观点访问 | 曹志东：协信“产商住集成”驱动之路

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“前面我们其实都想透了，而且这些布局都已经形成了，2017年就是执行、落地。”

观点地产网 12月底，山城重庆。

早晨的雾气逐渐散去之后，冬日暖阳铺洒在陈诚公馆侧门旁边的大草坪上，看上去分外舒服。

“陈诚公馆”或许是诸多重庆人都已经遗忘的地方，这是抗战时期国民党领导人陈诚在重庆时办公、接待外宾的地方。

“重庆有太多这种抗战时的遗迹了，很多因为保护不好已经出现损坏，政府又顾不上逐一修复，正好这个项目原来在我们协信公馆的旁边，董事长又非常喜欢，就主动承担了修复的工作。”协信工作人员提到。

在这个充满怀旧又时尚氛围的陈诚公馆里，协信控股集团常务副总裁曹志东微笑着出现在了我们面前。

曹志东到协信的时间算不上太长，仅三年有余，然而这三年来，协信却发生了非常多的变化，比如与清华控股旗下的启迪控股股份有限公司合作成立启迪协信科技城集团，进军科技城投资开发与产业运营服务领域，全力拓展产业地产；分拆物业公司成立天骄爱生活，完成新三板挂牌上市；以51.63亿元引入绿地控股，成为其并列第一大股东等。

观点地产新媒体对曹志东的采访，就是从协信与绿地的合作开始的。

2016年11月9日，绿地集团与重庆协信远创的母公司汉威重庆房地产开发（香港）有限公司签署协议，绿地拟通过股权转让及增资的方式持有协信远创40%股权，交易总对价约为人民币51.63亿元。股权转让、增资及重组完成后，绿地集团和汉威公司将并列为协信远创第一大股东。

对于这次合作，曹志东认为是出于双方的共同需求。

他称，一方面绿地有大量商业、产业园区库存需要有运营，而协信在这方面比较有经验，此外绿地现在也需要一些企业级并购来增加规模。

对于协信来说，最重要的出发点还是希望未来能够上市，“绿地成为我们的股东，会很好的推进我们的上市合作，比如通过并购重组上市”。

另外，绿地的加入会为协信带来融资方面的便利，比如融资成本的降低等等。最后，绿地还可以为协信带来一些轻资产的项目，这也是协信希望尝试拓展的方向。

但曹志东也表示，完成交易要到春节后，要涉及到一些评估，履行资产交易的手续。

从前几年开始，吴旭便喊出要将协信去地产化，而不管是和启迪的合作，还是引入绿地，都可以看作是去地产化的具体方式之一。

曹志东称，去地产化其实是要降低对销售周转型模式的依赖。协信和其他开发商不同，其他开发商以住宅为主，商业、产业围绕住宅服务，协信的住宅是为商业、产业服务的。

“我们是做产业驱动、商业驱动的综合体。”简单来说，就是以产业项目、商业项目为主要目标，住宅反而是这些项目中的一部分配套。

“当然，因为现金流的问题，可能住宅要先行，因为卖的快。”曹志东对此并不讳言，但也反复表示，协信不会单纯做规模上的竞争。

这样的定位或许还是为协信的上市规划服务，从曹志东的对话中可以看出，协信目前的判断是，如果要在香港上市，以规模取胜的资源型或资产类上市公司的估值一直都不会太高，反而是能力型、内容型上市公司的估值比较高，因此，协信分拆旗下几个版块分别追求上市，可能会比整体上市获得更好的价值体现。

协信也没有放弃整体上市的想法，两条路都可以进行准备。

曹志东表示，希望在2017年能有阶段性的前进，并在2018年完成上市。

以下为观点地产新媒体对协信集团副总裁曹志东先生的采访实录：

观点地产新媒体：关于协信和绿地的合作，为什么选择让绿地成为并列第一大股东？

曹志东：这是双方发展的需要，在合作过程中，感觉到绿地近两年来发展特别快，但也造成了大量的存量。

绿地的产品结构中有一半多是住宅，商办也很多，还有超高层，能卖的大部分都会卖，包括酒店。

还有一个商业、产业园区需要建设，需要运营的力量，才能把物业通过运营、然后证券化的方式变现，不然一直拿在手上是很成问题的。

绿地找我们，是因为我们在商业和产业运营当中有积累，有比较好的团队，有合作的资源、理念等等。

第二，对绿地来说，近几年刚刚开始使用企业级的并购，原来都是公开市场举牌或者政府勾地。近年来因为做大基建并购了好多公司，包括参与国企改制，所以这是绿地作为大体量公司的时候，开始通过企业级的并购来增加规模，希望打造自己的联合舰队。

第三，绿地有金融的布局，在做重要的尝试。我们金融投资的布局也稍微有些尝试，所以大家一拍即合。

对我们来说，最重要的出发点还是希望未来能上市，或者成为上市公司的一部分。上市有几种方式，一种是部分上市，一种是整体上市，甚至是变成某个上市公司的一部分。所以，绿地成为我们的股东，会很好地推进我们的上市合作，比如通过并购重组上市。

其次，绿地是混合型国企，又是上市公司，信用等级比较高，成为我们的并列第一大股东，实际上非常容易让我们降低财务成本。我们新投的项目或是原有的负债存量，在完成交易之后，肯定会在金融资源方面得到比较有利的成本的降低、效率的增加、规模的扩大等。

第三，绿地还会为我们带来更多的轻资产服务，或者是项目资源的机会。绿地在跟地方政府获取土地资源的能力是非常强的，实际上绿地研判后有些项目最后是不要的，但是我们可能可以做。

举个例子，绿地在长三角有个非常大的项目，叫杭州湾科技园区，这个项目有几平方公里规模，一家公司做不完，可以给协信来做一部分，这就变成股权性的合作伙伴了，这个交易成本是非常低的，所以合作对我们来说也有这个好处。

最后，因为协信原来是个人独资公司，对协信来说，要提高自己的管理水平，优化自己的治理结构，所以股权分散之后尽可能上市是最好的。

还没上市的时候，提早进行股份制改造也是一个措施。现在绿地是并列第一大股东，剩下的20%股份都已经安排好了，另外的10%给到管理团队，还有10%再引进一个金融性投资者。

观点地产新媒体：您刚提到绿地会提供一部分商业和产业项目让协信来管理，这些项目已经圈定了吗？

曹志东：项目非常多，我们对接了投资团队，就是我们的拿项目团队和他们拿项目的团队全部对接了一下，他们手头有十几个空港园区。

比如刚才说的杭州湾园区，我们可能可以去做一个园中园；另外一些已经签约但还没拿地的，有可能是以合资公司的名义去拿；第三，绿地手上一些项目是已经拿地的，有可能我们去入股变成合资公司，在我们有优势的地方以我们为主操盘；最后，我们可以帮助进行产业招商。

观点地产新媒体：除了和绿地的合作，协信的轻资产还有其他的方式吗？

曹志东：此次轻资产合作对我们来说是批量的，以前我们零零星星地做。

上海市北工业园区有一个项目，是市北高新集团委托我们的商业轻资产；在昆明有一个40万平方米的项目，当中有9万平方米商场，我们输出代建和运营。

这些项目还是很多的，但都是零星的，现在跟绿地合作后就很多了，他们产业园区大概有一二百万平方米，商业也超过一百万平方米。

观点地产新媒体：产业这方面，之前是和启迪清华园区合作，现在和绿地也有这方面合作。产业地产对于协信而言，会不会引入更多的合作伙伴去发展？产业地产未来发展的思路是怎样？

曹志东：协信产业地产平台是在我们开发平台一级的，启迪协信、商业地产集团、天骄爱生活这三家公司并起来是协信远创。

启迪协信是两个资产包合并，我们管开发运营、启迪管产业注入。启迪有实质性产业的，在环保产业、互联网产业、特别是高端制造产业当中都有很多布局，而且也投了很多实质性企业，包括有好几家上市公司，所以这些会放到产业园区中来经营，比如说亚都空气净化系统，现在全国各地都有，清华阳光专门做光伏的，我们全国所有园区基本上都有分公司。

对我们来说，启迪协信就是为了实质性把物理空间的营造和产业的落地结合起来。有时候产业可能会先行，然后才能定制，根据产业定制物业那是最好的一件事情。

观点地产新媒体：协信现在很多精力是在产业、商业地产方面，那么住宅开发是怎样的定位？

曹志东：准确来说，启迪协信做的是产业驱动的大型综合体项目。什么叫产业驱动？比如100万平方米的科技城里面不可能全部是研发物业，而是以做科技产业园区为主，就是100万平方米里面，有50万平方米科研、办公等物业，但那么多人进去之后总要有商业配套，可能也做购物中心，做一条、两条商业街，另外可能要配套二三十万平方米的住宅。

开发的时候，因为现金流的问题，可能住宅要先行，因为卖得快，所以住宅和部分的研发楼可能会先做。所以，这就会看到有可能这个项目在卖的是住宅，但实际上是产业驱动的大型综合体。

再比如商业地产，实际上是购物中心驱动的综合体。协信进入市中心的地方，主要是为了找3万平方米、5万平方米，甚至10万平方米的大型购物中心，这是我们传统的能力，但要平衡现金流，必须要有销售性的酒店式公寓、小户型办公楼，甚至一部分住宅，所以就变成了商业驱动性的城市综合体。

观点地产新媒体：住宅是为商业、产业服务的？

曹志东：对，住宅全部是配套。以前大家经常说做50万平方米的住宅，有3万方的配套商业，我们是反过来由购物中心驱动，住宅为配套。

观点地产新媒体：为什么会形成这样的发展定位和思路？

曹志东：这里面有历史的基因，董事长吴旭是做批发市场、商业经营起家的，所以积累了较丰富的运营经验和资源，习惯上也经常不舍得卖物业。

我们也经常纠结，有的物业比如上海好多物业，为了现金流还是应该卖，但明显看出这些物业处于价值上升的通道，所以做运营的人对物业是明显精打细算的，不是纯靠快周转的。

现在300多亿的公司都已经有几十个了，光靠销售性物业的数量来竞争可能很难，但未来地产是要金融化的，所以会看到大量的整租整买。

比如我们运营的物业，可能现在是持有的，有一些负债在经营，但很快就会整体买卖。买的对象有可能是基金，有可能是一家投资机构，买去之后两三年之后又继续有交易。

对开发商来说，不是分拆和预售，而是运营起来之后再卖。我们认为，未来中国地产的商业模式，特别是一二线城市的商业模式肯定会走这条路，所以我们加强运营的能力。

协信的住宅其实做得也不错，品质是比较高的。

观点地产新媒体：所以协信完全不会去做规模的竞争？

曹志东：对。像恒大、碧桂园这种公司的整个体系已经为快速周转做好了准备，比如投资拿地的量会很大，每个地方出来一块地都会去拍。今年有几家增长很快的公司，拿地的团队就有几百人。

观点地产新媒体：上市的计划有没有变化？

曹志东：我们一直在研究，首先我们是非常坚定要走资本化的路，现在都是为上市在做准备。

在远创层面和下面平台层面，我们都做上市的推动，就看谁跑在前面。如果整体上市，下面就不用做了；如果下面平台分开单独上市，有可能都要考虑。

观点地产新媒体：选择在国内还是香港？

曹志东：都有可能。因为远创平台是一个红筹架构，所以在香港或在国内上市都可以，下面的平台基本上考虑是在国内。

物业公司已经上了新三板，但有80%多物业全是服务大股东的，关联交易占比高，所以等通过并购，变成大股东的服务部分只占到30%-40%也可以达到上市的要求。

上市这个事，我们各个平台都要做，其实不能只是一个团队做，特别是借壳、重组的方式要多渠道努力。

另外，国内的管制比较严，所以首先还是要看资本市场的态势，特别是香港资本市场。

现在上市到底是采取资产资源性的还是把能力性的公司剥离出来，这也是很重要的选择。当然我们现在还没有结论，远创是包含了资产、资源和能力的，如果能上那最好。

如果把一些轻资产公司剥离出来上市，比如物业、商业运营，有可能几样东西各自上市，加起来的价值要比一整头牛价值要高，这个很有可能的。

观点地产新媒体：之前协信有去地产化，商业拆分这样的发展思路，这是依然会坚持的发展策略吗？

曹志东：去地产化其实是一个说法，因为我们以前的地产概念是住宅和销售性的，所以去地产化是要降低对销售周转的依赖。

分拆是已经非常明确的，我们有三个平台，远创不是一个开发公司，下面才是开发公司。每个开发公司都有一堆项目，所以远创是资本平台、投资主体。那么，也能对下面已经分拆的业务进行整合、资本化、履行出资者义务，甚至能做得更加专业。

相当于开发业务是陆军，上面必须有一个空军，这样上面有投融资、股权经营的能力，下面也有投融资、业务运营的能力。如果要去拿地，自己钱不够的时候，公司可以支持，这就非常得力了，所以地产公司最后都有两层架构。

观点地产新媒体：现在协信商业地产的发展情况如何？一般几年可以真正的盈利？

曹志东：两三年，我们养铺时间还算比较快的。现在已经在营的有九个购物中心，在建的还有十几个。

观点地产新媒体：大部分人都觉得商业过剩，您认为呢？

曹志东：要调整业态。商业其实最大的特征是消费者的不同。

一个商场里面，永远有大概十分之一，甚至七八分之一的商铺是在装修的，商业的运营是非常精细的，交得起租金但是经营不下去，还不如换一个其他的品牌。

观点地产新媒体：协信的商业项目定位，如果用一句话来总结是什么？

曹志东：我们是区域中心型的购物中心。

观点地产新媒体：协信商业地产最大的竞争力是什么？

曹志东：是我们20年来积累的团队。我们经营商业的团队接近1000人，然后研发设计人员大概150人，所以我们对商业产品里面的规划，细节等还是把握得不错。

在重庆看商业产品，感觉就跟上海的商场里面没什么差别。

观点地产新媒体：产业地产方面，协信的竞争力或者最大的特点是什么？

曹志东：这个很简单，对协信来说为什么有产业的基因？其实也是从商业来的。我们跟金融机构合作很密切，所以形成了很多整售型产品尝试。

第二，协信跟启迪合作之前我们做了两个项目，一个是重庆的总部城，这个总部城其实是产业地产的萌芽。然后突然发现，我们拿地做配套住宅没问题，但除了定制的写字楼之外，真正把规模做起来其实很难。

比如无锡光电园有450万平方米，我们现在只能做了三五十万平方米的住宅，还有园区大概做了十几万平方米，可是因为没有更大的招商能力，后面的动迁都不敢动，但和启迪合作之后马上就不一样了。

启迪在寻求重资产的机会，我们在寻求招商能力的叠加，双方董事长说，我们走在一个轻资产往重资产，重资产往轻资产方向的交叉点上，大家合作就很好了。

所以，我们的核心竞争力在于我们是真正有产业，以及有产业集聚能力。

观点地产新媒体：2017年，协信有什么新的发展思路或者目标吗？

曹志东：我们看2017年心里特别坦然，现在沿着2016年铺的道路往下走就行了，这个还是很清晰的。

前面我们其实都想透了，而且这些布局都已经形成了，2017年就是执行、落地。

另外，最主要的是2017年要迈出资本市场的真正步伐，当然完成上市可能性不大，但起码在上市的进程上面达到阶段性的目标。

2016年是重组，2017年是真正的业务转型，后年再上市。