万科首开通州拼图 台湖65万平米超级大盘四年沉淀的入市想象
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万科首开联合体通过2012年、2013年在台湖连续揽下多个地块，最终拼凑出了一个建面达65万平方米的超级大盘。
观点地产网 拿地近四年之后，首开万科城市之光终于推出了首批住宅项目。
据北京住建委官网披露，由北京首开万科置业有限公司负责开发的瑞绣佳园于2月11日取得了预售证，预售许可证编号京房售证字(2017)15号，获批房源包括6栋楼的158套房源，准许销售面积18838.66平。
观点地产新媒体查阅发现，瑞绣佳园正是由首开、万科、绿地、东亚新华联合打造的通州台湖万科城市之光项目。
据接近项目的相关人士透露，此次获批预售证的正是万科打算在近期推出的城市之光·翡翠四季，也是北京万科继京北翡翠公园、京西翡翠长安相继面世之后的“翡翠系”三号作品。
住建委官网显示，城市之光·翡翠四季坐落位置为通州区台湖镇4-1-008地块F2公建综合住宅用地项目。项目地块的获取要追溯到2013年4月15日，万科首开联合体以12亿元成交价拿下通州区台湖镇4-1-005地块F3其它类多功能用地，4-1-008、4-1-009地块F2公建混合住宅用地，折合楼面地价9722元。
此次获批的仅仅只是城市之光整个项目中其中一个组团，万科首开联合体通过2012年、2013年在台湖连续揽下多个地块，最终拼凑出了一个建面达65万平方米的超级大盘。
北万首开通州拼图
2012年12月25日，北万首开联合体以6.4亿元拿下通州区台湖镇4-1-014、4-1-015、4-1-019地块居住、托幼项目用地（配建公共租赁住房），总土地面积7万平方米，规划建筑面积11.94万平方米，折合楼面地价5359元/平方米，溢价率45.95%。
同日， 北万首开联合体以7.8亿元再下一城，拿下通州区台湖镇4-1-017、4-1-010地块居住、医疗卫生项目用地，总土地面积7.03万平方米，规划建筑面积9.13万平方米，折合楼面地价8541元/平方米，溢价率46.07%。
2013年4月15日，北万首开联合体又以12亿元成交价拿下通州区台湖镇4-1-005地块F3其它类多功能用地，4-1-008、4-1-009地块F2公建混合住宅用地，总土地面积8.93万平方米，规划建筑面积12.34万平方米，折合楼面地价9722元/平方米。
2013年8月14日，北京万科以10.2亿元拿下通州区台湖镇4-1-007地块商业金融用地，总土地面积4.40万平方米，规划建筑面积10.40万平方米，折合楼面地价9810元/平方米。
2015年3月30日，北万首开联合体再次以20亿元成交价拿下通州区台湖镇4-1-020等地块F2公建混合住宅用地和4-1-034等地块F3其他类多功能用地，总土地面积23.94万平方米，规划建筑面积25.90万平方米，折合楼面地价7723元/平方米。
在连续吞下台湖超10宗地后，北京万科于2015年12月3日召开品牌发布会宣布，上述地块将合在一起打造成超级大盘，项目案名定为城市之光。
接近项目的相关人士对观点地产新媒体透露，城市之光总占地面积32.3万平方米，总建筑面积65万平方米（不含020地块）。业态方面，005地块为商业+办公，007地块为商业+办公，008地块为办公+住宅，009地块为办公+住宅，014地块为公租房，015地块为住宅+公租房，017地块为住宅。
其中，此次获批的住宅翡翠四季为万科与首开联合开发，包含008住宅地块和009住宅地块。所有的商业+办公都由万科、首开、绿地和东亚四家合作，由万科负责操盘。
观点地产新媒体查阅住建委信息发现，早在2014年12月7日及2016年11月18日，城市之光项目就获批过非住宅项目预售证，彼时获准批售的为14#及15#的商业办公楼和商业楼裙房，类似此次住宅项目获批预售证，尚属首次。
台湖大盘利润想象
从2012年、2013年拿地，到今年2月11日住宅项目获批最终获批预售证，万科首开城市之光最终历经近四年才最终推出。而在这四年间，通州房价早已发生翻天覆地的变化，城市之光·翡翠四季的产品也进行了迭代升级。
根据预售证，城市之光此次共获批6栋楼158套房源，准许销售面积18838.66平方米。其中，10#住宅楼拟售价格为57819.11元/平方米，11#住宅楼拟售价格为58064.92元/平方米，12#住宅楼拟售价格为78767.19元/平方米，13#住宅楼拟售价格为77638.48元/平方米，8#住宅楼拟售价格为77222.10元/平方米，9#住宅楼拟售价格为78199.44元/平方米，最高一套2单元401的拟售价格甚至高达98211.99元/平方米。
观点地产新媒体就此价格询问亚豪机构市场总监郭毅，对方表示，此前通州另一个项目华业东方玫瑰获批的预售证就已达到5-6万/平方米，这个项目无论是在品牌效应、产品还是物业上都不及万科首开。
郭毅续称，虽然万科首开这个项目的位置并不在通州核心区，但其仍然存在诸多项目优势。首先，城市之光是一个超级大盘、城市综合体，以万科对于资源的把握能力和导入能力，还是可以预见到这个项目非常成熟的未来。
郭毅解释称，城市之光可以对标万科在房山的长阳半岛，万科通过引入北京四中、与中粮合作开发十多万平商业综合体等方式，最终明显拉动了整个房山区域的发展，万科实际上是把长阳半岛这种模式复制到了台湖。
郭毅还指出，在地理位置上，台湖毕竟还是通州城市副中心，距离总投资200亿、预计在2019年建成的环球影城经济圈也比较近，区域本身赋予了项目较好的发展前景。
最后，郭毅强调，通州已经接近四年没有纯住宅用地供应，目前也已经没有住宅项目可售，这就更加凸显了万科首开城市之光这个大盘项目的稀缺性。
综上所述，城市之光项目售价在55000-80000元/平之间，郭毅认为“有市场，并且能支撑”。
郭毅同时表示，城市之光项目中还包含商业、办公、公租房等产品，需要自持运营，需要很大的资金投入。此外，开发商几年下来的资金成本同样也需要计算在内，所以不能简单地用最初的拿地价去计算项目最终的售价。