西安楼市新政出台 有啥变化你知道吗？

4月18日下午，西安市住房保障和房屋管理局召开新闻发布会，发布了《西安市人民政府进一步加强管理保持房地产平稳健康发展的若干意见》。

4月18日下午，西安市住房保障和房屋管理局召开新闻发布会，发布了《西安市人民政府进一步加强管理保持房地产平稳健康发展的若干意见》。

意见中提到，对在西安市无住房的居民家庭，首次申请商业性个人住房贷款的，首付款比例不低于30%。对已拥有1套住房的居民家庭，申请商业性个人住房贷款再次购买普通住房的，首付款比例不低于40%；购买非普通住房的，首付款比例不低于50%。对居民家庭购买第3套及以上住房的，暂停发放商业性个人住房贷款。

附意见全文

西安市人民政府关于进一步加强管理

保持房地产市场平稳健康发展的若干意见

各区、县人民政府，市人民政府各工作部门、各直属机构：

为深入贯彻落实中央“房子是用来住的，不是用来炒的”这一定位，坚持房屋的居住属性和本位功能，按照中、省有关房地产工作的决策部署及住房城乡建设部，国土资源部《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》（建房[2017]）80号要求，现就进一步加强管理，保持房地产市场平稳健康发展有关工作提出如下意见：

一、自本《意见》下发之日起，将市政发[2016]60号文件确定的住房限购范围调整为新城区、碑林区、莲湖区、雁塔区、未央区、灞桥区、长安区行政管理区域以及高新区、经开区、曲江新区、浐灞生态区、航天基地、国际港务区等开发区规划区域范围内。

在住房限购区域范围内购买的商品住房及二手住房，需取得《不动产权证书》后满两年方可上市交易（买卖、赠与）。

二、严禁变相炒卖“期房”。加强商品房买卖合同备案管理，严格审核合同备案撤销，禁止未依法登记领取权属证书的房屋转让交易。房管部门每月定期将商品房买卖合同备案撤销情况通报税务部门，加强对炒卖“期房”等行为的税务稽查；税务部门要加大税评系统的建设和应用，严厉打击通过“期房”转让、签订“阴阳合同”等方式偷逃税款的违法违规行为。

三、经陕西省市场利率定价自律机制研究协商确定，对在西安市无住房的居民家庭，首次申请商业性个人住房贷款购买住房的，首付款比例不低于30%。对已拥有1套住房的居民家庭，申请商业性个人住房贷款再次购买普通住房的，首付款比例不低于40%；购买非普通住房的，首付款比例不低于50%。对居民家庭购买第3套及以上住房的，暂停发放商业性个人住房贷款。

缴存职工家庭首次使用住房公积金贷款购买普通住房的，最低首付款比例为25%；购买非普通住房的，最低首付款比例为30%。对结清首次住房公积金贷款后，再次申请使用住房公积金贷款购买普通住房的，最低首付款比例为30%；购买非普通住房的，最低首付款比例为35%。本《意见》下发之日前，已签订购房协议并提交商品房买卖合同网签信息的，仍按原政策执行。

四、严格执行购房首付款审查制度，严禁购房人使用消费类贷款、经营类贷款和信用类贷款等资金违规用作购房首付款。要进一步加强借款人还款能力的审查，借款人月度还款金额应与其月度收入相匹配。

五、实行商品住房项目上市供应、销售计划备案制度。每年初，由房地产开发企业将商品住房上市供应及销售计划报房管部门备案，并向社会公布。未按规定报送的，年内不得申请办理商品房预售许可；房地产开发企业申请商品房预售许可时，须将符合预售条件的楼幢一次性申报，不得以分批、拆零等方式拖延上市销售时间；取得商品房预售许可或已办理现房销售备案的商品住房项目，须10日内将所有房源一次性对外公开销售。严禁开发企业、中介机构以内部认证、排号、排队等方式营造紧张气氛，制造虚假热销场面，趁机哄抬房价，一经发现，立即暂停网签，严格按照《价格法》的有关规定顶格处罚。

房地产开发企业销售商品住房时，应合理确定并申报销售价格，严格执行明码标价、一房一价制度；销售价格经申报备案后3个月内不得上调，实际销售不得高于备案价格。确需调整销售价格的，不得高于 同区域、同品质楼盘售价，并经土地增值税清算稽查后方可重新申报调整。

六、2017年6月底前，要编制完成的住宅用地供应三年（2017—2019年）滚动计划和中期（2017—2021年）规划向社会公布；严格落实住宅用地供应“五类”（显著增加、增加、持平、适当减少、减少直至暂停）调控目标管理，对商品住房库存消化周期36个月以上的区域，停止供地；36——18个月的，减少供地；12——6个月的，增加供地；6个月以下的，要显著增加供地，加快供地节奏。

七，围绕土地利用综合效益提升、市场调控等方面的需要，探索新的土地出让模式，灵活确定竞价方式，重点推进“限房价、竞地房”、“限地价、竞房价”、超过溢价率一定比例后现房销售或竞自持面积等方面的工作，坚决防止出现区域性总价、土地或楼面单价新高等情况，严防高价地扰乱市场预期。

八，严格落实项目竣工申报制度，健全商品住房项目竣工监督机制，加强商品房项目施工进度管理，加快在建项目建设进度，按季度实施项目施工进度和土地利用动态巡查，监督建设单位按照合同约定按时开工、施工和竣工。对取得土地使用权1年内未使用开工建设，超出竣工时间1年以上的，不得参与新的土地竞买。

九、2017年完成4.8万套棚户区改造任务。大力推进棚改货币化安置，确保50%的货币化安置率，扎实推进棚户区改造工作。转变公租房保障方式，实行实物保障与租赁补贴并举的新型住房保障制度。2017年，新增公租房房源3万套以上，新增货币化保障家庭2000户以上，要进一步扩大公租房保障范围，多渠道解决中低收入家庭、新毕业大学生和外来务工人员的住房问题。

采取购买、新建（配建）、租赁等多种方式，通过实物配租和货币补贴等途经全面做好人才安居服务。鼓励各单位采取多种形式，有效解决人才安居问题。

十、加快健全多部门参与的房地产市场联合监管制度、执法联动机制和失信惩戒机制，将房地产开发企业、中介机构的违法违规行为纳入社会信用平台及“黑名单”，实现信息共享，由有关部门依职权及时查处，实施联合惩戒，持续整治规范房地产市场秩序。

国土、规划、建设、房管、城管、工商、物价、公安等部门，要及时采取措施，组织开展转型市场整顿活动，严厉打击违法占地、违法建设、无证售房、捂盘惜售、囤地囤房、虚假宣传、哄抬房价、造谣生事等扰乱市场秩序的违法违规行为，净化市场环境，稳定市场预期，促进西安市房地产市场持续平稳健康发展。

各区、县人民政府，各开发区管委会，市人民政府各工作部门，各直属机构根据本《意见》制定相应的实施细则予以落实。以上意见，西咸新区可参照执行。

【拓展阅读】

会给商品房、二手房市场带来哪些影响？

继去年年底出台限购政策后，西安市住房保障和房屋管理局昨对楼市再出“紧箍咒”，不仅将限购政策扩大至长安区，同时还明确，商业贷款首套房首付不低于30% ；二套房不低于40%；第三套房则不能贷款，公积金贷款首套房首付比例不低于25%。

>>扩大限购

长安区纳入限购范围

2016年12月31日，西安重启限购令，明确自2017年1月1日起，本市及非本市户籍居民家庭，在本市城六区范围内只能新购一套住房。

西安市住房保障和房屋管理局相关负责人介绍，从4月18日起，将去年年底确定的住房限购范围调整为新城区、碑林区、莲湖区、雁塔区、未央区、灞桥区、长安区行政管理区域以及高新区、经开区、曲江新区、浐灞生态区、航天基地、国际港务区等开发区规划区域范围内。

该负责人表示，在住房限购区域范围内购买的商品住房及二手住房，需取得《不动产权证书》后满2年方可上市交易（买卖、赠与）。

购买第3套房将不再提供商贷

>>开发商限售

价格报备后3个月内不得上调

该负责人表示，每年初，由房地产开发企业将商品房上市供应及销售计划报房管部门备案，并向社会公布。未按规定报送的，年内不得申请办理商品房预售许可；房地产开发企业申请商品房预售许可时，需将符合预售条件的楼幢一次性申报，不得以分批、拆零等方式拖延上市销售时间；取得商品房预售许可或已办理现场销售备案的商品住房项目，须10日内将所有房源一次性对外公开销售。严禁开发企业、中介机构内部认购、排号、排队等方式营造紧张气氛，制造虚假热销场面，趁机哄抬房价，一经发现，立即暂停网签，严格按照《价格法》的有关规定顶格处罚。

针对开发商一开盘频频调价现象，西安市住房保障和房屋管理局相关负责人介绍，此次规定，明确房地产开发企业销售商品住房时，应合理确定并申报销售价格，严格执行明码标价、一房一价制度；销售价格经申报备案后3个月内不得上调，实际销售时不得高于备案价格。确需调整销售价格的，不得高于同区域、同品质楼盘售价，并经过土地增值税清算稽查后方可重新申报调整。

>>配套措施

多部门联合严打无证售房

对于一些区域出现“地王”的现象，该负责人介绍，2017年6月底前，将编制完成的住宅用地供应三年滚动计划和中期规划向社会公布。

他表示，将加快健全多部门参与的房地产市场联合监管制度、执法联动机制和失信惩戒机制，将房地产开发企业、中介机制的违法违规行为纳入社会信用平台及“黑名单”、实现信息共享，由有关部门依职权及时查处、实施联合惩戒、持续整治规范房地产市场秩序。

国土、规划、建设、房管、城管、工商、物价、公安等部门，及时采取措施，组织开展专项市场整顿活动，严厉打击违法占地、违法建设、无证售房、捂盘惜售、囤地囤房、虚假宣传、哄抬物价、造谣生事等扰乱市场秩序的违法违规行为。以上政策西咸新区可参照执行。

>>各方反应

专家：短期内对楼市有影响

陕西省房地产研究会会长王圣学表示，4月18日出台的政策是去年政策的延续，也是贯彻中央经济工作会议提出的“房子是用来住的，不是用来炒的”的会议精神。

政策出台后对于楼市有何影响呢？

王圣学表示，政策调整后会略有波动，因为这一次力度比较大，限购区域增加了长安区，并且把高新区、经开区、曲江新区、浐灞生态区、航天基地、国际港务区等开发区规划区域也限购进来，同时，对商贷、二手房也有大的调整，短期内对于楼市还是有些影响。

开发商：历年来最严厉的一次限购

“这一次政府限购政策应该是历年来最严厉的一次！”昨日下午6时，一房产集团公司西北分公司销售副总向记者坦言，对于刚刚回暖的楼市来说是一记重拳。

他说，首先是限购范围增加了区域，以前可能以管辖权打擦边球，现在文件则非常明晰；第二是购房者资格、信贷有了更严格的规定；第三是对开发商销售，随时涨价几乎不可能了；第四是开发商建设工期更严格了，未开工或者未及时竣工的，后期项目的地都拿不上了；第五是土地供应更加明晰，老百姓知道有多少套房在建，工期有多长，所以后期捂盘惜售几无可能了。这次的限购，西安楼市的冬季真的可能来了。

中介：二手房市场会暂时面临疲软

对于楼市新政的出台，一品牌中介机构负责人表示，二手房市场会面临疲软的情况。“限购区购买商品住房及二手住房，需取得《不动产权证书》后满2年方可上市交易（买卖、赠与）。”这一条会让房源少了很多。该负责人介绍，同样在面临首付提高等因素下，对于那些炒房者来说，也面临很多风险；而购房者在限购政策下，以前买一套小的到时再更换大的思路，也会随着政策而改变。据华商网