世联行20亿涉水长租公寓 从金融到存量资产的地产混战

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目前中小型长租公寓品牌大部分以烧钱为主，资金裹挟下，它们对回报周期、回报率也有较高要求，反倒对长期发展形成制约。

观点地产网 经过一年的探索，世联行终于推出其大规模建设长租公寓的计划，正式介入长租公寓的混战。

据世联行近日公告，该公司拟按照每股7.01元的价格，非公开发行不超过2.85亿股，募集资金总额不超过20亿元，将全部投入长租公寓建设项目，后者预计需总投资24.79亿元。

长租公寓运营，也在世联行内部被视为“针对存量房地产交易未来格局的典型代表服务”。在此次公告前，世联行拥有“红璞公寓”品牌线，分别在广州、武汉、南京等地运营，并通过收购晟曜行扩大了长租公寓的入口。

世联行相关负责人向观点地产新媒体透露，公司在各地发展的长租公寓或许将被冠以“红璞”品牌。之所以做出这种布局，主要基于公司在代理业务过程中衍生的“对市场需求的理解”，接下来将以拓展长租公寓的规模为主，不排除以此为入口，叠加不同的服务。

而按照计划，未来世联行拟在一线、二线城市采用租赁方式建设13万间长租公寓。经测算，项目投资回报期为6.01年，内部收益率14.69%。

世联行13万间的规模只是长租公寓市场陷入狂热状态的一个缩影。过去两年，长租公寓发展迅猛，包括微家公寓、小螺趣租、Warm＋公寓、YOU＋公寓、魔方公寓等初创企业，地产中介链家旗下自如公寓，以及开发商万科泊寓、招商蛇口壹栈等均介入了这个市场。

不过，被资本裹挟前行的长租公寓品牌，如今仍不可避免地面临增长放缓、重资产运营压力以及利润与回报风险等问题，双刃剑的另一面正在显露。

20亿定增涉水

世联行此番20亿元的定增所得资金将主要投向长租公寓。这是中国近几年房地产三级市场兴起的一个行业，原有的纯粹满足基本的租房需求已显得落后，新时代的租户对于租房管理、社交、娱乐等更高层次的需求迫切，一场新模式运动成为改革的保障。

观点地产新媒体获得的一份数据显示，目前中国通过市场租赁解决居住的总人口达到1亿人以上，年租金突破1万亿元。2014年末流动人口达2.53亿人，预计至2020年将增加到2.91亿人，年均增加600万人左右。按这个趋势看，未来国内住房租赁需求有大概率进一步扩大。

对于世联行而言，大规模建设发展长租公寓除了和市场环境因素，更多还是缘于其自身的业务快速发展需要。

观点地产新媒体了解，世联行近年来提出“祥云战略”，开始探索基于“现实场景”的新式服务。对于“资产管理服务”，该公司表述称，通过创业综合体小样社区、社区管家、养老服务等，摸索形成白领居住空间运营服务等特色可复制的资管服务体系。

不过，上述资产管理服务目前仍处于拓展阶段，并未形成有效的规模效应。以2016年一季度为例，创新业务营业收入同比增长39.5%至11.5亿元，其中资产管理服务增长49.7%至1.9亿元，金融服务增长37.8%至1.3亿元。

世联行也坦承，公司在广州、深圳、武汉、合肥、南京、杭州等地运营了多个长租公寓项目，但现有规模相对较小，地域相对有限，无法满足全国范围内住房租赁市场需求的持续增长。

因此按照最新公告，世联行拟非公开发行不超过约2.85亿股股票，募集资金总额不超过20亿元，扣除发行费用后拟采用租赁方式建设13万间长租公寓。

世联行相关负责人对观点地产新媒体透露，公司未来主要扎根于一二线城市发展长租公寓，除了现有布局城市，厦门、苏州、青岛等经济活跃城市也是目标区域之一。

目前世联行主要有两大公寓品牌，分别是晟曜行、红璞公寓。其中晟曜行主要针对高净值客户，在上海拥有1300套中高端公寓的经营权（2015年数据）；红璞公寓则细分为红璞礼遇、红璞假日、红璞youth三种定位，主要针对年轻租户。

在发展模式上，长租公寓通过“房屋托管+标准装修+管理服务”模式，为客户提供精准信息、精致房源、精细服务(包括租后管理、保洁维修、社交娱乐等)，从而解决传统租房模式的痛点与问题。

不过，被问及在下一阶段的主要目标时，上述负责人表示，世联行暂时集中于打造规模效应，只有当量形成一定积累时，才会以长租公寓为入口，叠加多项增值服务。在过往的业务中，该公司的增值服务被视为重要的收入来源之一。

地产混战

在以往的房地产模式中，互联网发展衍生的O2O模式至今仍是时代发展史上的重要变革。仅以房地产中介为例，在互联网冲击下，一二手楼盘开始提供免费上线展示，部分中介机构实行了免费代理模式以抢占市场，过去新房代理从B端收费的传统根基可能会被互联网模式动摇。

观点地产新媒体了解，目前包括中原、链家、世联行等机构均推出互联网金融服务。其中链家的金融产品主要包括“理房通”和“链家理财”，后者为买卖双方提供各类“过桥贷款”，如赎楼贷、全款贷、换房贷等多种房产金融产品。这些新业务带来流量的同时，也给企业自身带来了一定收益。

除此以外，针对存量资产租赁服务的长租公寓成为另一种潜流，并随着2014年雷军投资You+公寓被无限放大。

过去两年来，长租公寓已经被视为解决住房租赁最新颖的渠道之一，且这个市场非常广阔。根据中国饭店协会公寓委员会统计，中国长租公寓间数已超过100万间，预计2016、2017年底将分别达到200万间、400万间，2020年底品牌公寓将超过1000万间。

在住房租赁市场上，有一个角色不可忽视——政府。据观点地产新媒体查询资料，2015年1月，住建部发文明确支持通过从租赁市场筹集公共租赁房房源等多种渠道，发展租赁市场；2015年11月，国务院将短租公寓、长租公寓等细分业态列入今后建设的主要任务。

在国家最需要的时候大举发展长租公寓，能让涉足此间的企业拥有极大的发展空间。据了解，仅深圳市场，去年一年，具备公司化运营、有品牌文化和服务理念的长租公寓品牌大概有30多家，包括Warm＋公寓、小螺趣租、微家公寓、链家自如、You+公寓、万科泊寓等。

在发展这条路上，大量初创的长租公寓品牌选择了“烧钱模式”。比如4月17日，魔方公寓宣布完成C轮近3亿美元融资，该公司在新闻稿中甚至表示，2014年租赁市场年租金已突破1万亿，并鼓励企业“形成薄利多租的住房商业模式”。

在经过迅速扩张时期后，长租公寓市场模式已开始出现分化，部分长租公寓品牌同质化、租赁成本高企、回本周期长等问题随着规模增加而不断被放大。有报道指，长租公寓的出租溢价率虽然介于40%-125%之间，但部分分散式租赁模式租金回报率仍徘徊在40%的最低水平。

而考虑到长租公寓本身的重资产属性，一旦规模化扩张未能带来理想效益，或者物业空置率增加，上述采用“烧钱模式”的品牌或面临相当的经营压力。

相比之下，此次定增20亿元的世联行，对于其即将建设的13万间长租公寓也给予了保守的测算。按照其测算结果，项目投资回收期为6.01年，内部收益率为14.69%。无论是投资周期还是收益率，这均较一些主流的长租公寓品牌为低。

不过，世联行相关人士却对观点地产新媒体回应称，目前中小型长租公寓品牌大部分以烧钱为主，资金裹挟下，它们对回报周期、回报率也有较高要求，反倒对长期发展形成制约。“世联行作为主要代理机构之一，有充裕的资金，因此并不急着赚钱。”

对于世联行在长租公寓的盈利目标，上述人士则认为，这符合市场的平均水平，作为股东可以接受。

他解释称，未来公司计划在全国20余城市发展公寓，由于规模巨大，不同的城市间发展情况有所差异，周期长、收益较低的项目会影响整体营收，所以一份理性的平均回报率测算显得很有必要。

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