分摊给了小区全体业主,开放商不能出售,小区全体业主有权决定这类地下停车场停车位的使用权;另一类是利用小区人防工程空间划出的车位,没被算作公摊面积,但产权属于国家所有,开发商仅有使用权,无权出售;还有一类,就是在规划设计时就定为开发商自有,不是人防工程且不算作公摊面积,并可按照程序办理产权证,仅这一类车位开发商才有权出售。


对于上述前两类没有产权的车位进行买卖,其实只是一种租赁行为。这种所谓的“买卖合同”,实质上是停车位租赁合同。根据《合同法》第214条规定:“租赁期限不得超过20年。超过20年的,超过部分无效。”要判断开发商是否有权出售和定价,消费者要根据前期的规划设计审批文件,以及车库位的《所有权证》,如果开发商能拿出车位属自有产权的建设规划,并有产权证,才有权出售。


陕西洪振律师事务所王霓律师提醒说,如果开发商出售自有产权的车位,那么并不违法。如果业主确认开发商是将业主共有车位或是属人防工程的车位出售,那么开发商的行为就侵犯了全体业主的权益,属于违法。


业主购买车位前,还要确认车位有没有被开发商抵押给银行或其他主体的情形,如果车位是随房屋一并购买的,应当在合同中对车位的四至范畴,车位号、面积、价款等情况约定清楚,如果是单独签订车位合同,则注意要到房屋交易管理部门办理登记手续。


管不住:物价局规定形同虚设 “涨价需半数业主同意”似空话


此前在记者的采访中,有多位业主表示租金连年上涨,年年收到物业的一纸“涨价通知”。甚至有小区物业不仅不与业主协商,连书面通知也懒得出,擅自口头规定进入小区的车辆必须是停车包年。


针对车位租金定价乱象,难道就没有监管码?记者了解到,早在2015年1月20日起,西安市物价局对小区车位的租赁价格和停车费就开始实行市场调节价,具体价格收费标准由双方协商约定,按双方签订的服务合同或协议为准。


同时,西安市物价局规定,物业制定或调整停车服务收费标准,应向全体业主公布服务收费收支情况及成本变化情况;拿出制定或调整收费标准方案,说明调价理由和调价幅度;经半数以上业主同意方可签署或变更服务合同,未达成新约定前仍执行原标准。如果车位产权属于开发商,车位租赁价格由开发商自主确定,但须与业主协商约定并签订服务合同或协议。


记者随后走访了多家小区了解到,业主租车位、付停车费,交多少,怎么收,绝大多数都由小区物业说了算,而且价格不低,在这个问题上,和业主根本没有协商约定的余地。


值得注意的是,即使业主通过购买的方式拥有自己产权的车位,不用进门交停车费,但是,依然需要向物业缴纳车辆看管费和其他管理费用。


谁之过?车位供需杂乱无序 监管缺失是主要原因


也有业主表示一些新小区的车位“只售不租”,要求车主一次性缴纳十几万甚至数十万购买一个车位,否则自己的车辆就无法进入小区。针对这一问题,嘉论机构西安金恒置业公司副总经理陈岚说,“目前,相关法律法规在车位方面的规定比较模糊,所以,严格来说,开发商有权自主选择有产权的车位出让方式。”


业内人士表示,在实际销售中,开发商会在考虑车位配比、业主需求、市场价格等多因素的基础上,选择能够实现自身利益最大化的出让方式,比如说“只售不租”,一次把车位卖出去好回款,持有现金流,业绩也好看。如果把车位租出去,不算销售业绩,现金流也少,所以开发商并没有出租车位的积极性。


陕西省社科院马建飞助理研究员认为,西安市多小区租售车位管理乱、收费高,原因一方面在于目前的法律法规对停车位以及地下空间的产权界定仍然比较模糊,另一方面,停车位的租售完全交由市场决定,缺乏了调控。


在专家看来,生活水平在提高,现在业主观念也在变化,尽管业主愿意为停车支付一定的费用,但由于现在完全是市场说了算,开发商坐地起价,也没有明确的规定限制开发商的租售行为,这就造成了一些业主不愿购买高价车位的现象如此一来,供需衔接就出现问题了,小区内大量的高价车位虚位以待,而地上又遍地违章停车,整个供需市场出了毛病。


其实,陕西曾出台过对小区车位管理的好办法,比如说,住建厅出台过对公用车位实行一年一租的办法,以增加有效供给,但落地实施的特别少,对车位、车库也缺乏有效的宏观调控。马建飞认为:“停车难问题日益显著,因此不该完全放任市场决定。从长远来看,还需要政府这只‘手’进行适当的调控,对开放商进行规范。”


此外,小区内的停车位还要规划好公用属性和私人属性,该出租的出租,该出售的出售,以此满足市场的供需变化要求。政府部门要有超前意识,超前规划,这样,才能解决西安小区停车难的问题。



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