观点访问 | 许永军：招商蛇口周年轨迹 千亿无需太久
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在上市一周年内，招商蛇口在组织架构、业务结构上的一系列调整，也将成为其进入千亿俱乐部，实现超越的重要“垫脚石”。
观点地产网 当保利、中海等央企的整合浪潮渐次推进的时候，先行者招商蛇口的发展轨迹已经日益明朗。
12月30日，招商蛇口迎来了上市一周年纪念日。回顾过去一年，总经理许永军向观点地产新媒体表示，公司在业务延伸、业绩生长和品牌构建等方面都做出了大量努力，收获了一定成绩。
许永军介绍，招商蛇口已完成了园区开发与运营、社区开发与运营、邮轮母港建设与运营三大核心业务的布局。这是招商蛇口的三条腿，缺一不可。
业绩表现方面，招商蛇口1-11月累计实现签约销售面积418.67万平方米，同比增长42.23%；签约销售金额656.72亿元，同比增长39.41%，已提前完成650亿销售目标。
上市之初，招商蛇口曾明确提出“千亿规模、百亿利润”的目标，许永军指出，现在的布局都是为后续业绩打基础，相信经过公司上下一心的努力，实现这个目标不需要太久的时间。
前海红利与人才激励
虽然销售业绩表现突出，但自上市以来，招商蛇口的股价一直受到较多质疑。据观点地产新媒体了解，招商蛇口12月27日收盘价为16.7元，较上市首日23.64元的开盘价跌幅将近30%。
对此，许永军坦言，招商蛇口确实被二级资本市场低估，但随着前海土地开发权益归属和大空港项目的进一步落地，在未来有望对估值修复有积极作用。
据许永军介绍，招商蛇口拥有前海土地合资公司41.25%股权，并主导前海2.9平方公里土地的开发建设。
放在如今寸土寸金的深圳市场，这块2.9平方公里土地的价值不言而喻，同时也将成为招商蛇口后续业绩增长的重要砝码。
10月26日，招商局集团与深圳规土委、前海管理局签署了前海湾物流园土地整备框架，明确了整备范围、整备面积、整备思路、整备原则，协议各方在土地价值评估差异处理、土地增值收益分享等问题上达成共识，以加快推进前海蛇口自贸区的开发建设。
除公司价值被低估外，整合重组以来包括孟才、王晞、杨志光等区域负责人陆续离职带来的人才流失问题，也成为招商蛇口面临的另一个问题。
许永军则解释，孟才、王晞等的离职属于公司在运营过程中出现的正常现象，与公司业务板块的分配和平衡也有一定关系。招商蛇口不仅要发展地产业务，也要发展园区和邮轮业务。
与此同时，在人才建设及激励制度方面，招商蛇口于11月29日推出股权激励计划，拟向激励对象定向发行公司A股股票，计划授予4935万股，占比总股本的0.624%；首批授予4441万股，占激励总量的90%；预留493万股，用于计划新增的核心管理人员、关键骨干员工、交流干部优秀人才等的吸引与激励。
而在面对自身从物流掌门人转行地产的质疑之声时，许永军则显得很坦然。在他看来，物流和地产虽然是两个产业，但是逻辑却是相通的：“招商物流与招商蛇口有很多相似属性，对土地与货流的整合都属于对社会资源的优化整合。”
目前，许永军从招商物流调入招商蛇口刚好一年，据其透露，招商蛇口不再单一的发展模式，也成为他快速适应的重要原因。
“招商蛇口所做的工作已经不仅仅局限于地产业务，园区和邮轮的业务比重在渐渐上升，三大业务均衡发展，这是未来的趋势。”许永军强调。
园区、社区、邮轮三线并行
谈及招商蛇口未来的发展方向时，许永军多次向观点地产新媒体强调，蛇口工业区吸收合并招商地产后，招商蛇口的工作重心由单一的地产业务，升级到园区、社区与邮轮三大业务并行，全面发展。
不过，许永军也指出，园区、社区和邮轮三者均衡发展是最理想的状态，但是还需要一定时间，目前传统房地产开发业务占比仍较高。
数据显示，2016上半年招商蛇口营业收入367亿元，同比增长44%。其中社区业务（以住宅开发销售为主）收入占比达84%，邮轮业务占比1%，园区业务收入（以运营管理物业为主）占比15%。
许永军表示，园区、社区和邮轮三者均衡发展是最理想的状态，但需要一定时间。根据公司三到五年的规划，将把社区收入从85%左右降低到60%，园区比重从目前的15%左右提升到30-40%左右，邮轮产业从轻资产战略的角度出发，收入未来也将持续增长。
在接受观点地产新媒体采访时，许永军也对上述三大业务的具体发展方向做出介绍。
住宅板块，招商蛇口将强化合作与旧改，将通过兼并收购获取优质的项目资源。在园区及商办拿地方面则强化成功案例复制。
最新数据显示，2016年前三季度，招商蛇口新增拿地17宗，对应总地价约694.8亿元，8月份联合华侨城以310亿元获得的深圳新会展中心项目具有战略意义。
园区板块方面，此前董秘刘宁曾透露，招商蛇口在全国已有10个[我们目前对外的口径是10大园区]园区同时运营。
许永军指出，未来园区异地复制的路径是轻资产。在对外拓展时，相比于传统的一二级土地开发，招商蛇口园区团队倾向于做一些轻资产和管理输出，尽可能地减少自有资金。
2015年6月，招商蛇口和重庆北部新区政府签约，合作改造位于出口加工区的金山工业园，打造“重庆金山意库”，采取的就是轻资产输出。
至于复制的模板，许永军认为，蛇口网谷作为一个非常典型的企业运营型园区，是具有可复制性的。此外，根据招商蛇口的规划，前海土地亦将打造成智慧园区。
邮轮方面，今年11月12日，深圳太子湾邮轮母港正式开运。此前，招商蛇口异地复制的厦门“海上世界”及国际邮轮码头项目已经于9月8日动工。
针对邮轮业务的发展，此前刘宁在电话会议上曾公开表示，邮轮母港所需商业配套的要求非常高，目前招商蛇口还不完全具备能力，因此倾向于引入有经验的高端商业开发商合作开发。
9月底，该公司公开出让太子湾四宗地，并将购买方基本定在香港几大商业地产商之间。
在上市一周年内，招商蛇口在组织架构、业务结构上的一系列调整，也将成为其进入千亿俱乐部，实现超越的重要“垫脚石”。
“这都在为千亿百亿（千亿规模、百亿利润）的目标做准备。”许永军如是强调。
以下为观点地产新媒体对招商蛇口总经理许永军先生的采访实录：
观点地产新媒体：招商地产与蛇口工业区整合重组至今已有一年，您如何评价新公司招商蛇口近一年来的成绩？站在新的起点，公司值得让外界期待的增长点在哪里？
许永军：招商蛇口于2015年12月30日挂牌上市，2016年，吸收合并招商地产的招商蛇口全新启航。招商蛇口上市近一年来，成功地承继并拓展了原蓝筹地产著名品牌“招商地产”的声誉资产，目前基本完成了品牌资产迁移。
回顾这一年，我们在业务延伸、业绩生长和品牌构建等方面都做出了大量努力，收获了一定成绩。
第一，9月21日，招商局集团与前海管理局举行了合资公司——深圳市前海蛇口自贸投资发展有限公司成立暨揭牌。目前，前海蛇口制定了智慧城市五年规划，以企业为主导，进行智慧城市的建设，打造智慧园区，前海的长期发展有望得到提升。
第二，招商蛇口携手华侨城成功中标深圳国际会展中心项目。8月29日，深圳市土地房产交易中心举行签约仪式，招商蛇口及华侨城股份组成的联合体以310亿总价获取深圳国际会展中心（一期）配套商业用地的土地使用权和国际会展中心（一期）的建设运营权。
该项目选址深圳市宝安区大空港范围内，属于未来深圳新核心发展区域及珠江三角洲中心地带，紧邻深圳国际机场。项目建成后将超过德国汉诺威国际会展中心，成为全球最大的会展中心，以及珠三角经济的新引擎。
第三，太子湾邮轮母港起航，开启深圳邮轮时代。11月12日，由深圳市政府、招商局集团联合主办的内地与港澳邮轮旅游合作发展大会暨太子湾邮轮母港开港仪式在深圳蛇口邮轮中心举行。
太子湾邮轮母港的正式开运，标志着作为我国四大邮轮旅游发展实验区之一的深圳正式跨入邮轮经济时代。“邮轮产业建设与运营”板块将以邮轮母港为核心，发展邮轮口岸免税、配套商业地产开发、码头物业运营、岛际旅游资源开发等配套业务，全产业链介入邮轮产业，通过“船、港、城、游、购、娱”，合力打造，联动发展，高起点探索全新、高综合回报率、一体化的商业模式。
第四，招商蛇口业绩高增，持续成长。截至11月，2016年11月实现签约销售面积66.18万平方米；签约销售金额100.11亿元。2016年1-11月公司累计实现签约销售面积418.67万平方米，同比增长42.23%；签约销售金额656.72亿元，同比增长39.41%，超额完成650亿元销售目标。
第五，品牌构建方面，7月15日，招商蛇口发布了全新的品牌体系。公司采用单一品牌架构，即“招商蛇口”主品牌；品牌定位是“城市升级引领者”；品牌使命是“用对待生命成长的方式升级城市”；品牌能力支柱是“自然持续、多元丰盛、创新赋能、尊重谦和、以人为本”；品牌个性是“丰盛、从容、活力、融于自然”；品牌推广语是“城市生长的力量”。这一套全新的品牌体系标志着招商蛇口走向了新的品牌定位，代表更多的社会责任和人文关怀。
新品牌响应“招商血脉，蛇口基因”中的创新精神人文使命，立足于城市和人的发展，是对招商地产原口号“家在情在”的延伸，也是招商蛇口带给城市未来的全新思考。
目前，招商蛇口已完成了园区开发与运营、社区开发与运营和邮轮母港建设与运营三大核心业务的布局，借势母公司招商局集团形成产业协同，加快复制“前港、中区、后城”的发展模式。
全新品牌口号“城市生长的力量”的亮相，伴随公司各战略落地的重大节点，进行了一系列的品牌宣传活动，向政府、投资者、客户、大众展示了战略的升级转型。
观点地产新媒体：相比过往的单一房地产开发，公司提出了社区、园区、邮轮三大发展方向，预计这种综合运营的角色定位能产生多大效应？
许永军：招商蛇口自重组上市以来，不管从拿地方式到开发模式，再到整体运营，都已不再是单纯的地产公司。目前，虽然地产业务仍占较大比重，但我们正在向三大业务均衡发展努力。
园区、社区和邮轮三者均衡发展是最理想的状态，但是还需要一定时间，目前传统房地产开发业务占比仍较高。
许永军表示，园区、社区和邮轮三者均衡发展是最理想的状态，但需要一定时间。根据公司三到五年的规划，将把社区收入从85%左右降低到60%，园区比重从目前的15%左右提升到30-40%左右，邮轮产业从轻资产战略的角度出发，收入未来也将持续增长。
这种由港区带动园区再推动城市发展的模式，在契合港口、园区和城市良性互动发展的同时，也是招商蛇口为招商局集团在“一带一路”节点城市践行国家战略的重要探索。
观点地产新媒体：您此前作为招商局物流的总经理，如今调任集社区、园区及邮轮业务于一体的招商蛇口总经理，怎么适应并解决这种跨界所面临的挑战？
许永军：在调入招商蛇口前，我担任的是招商局物流集团有限公司总经理。2015年12月17日，我从招商物流调入招商蛇口。对此，外界也曾有过质疑的声音，称“物流掌门人转行地产”。
事实上，蛇口工业区吸收合并招商地产后，招商蛇口的工作重心由单一的地产业务，升级到园区、社区与邮轮三大业务并行，全面发展。
社区板块是三大业务重要的根基，而在我看来，物流和地产虽然是两个产业，但是逻辑确实相通的。招商物流与招商蛇口有很多相似属性，对土地与货流的整合都属于对社会资源的优化整合。
另一方面，招商蛇口的战略发展方向是三大业务均衡发展，这是未来的趋势。目前我们所做的工作已经不仅仅局限于地产业务，园区和邮轮的业务比重在渐渐上升。通过三大业务的优化整合来实现去地产化，一直是我们正在努力的目标。
观点地产新媒体：自整合重组以来，招商蛇口旗下包括孟才、王晞、杨志光等区域负责人陆续离职，您如何看待地产板块的人才流失？如何回应外界对原招商地产团队在新公司话语权式微的质疑？在人才建设及激励制度方面，招商蛇口都有哪些具体举措？
许永军：孟才、王晞等的离职属于公司在运营过程中出现的正常现象，与公司业务板块的分配和平衡也有一定关系。招商蛇口不仅要发展地产业务，也要发展园区和邮轮业务，这是招商蛇口的三条腿，缺一不可。
对于招商蛇口的管理团队，我们秉承着从实务角度出发的用人原则，用人唯“实”，在人才引进方面，我们相信行业经验与创新潜力同为重要指标。
在人才建设及激励制度方面，招商蛇口于11月29日推出股权激励计划，拟向激励对象定向发行公司A股股票,计划授予4935万股，占比总股本的0.624%；首批授予4441万股，占激励总量的90%；预留493万股，用于计划新增的核心管理人员、关键骨干员工、交流干部优秀人才等的吸引与激励。
本次激励对象共计254人，包括招商蛇口副董事长、董事、总经理、常务副总经理、副总经理、财务总监及董事会秘书等，以及公司其他核心高管、核心管理人员、核心技术人员。
推出股权激励政策，就是希望将管理团队利于与股东利益深度绑定，提升公司的运营活力，坚定未来发展的信心。
观点地产新媒体：内部整合方面，过去半年招商蛇口相继在前海土地、太子湾邮轮母港等取得进展，接下来有哪些方面的推进计划？公司位于前海的2.9平方公里土地，后续整备进展又有哪些？
许永军：推进前海土地整备，实现自贸区资产整体上市是招商蛇口整合时的一个重要出发点。今年一年来，土地整备的事项逐步推进。
6月18日，招商局集团与深圳市前海管理局签署《关于组建合资公司推动前海蛇口自贸区管理体制机制创新的框架协议》明确，“以招商局集团原前海湾物流园区3.9平方公里土地为合作基础，在扣除现状保留用地后，剩余2.9平方公里土地纳入合作范围”，明确了土地整备范围。
2016年8月，招商蛇口与招商局集团旗下安通捷码头、招商局物流以82.5%：14%：3.5%的股权比例成立合资公司深圳市招商前海实业发展有限公司。
2016年9月，前述合资公司与深圳市前海管理局下属全资子公司深圳市前海开发投资控股有限公司，合资成立的深圳市前海蛇口自贸投资发展有限公司。这意味着，招商蛇口拥有上述合资公司41.25%股权，并主导前海2.9平方公里土地的开发建设。
9月21日，前述合资公司深圳市前海蛇口自贸投资发展有限公司正式揭牌成立，自此前海片区开发建设合作落地确认。
10月26日，招商局集团与深圳规土委、前海管理局签署前海湾物流园土地整备框架,明确了整备范围、整备面积、整备思路、整备原则,协议各方在土地价值评估差异处理、土地增值收益分享等问题上达成共识，有助于加快推进前海蛇口自贸区的开发建设。
目前，双方本着“尊重历史、服从规划、依法合规、互利共赢、加快建设”的原则，共同推进相关事宜。
观点地产新媒体：公司上市时提出“千亿规模、百亿利润”的目标，您认为如今还离目标有多远？
许永军：公司会坚定执行既定的战略目标：园区、社区和邮轮三大板块协同发展，以“产、网、融、城一体化”推动城市升级发展，实现打造智慧城市、智慧商圈、智慧园区、智慧社区的中长期战略目标。
现在的布局是为后续的业绩打基础，整合后的一年我们也在进行许多组织架构、业务结构上的调整，实施股权激励计划，这都在为千亿百亿的目标做准备。
我相信，经过公司上下一心的努力，实现这个目标不需要太久的时间。
观点地产新媒体：招商蛇口年内累计拿地价超过690亿元，但合作拿地占比进一步增加，如何看待这种扩张方式的变化？公司此前先后通过自身优势获得北京台湖镇、深圳新会展中心等项目，未来是否会增加这种方式拿地？
许永军：招商蛇口前三季度地产开发累计实现签约销售面积294.72万平方米；签约销售金额471.40亿元，应该处于行业平均值以上。
今年拿地集中在一线城市及重点二线城市，后续若发现拿地机会，亦会积极参与，一二线城市还是有增长空间，拿地只是常规的土地储备。
招商蛇口依然会深化拿地模式的转型，要在住宅拿地方面强化合作与旧改；在园区及商办拿地方面强化成功案例复制，同时积极探索“小政府+大企业”的企业化管理，市场化运作的新模式，以政府引导、企业主导共同开发前海自贸区的模式不断向外复制推广；同时，我们会积极关注市场上的兼并收购机会，也将通过兼并收购获取优质的项目资源。
观点地产新媒体：尽管社区、园区、邮轮产业三大业务板块取得进展，但招商蛇口自上市以来股价跌幅逾20%，您如何回应公司被低估的现象？公司是否有进一步修复估值的措施，未来园区、邮轮等高毛利率的业务能否提高投资者预期？
许永军：招商蛇口确实被二级资本市场低估，目前我们有社区、园区和邮轮三大板块，不能仅仅以房地产公司的评估标准来评估招商蛇口的价值，资本市场有其自由的规律，未来我相信资本市场将逐渐认识到我们的价值。
招商蛇口未来将继续坚持实现三大业务板块协同发展的战略模式，让三大板块保持更优异的业绩。
公司力争通过3-5年的努力，培育一家扎根深圳、面向全球的世界500强企业，彰显公司作为央企整体上市后做大做强的战略决心，前海土地开发权益归属和大空港项目的进一步落地在未来有望对估值修复有积极作用。
观点地产新媒体：对于原有的H股平台招商局置地，招商蛇口的整合计划是怎样的？此前公司曾表示有意将H股平台打造成运营管理平台，这方面有没有具体整合进展？
许永军：招商局置地今年8月19日与招商蛇口旗下全资附属公司订立协议，分别以约港币不多于5.06亿元及约港币不多于6.09亿元的代价，收购一栋座落于香港干诺道西已落成大厦(CM+服务式公寓北座)及一栋座落于香港新街市街之部份落成大厦(CM+服务式公寓南座)。
这次交易标志着招商局集团和招商蛇口继续做强做实海外上市平台的决心，重启并加快资产注入，短期而言，该集团利用其融资功能，提供资金用于盘活和挖掘招商蛇口海外的现有资产，为境内外双平台创造价值；长期来看，充分利用海外高效多元的融资管道，通过轻、重资产分离，逐步实现专业地产运营服务和地产金融服务的轻资产之路。
招商局置地作为招商蛇口海外的融资平台，与招商蛇口A股平台一起，起到融资互补的作用，未来有利于招商蛇口打开海外融资渠道。
观点地产新媒体：招商蛇口被招商局赋予作为“集团旗下资产整合的重要战略平台以及自贸区发展的旗舰平台”的历史重任，跟随集团“走出去”的发展战略，在“一带一路”沿线国家和地区开发复制推广蛇口园区及自贸区的成功模式，实现自贸区与“一带一路”战略的有效叠加，请问未来一年招商蛇口会有哪些“走出去”的发展战略？
许永军：招商局集团致力于建设具有国际竞争力的世界一流企业，并赋予招商蛇口作为集团旗下资产整合的重要战略平台以及自贸区发展的旗舰平台的历史重任，跟随集团‘走出去’的发展战略，在‘一带一路’沿线国家和地区开发复制推广蛇口园区及自贸区的成功模式，实现自贸区与‘一带一路’战略的有效叠加。
作为城市升级的引领者，招商蛇口希望传达出“居住升级、产业升级以及生活方式升级”的全新理念。
招商蛇口积极践行招商局集团提出的“前港、中区、后城”的发展模式，就是以港口先行、产业园区跟进、配套城市新区开发，从而实现成片区域的整体发展。这一模式实现了港、产、城联动，将政府、企业和各类资源协同起来，其内涵是通过产业流动和升级盘活城市。
在过去的时间里，招商蛇口已经在探索“走出去”的发展战略。
蛇口模式20多年前就被成功复制到厦门湾的漳州开发区，近几年逐渐发展到中国的重庆、天津、青岛等地。在国外，蛇口模式的“海外版”——中白工业园2011年在白俄罗斯首都明斯克正式签约建设，后有吉布提、斯里兰卡等国家。在“一带一路”战略启动之前，招商局已在16个国家大规模布局了30个港口。
另一种异地复制的路径是轻资产。招商蛇口园区团队在对外拓展时，相比于传统的一二级土地开发，倾向于做一些轻资产和管理输出，尽可能地减少自有资金。2015年6月，招商蛇口和重庆北部新区政府签约，合作改造位于出口加工区的金山工业园，打造“重庆金山意库”，采取的就是轻资产输出。
目前国内产业地产市场广大，仅央企手中就有近万个园区。轻资产模式推广后，追随者众多，每年来蛇口交流学习、寻求合作的都保持在200批次以上，去年是286批次。蛇口网谷作为一个非常典型的企业运营型园区，是具有可复制性的。
未来，我们将积极抓住各类机会，跟随国家以及招商局集团的步伐走出去，实现蛇口模式的复制。
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