80亿待付金与150亿预算 禹洲管理层关于纳储、旧改收购讲了什么？
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在调控政策频出的情况下，禹洲第一季度抓住的是收购兼并的机会。而第二季度，特别是4月份，其会更关注公开招拍挂市场。
观点地产网 提及千亿目标之后，禹洲在纳储方面更为踊跃了。4月11日早，禹洲年报解读系列电话会议上，其管理层称：“按照董事会制定的战略规划，未来几年我们就是要增加土地储备”。
早在3月，禹洲董事局主席林龙安表示，今年公司土地预算不会低于150亿，而第一季度禹洲已开始卯足了劲四处纳储，用管理层的话来说，是“花了很大力气，也取得成效”。
所谓的成效，具体而言，于第一季度禹洲已于武汉、深圳、东莞、惠州、珠海等地获得了不少意向项目，其中，武汉及深圳项目为旧改项目。
而对于已到来的第二季度，禹洲也早已有计划，“前期的功夫都在展开，我们会重点关注重点城市的招拍挂市场”，禹洲管理层说，苏州、武汉、福州、漳州、天津等地公开招拍挂市场的地块其已在关注之中。
一季度纳储游击战
第一季度，禹洲公开披露的新获地块仅为一宗。
据观点地产新媒体此前报道，3月29日，天津北闸口07号地迎来拍卖，禹洲以7.58亿击败中交、金辉、华远、融侨、中南等6家企业拿下该地，溢价率约50%，楼板价则约为13902元/平方米。
公开资料显示，天津北闸口07号地即为津南（挂）2016-07号宗地，位于天津津南区北闸口镇，出让土地面积约4.54万平方米，容积率1.0-1.2，建筑密度不大于35%，为城镇住宅、商服用地。
因此，禹洲第一季度于土地纳储方面公开披露的消息并不太多，但实际上，按照禹洲管理层于昨日电话会议上的说法，在第一季度里禹洲其实早已暗自卯足劲四处纳储。
其管理层说，在第一季度，因受到春节以及两会召开的影响，各地政府推地较少，因此公司在这一季度主要关注收购兼并方面的机会。
“我们花了很大力气也取得成效，比如说，第一季度收购了武汉的一个城中村改造项目，这个项目在汉阳区和汉口区交界处，地上建筑面积有67万平方米，地价很便宜，不过还需要走公开土地招拍挂的流程，预计会在5月份到6月份左右”。
按照上述信息，这是其获得的武汉第二个项目。早于2016年年底，禹洲曾公告，36亿收购沿海家园汉阳区地块，该地块位于武汉市汉阳区潮江村，总占地面积约为16.86万平方米，其中可供开发总建筑面积约为59.82万平方米。
除了武汉旧改之外，禹洲透露在第一季度里，其于珠海、东莞、惠州、深圳等地也均已有意向项目，其中深圳项目也为旧改项目，且“一直在沟通中”。此外，于南京附近也有意向项目。
看起来，尽管仍然坚持“以长三角为主、海西区为辅”，但禹洲似乎正将华南区域作为其重点发展的又一区域。
在3月举行的2016年年度业绩会上，林龙安就曾表示，其深圳公司已建立，团队也搭建好了，力争今年于珠三角地区落地一两个项目。
二季度关注公开招拍挂
在调控政策频出的情况下，禹洲第一季度抓住的是收购兼并的机会。而第二季度，特别是4月份，其会更关注公开招拍挂市场。
“因为公开招拍挂市场供应加大”，禹洲管理层说，目前其已关注到包括吴江、武汉、福州、漳州、天津及南京等城市招拍挂市场将有地块陆续推出，并称“前期的工作我们都已展开”。
禹洲特别提到：“天津津南区有两块地会有拍卖，就在我们上次所拿地块的边上。”
观点地产新媒体获悉，3月17日，天津土地交易中心挂出四宗宅地，并预告将于4月19日摘牌。其中有两宗是曾被“熔断”的津南北闸口两宗地块，即津南（挂）2016-06号、津南（挂）2016-08号地块，而这两宗地与禹洲第一季度所拿的津南（挂）2016-07号宗地存在顺序关系。
公开资料显示，津南（挂）2016-06号宗地出让土地面积约6.90万平方米，包括城镇住宅出让土地面积6.43万平方米，及科教（12班幼儿园）出让土地面积4704.6平方米，起叫价为7.15亿元，该地块竞买报价设置最高限价为10.73亿元。
而津南（挂）2016-08号地块，出让土地面积约7.93万平方米，为城镇住宅用地，起始价约为8.84亿元，最高限价为13.25亿元。
除天津以外，据观点地产新媒体了解，禹洲所提及的吴江及南京接下来都将有大批量土地供应。
3月17日，苏州吴江就已推出5宗地，包含住宅、商服、科教用地，总面积超过19万平方米，起始价合计超20亿元，均将于4月19日出让；4月7日，吴江又推出11宗地块，包括5块纯住宅、2块商住地、3块商服用地及1块公共管理和服务用地，出让总面积约36万平方米，最高起拍楼面价约为1.26万元/平方米。
南京方面，则同于4月7日上午挂出18宗地块。其中，浦口、六合、江宁各5幅，河西、城南、城北各1幅，商品住宅类用地12幅、商业类用地6幅，用地总面积约99.78公顷。
大批量的土地供应，及禹洲的“重点关注”或将意味着在第二季度其将花费大量资金购买土地。
不过，禹洲管理层说：“最近政府通过调控不会让土地成交价格特别高，这可以让我们以更合理的价格去获取合适的土地。”此前，林龙安也曾判断，今年二三季度有机会拿到便宜的地块。
土地储备增长计划
“按照董事会制定的战略规划，未来几年我们就是要增加土地储备”，禹洲管理层如此说道。
但实际上，于2016年开始，禹洲已开始大量增加其土地储备。据观点地产新媒体查询，2013、2014及2015年，禹洲的拿地宗数分别为7、6、8宗，拿地金额分别为69.12亿、53.82亿及86.20亿；2016年，禹洲拿地数量从个位数上升到14宗，拿地金额为168.89亿。
禹洲也称：“2016年我们在土地投入方面，拿地合同金在销售收入的占比会略大”。按其2016年合约销售232.06亿计算，其去年的拿地金额占比为72.78%。
值得一提的是，2016年禹洲实际支付土地款为114亿，目前仍有80亿的土地金需在2017年分期支付，且80亿包含一些项目合作开发者应共同承担的部分。
对于大量拿地的理由，禹洲管理层说，作为地产商还是要抓住市场机会，“去年我们在拿地方面，所重点关注的城市都获得了土地储备，包括厦门、福州、上海、南京、合肥、天津等地，总共获取土地14幅；其中在杭州、苏州和长三角拿的地，未来市场竞争力将比较足，因为成本比较低，杭州所拿地块平均地价是1万3/平方米，苏州两块，一块6586元/平方米，一块是8865元/平方米，这远远低于市场目前的地价，未来的利润空间非常大”。
在电话会议上，禹洲尤其强调其所获地块的地价合理性。2016年8月，禹洲曾拿下厦门集美灌口J2016P01地块，总价为28亿，溢价率183.69%，成交楼面价约3.28万元/平方米，刷新集美单价记录。
禹洲强调，虽然地价达到了3.2万/平方米，但近期厦门的可售楼面价也已在3.8万/平方米、3.9万/平方米左右，附近有新出让的地块楼面地价也到了3.9万/平方米。禹洲还透露，该地块将与厦门联发合作开发。
大量拿地之后，禹洲的土储已近千亿，截止2016年12月31日，其土储为954.28万平方米。