【乐活蒙城】警惕！投资房产不懂税，只能被迫交学费

华人大多都爱投资房产，据说这个偏爱来自于传统上农耕国家的基因。从结果来看，过去这些年，无论是在中国还是在加拿大，长期来看，地产投资都是回报最高的投资品种。在中国买卖房产赚钱，没有太复杂的税务问题，但是在加拿大，如果你不懂税务就进行房产投资，你以为放在了口袋里的钱，最终可能会意外的被税务局收走一部分，甚至会引发税务局对其他方面的税务审计，导致更大的麻烦。最近几年，随着加拿大联邦税务局加强对房地产市场的税务审计，无数华人都经历过这种事情，下面我们就来分享一二。

案例一: 新condo包租被当做开发商(builder)

有些开发商为了吸引买家购买新condo，推出了交房后两年包租的计划，也就是，你将房子租给开发商，他保证两年内按照约定的金额付给你租金，他再将房子租给最终的租客，这样你就不用担心新房子租不出去了。不少华人买家为了省事加入了包租计划，谁想到，等到房子出租后申请HST退税的时候，被税务局告知：你这种将房子租给开发商由他转租给最终住户的行为被视同为你也是开发商(builder), 你需要根据condo交房时的市场价值自我评估，上交13%(安省)的HST，当然你在买房时付出的HST可以作为抵扣项。所以结果就是，你需要对condo增值部分向税务局上交一个13%的HST。例如，你5年前50万买的楼花，交房时市场价值长到了80万，那么因为你选择了包租，你需要向税务局上交3万9的HST.而如果你事先了解了税务局的政策，不选择包租，你就不用交这3万9了。

案例二：转让楼花不报税，引发税务局审计海外资产

方女士2019年年初收到税务局的来信，要求她将自2013年1月1日开始所有曾经持有过的房产或是楼花的相关资料填在税务局提供的一份表格上面。这张表格上显示税务局需要了解的信息包括：每个物业或是楼花是什么时候买的，是否还持有，什么时候卖的，卖价，为什么购买，你是否住过，搬入和搬出的日期，贷款金额，首付哪里来的，为何卖掉。所有的信息都需要提供支持文件。

方女士开始不明白为啥自己会收到税务局的这封审计信，仔细回想以后才意识到，可能是因为自己2013年年初转让了一套downtown的楼花没有申报而引起的。她之所以没有申报是因为楼花几乎是原价转让的，没有赚钱，不想依然引起了税务局查税。在准备资料的过程中，方女士发现，别的信息都好提供，唯一麻烦的是她家收入报得很低，海外资产也没有申报过，无法说明她这些年购置和持有的房产首付是哪里来的，她只好说是国内的父母亲戚赠予的。2020年年初，在她的回复提交给税务局半年多以后，她又收到税务局的信件，要求提供详细的父母赠予的出账入账记录，以及父母有能力赠予给她资产的证明。如果方女士事先了解税务局的规定，及时申报了楼花的处置，那就不会引起税务局的注意，而陷入海外资产被审计的麻烦。

如果你热衷于地产投资，又不想给税务局交学费，那么欢迎来参加我们的房地产投资税务讲座。讲师Carol Dai是一名精通加拿大税务的注册会计师(CPA)。她的会计师事务所在过去的10年间服务了从加拿大东海岸的爱德华王子岛到西海岸的温哥华的无数华人客户。

第一场：房地产投资的税务问题

 讲座时间

2月14日（星期日），因时区不同，当地时间如下：

PEI王子岛&NB省：        3PM. – 5PM.

魁省 & 安省：               2PM. – 4PM.

曼省 & 萨省：               1PM. – 3PM.

阿省：                        12PM. – 2PM.

BC省：                       11AM. – 1PM.

 讲座内容

• 部分出租主要住宅怎样报税？

• 主要住宅转换成出租物业怎样报税？

• 在什么情况下可以使用“4年原则”？

• 怎样充分利用主要住宅的免税条款为自己省税？

• 有哪些费用可以在发生的当年申报？

• 有哪些费用要分年度摊销折旧？

• 有哪些费用不能从出租收入中抵减？

• 房屋贷款利息在什么情况下不能抵减收入？

• 怎样界定出售物业的利润是资本增值收入还是生意收入？

• 用有限公司的名义投资出租物业有哪些优缺点？

• 在家庭成员之间转让房屋所有权有什么税务后果？

• 楼花升值的情况下怎样可以少交税？

• 楼花亏损的情形下怎样可以利用亏损减税？

第二场：房地产投资的HST问题和房地产开发的税务问题

 讲座时间

2月21日（星期日），因时区不同，当地时间如下：

PEI王子岛&NB省：        3PM. – 5PM.

魁省 & 安省：               2PM. – 4PM.

曼省 & 萨省：               1PM. – 3PM.

阿省：                        12PM. – 2PM.

BC省：                       11AM. – 1PM.

 讲座内容

• 什么是HST? HST的基本原理是什么？

• HST在房地产行业的一般规则有哪些？

• 哪些情况下需要征收HST? 哪些情况下可以免HST？

• 自己翻建房屋怎么缴纳HST?

• 从开发商那里买新房怎么缴纳HST?

• 转让楼花需要缴纳HST吗?

• 农场买卖需要缴纳HST吗？

• 土地买卖怎么缴纳HST?

• 申请HST的退税过程中有哪些常见的错误？

• 商业地产买卖中有哪些HST问题需要注意？

• 税务局稽核HST的常见类型有哪些？

• 地产开发是应该放在个人名下还是公司名下？

• 与别人合作进行房地产开发应该使用什么生意模式？

• “有限合伙”和“有限公司”各有什么优缺点？

• 自己翻建房屋怎样可以少上税或不上税？

• 与非居民合作投资地产项目需要怎样上税？

• 从国外引进投资资金应该选择怎样的税务架构？

 主讲人

戴静蓉(Carol), MBA CPA/CMA CFA TEP

 讲座地点

Zoom网上会议室，请报名获取会议室ID和密码。税务保险投资业同行如想参加，请单独跟Carol联系。

 报名方式

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Email: [e-mail]

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主讲人简介

加拿大华人圈著名会计师及投资移民税务策划专家。早年毕业于武汉理工大学贸易经济系，曾任职于武汉某证券公司，从事投资及管理等工作。2002年移民加拿大，2005年毕业于加拿大顶级商学院Schulich School of Business, 获工商管理硕士(MBA)学位; 同年进入加拿大丰业银行(Scotiabank)，先后在商业银行和财务部门任职。2008年获得加拿大注册会计师(CPA,CMA)资格，2009年成为美国特许金融分析师(CFA)持有人，2018年取得加拿大信托和遗产执业者(TEP)认证。目前为明信会计师事务所合伙人和宏泰财富管理中心副总裁。戴静蓉曾多次被加拿大华人媒体以及主流媒体环球邮报(Globe and Mail)，多伦多星报(Toronto Star)等采访，就新移民税务问题及地产投资的税务问题发表看法。除了对加拿大税务比较精通，戴静蓉还在家庭资产保护，信托和遗产规划等方面给很多高净值客户和私有公司股东提供了非常有价值的帮助。联系方式： 电话：905-470-8585Wechat: canada4347

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