观点指数 | 倾力发布：2016前三季度中国房地产企业销售金额TOP20

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恒大、万科、碧桂园三强鼎立可以说是当前房地产行业的新格局，三强之下，是绿地、保利、中海三家千亿级房企。

观点地产网 2016年已经走完三个季度，房地产企业全年销售的格局也逐渐清晰。对于中国房地产而言，这一年分化与洗牌的格局已经深入行业。形势在改变，企业也在改变，更好地顺应了形势的企业，总是能赢得更多。

一二线城市房价与地价的上涨是有目共睹的现象，所有企业都在争抢着政策的红利与市场的蛋糕。但从三季度开始，越来越多一二线城市房地产市场开始出台调控政策。

据观点指数统计，苏州、南京等地二季度已出台楼市及土地调控措施，三季度苏州、南京、厦门、武汉、杭州、郑州、石家庄、福州、济南等城市继续跟进调控。最新一例则是北京9月30日公布施行限购政策，规定首套普通自住房的首付款比例不低于35%、二套房首付比例不低于50%。

市场形势在改变，接下来第四季度以及新一年，企业该如何判断和选择？谁能在三季度取得优势的前提下进一步扩大自身市场份额？

总体而言，“强者恒强、分化洗牌”的格局短期内不会改变；大房企占有越来越多市场份额；洗牌之下，既有恒大对万科的超越，也有中海中信、保利中航的整合变化。

观点指数继续跟进中国房地产企业表现，并在此基础上推出“2016前三季度中国房地产企业销售金额TOP20”——这三个季度，谁是强者？

年底，观点指数将在全年监测的基础上，不断完善并推出“2016年度中国房地产卓越100榜”。

恒大超越万科 行业洗牌深入

从“观点指数·2016前三季度中国房地产企业销售金额TOP20”可以清晰看见，恒大正式超越万科，成为中国房地产行业销售“领头羊”。

经历7月以来下跌，万科原本的巨大领先优势逐月缩小，并终于在9月被超越。

据观点指数此前统计，1-6月份万科销售总额超恒大近500亿元，7月开始恒大开始发力，连续刷新房企单月销售历史纪录，同期万科则是呈现“断崖式下跌”，从400亿之上跌到200亿左右。

受到股权事件的影响，万科只维持了上半年的强势增长，如果股权之争短期内无法解决，那么继续被恒大抛离是一个可以预见的轨迹。

但恒大也并非事事如意，9月28日早间，恒大公告宣布，以总价约27亿元出售旗下的粮油、乳制品及矿泉水业务，正式调整此前的多元化发展方向。

当然，剥离多元化业务的有可能使得恒大更专注于房地产及其他相关业务，所以最终会呈现何种走势，还需要继续跟进观察。

碧桂园是恒大、万科之后，第三家在前三季度达成2000亿销售的房企。碧桂园的快速增长并不在预料之中，今年之前还是和保利、中海等是同等规模的房企。

而且，碧桂园的三四线发展策略坚持得更加彻底，行业内此前也曾因为三四线市场现况而担忧碧桂园的发展。实际上，碧桂园从去年开始强调的回归一线思路看上去并不太顺利，包括曾经在北京拍下土地之后又选择退出。

甚至上，作为以广州为发展根基的房企，碧桂园直到今年才有首个广州中心城区项目入市。对于有志于3000亿规模的企业来说，一二线城市都是必不可少的势力范围，这从碧桂园今年的调整方向也可以看出。

恒大、万科、碧桂园三强鼎立可以说是当前房地产行业的新格局，三强之下，是绿地、保利、中海三家千亿级房企。

这一两年，中海与保利显得有些增长乏力，但中海拥有整合中信地产的红利，保利地产也在紧密运作整合中航地产，整合之后，取得更显著增长是必然的。而且，保利地产今年成为第五家2000亿房企也是基本可以确定的事情。

绿地前两年曾经超越万科成为年度销冠，使得万科不得不提出“销售回款”来冲淡销售规模的概念，也正是从那一年开始，越来越多企业开始提及销售回款。

随着行业形势改变，绿地的销售规模这一两年受到自身策略与布局影响而止步不前。同样受到更大影响的还有万达，虽然这两家企业都具有全球投资布局的财团性质，但在房地产方面暂时还没有取得相应的成就。

前三季度，绿地跌至第四位并已与前三强拉开距离；万达则跌至第十位，被融创、华夏幸福、华润置地等房企超越。

按照目前的发展轨迹，融创、华夏幸福、华润置地必然会是本年度新的千亿规模房企。

金地与绿城也有机会在本年度冲击千亿，这需要剩余三个月拿出比前面九个月更好的表现，但这并非不能完成的任务。

鲁能“一黑到底” 市场加剧分化

观察“观点指数·2016前三季度中国房地产企业销售金额TOP20”下半部分，我们可以发现，前十五位房企三个季度的销售金额都已经超过了500亿；15-20位的房企销售额基本都在450亿以上。

正如行业内很多观点认为，500亿规模是房企一个门槛，显然这20家房企都已经或者早已经跨过了这一门槛。当年度销售排行可以呈现的时候，我们可能会发现，前20强销售都在600亿以上。

这是一个不断分化和集中的行业，在房地产行业销售总规模增长基本固定的环境下，前20强销售总额已经达到2.1万亿左右。

按照国家统计局数据，2015年度中国房地产行业全年销售金额8.73万亿元，20家企业就占据了其中约四分之一份额。按照20%增速计算，2016年度中国房地产行业全年销售金额预计将达到10万亿，前20强企业市场份额将为20%左右。

这只是三个季度的数据，到年底时候，若按照中国房地产卓越100榜前100强企业销售总额来计算，大概能占据全行业超过四成的份额。（2015年度为39.97%；2014年度为39.31%）

回到TOP20榜单，20家企业中，民营企业占据主要位置（12家），但并非压倒性力量，可见中国房地产行业中国资与民企的力量基本处于均衡状态。即便是国资企业，类似中海、华润置地等也是属于在市场化程度最高的香港发展起家，而绿城则是属于国资入股的民营企业。

总体而言，特别需要关注的是，20家企业中只有鲁能地产属于非上市企业（万达商业即将退市，但未必远离资本市场），而鲁能地产也属于今年的新进黑马，从第一季度开始就跻身“观点指数·2016前三季度中国房地产企业销售金额TOP20”。

9月20日，鲁能地产正式提出2016年新销售目标为600亿元（原目标400亿元），而2014年全年，鲁能地产的销售金额还不足100亿。

这是企业的有所作为，也是政策与市场的红利，相辅相成之下，有些企业实现了连年高速增长；当然，也有企业逐渐沉寂，甚至退出房地产业。

附：何为观点指数？

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