观点访问 | 欧阳捷：新城要全速奔跑
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在欧阳捷看来，新城全速奔跑背后实际上是对未来的焦虑和不安，“现在不进不是退的问题，而是可能就沉没了”。
观点地产网 “从去年10月份开始计算，本轮政策调控至少要持续18个月，18个月后，三四线和非热点的二线城市可能会逐步放开，热点二线城市可能两年以后放开，但一线城市在未来不要指望会放开，因为一线城市的供求失衡是难于解决的。”
乍暖还寒的4月，上海普陀区中江路上，落地玻璃镶嵌的新城控股大厦在耀眼阳光下格外夺目。在这里，新城控股集团股份有限公司高级副总裁欧阳捷接受了观点地产新媒体的专访，就对近来国内三四十个城市接连加码调控的现象进行了深入分析。
他指出，本轮调控政策是应对货币超发和人、地、钱错位配置两个核心“历史问题”的暂时性措施，而后者错配在于控制大城市人口和边界两项国策所致。短期来看，调控是有效的，但从长期来看，要真正达到调控的目的还是要从供给侧改革入手。
细述调控背后经济、政策、历史原因、土地供给等各种因素之间错综复杂关系之外，在2017年这个发展关键之年，作为企业的对外发言人，欧阳捷进一步阐述了新城的千亿目标之策。
现在不奔跑，未来就可能沉没
2016年，新城的千亿冲刺步伐在行业中无疑是瞩目的：全年合约销售金额同比翻番跃过500亿大关，并且在竞争激烈的土地市场拿下40宗地块揽入千万平米土储，这在行业中是少有的。
但在欧阳捷看来，新城全速奔跑背后实际上是对未来的焦虑和不安，“现在不进不是退的问题，而是可能就沉没了”。
“我们统计的数据显示，去年全国销售金额前23家房企的金额合计3.15万亿，在整个房地产销售总金额中占比26.8%。匡算了一下，他们只要保持比过去复合增长率低一些的速度，比如说每年增长25%，这23家房企2020年的市场占有份额就会超过50%。实际上，他们过去几年的平均增长速度是34%。”
所以，欧阳捷表示，目前公司首要的还是继续扩大规模。
实际上，早在前两年，新城控股就提出了到2020年完成千亿的目标，及至从最新公布的2017年第一季度完成231.39亿元的销售业绩来看，今年完成850亿元目标已是大概率事件。
欧阳捷再一次分析：“如果按照四个季度平均的话，我们会超过900亿元”。
对于行业集中度进一步加强的现实，欧阳捷表示，新城不仅要在规模上“跑赢大势”，而在增加土储方面则要讲究“相对的优势”。
据了解，即便在过去调控不断的两个月里，新城依旧掷下重金在常州及佛山拿下三宗地块。
欧阳捷指出，对于战略性进驻的城市，拿地价可能会略高一点，而“企业最重要的不是说一定要取得一个绝对值，而是取得一个相对优势，如果能取得相对优势，就意味着跑赢了大势”。
欧阳捷进一步分析指出，寄希望今年土地市场出现拿地窗口期的判断不一定是对的，在全国经济形势相对平稳以及一些城市土地供应相对减少的情况之下，未来不会出现拿地的真正窗口期，今年的地整体上比去年只贵不便宜，尽管可能有少数城市、少量的项目可能会捡漏。
受此影响，在地价高企之下，如何在规模扩张与提高利润两者之间取得一个平衡状态，则成为一门至关重要的“技术活”。
欧阳捷坦言，在快速扩张以及大量研发投入因素的影响下，公司2016年8.7%的净利润在行业内并不算高，但实际上公司在扩大规模和利润两方面都在同步进行，并且早已经提出了“降本增效”的核心理念，即从优化设计方案、产品入手，“在不降低品质的前提下降低成本，不大幅增加成本的前提下大幅提高效益”。
对于未来的利润变动趋势，他表示：“因为去年大家都卖得很好，所以今年的利润率应该比去年有所提高，而且因为新城控股的销售额翻番，利润本身也不会低“。
100个吾悦广场？完成无压力
和欧阳捷的对话再一次落到了商业地产方面，作为新城控股除住宅以外的另一大快速发展板块，新城吾悦广场在2016年新增了5个开业项目，累计已达11个。
欧阳捷表示，仅在2017年第一季度，公司就新增加了10个商业地产项目，如今已经有42个购物中心。按他计算，未来每年新增25个项目，至2020年，就可以新增60个项目，加上现有的项目，完成100个吾悦广场的目标并无压力。
2016年，新城控股在商业地产“轻资产”探索中取得了不错的成绩，首次实现管理输出，开拓了诸暨永利吾悦广场、青岛新城吾悦广场两个项目。此外，位于上海的青浦吾悦广场也发行了国内首单商业综合体REITs产品。
欧阳捷透露，公司年初已经专门成立了一个轻资产投资部，负责在全国范围内洽谈品牌管理输出项目，相信今年下半年会有很多项目落地。
商业资产证券化方面，欧阳捷则认为，未来只要运营成熟的购物中心都可以考虑证券化，都可以去做。不过，这需要一定的机缘和一个认知的过程。
吾悦广场以寻找二三线城市购物中心市场空白点为拓展策略，除了青浦吾悦广场位于上海郊区以外，其余10个开业的吾悦广场都位于二三线城市。
欧阳捷指出，三四线城市商业地产证券化面临的最大问题，是投资者对于这些市场的不熟悉，但是三四线城市商业资产投资回报率并不见得就比一二线城市的差。例如，新城常州运营成熟的一个吾悦广场年租金纯收入可以超过1亿，超过了许多一二线城市的购物中心。
“从已开业进入成熟期的吾悦广场投资回报率来看，标杆项目今年可以达到11%以上，接近12%；另外两个项目也能达到7%到8%之间，这比银行存款利率高多了。”欧阳捷表示，我们要做的是让投资者也能看清楚三四线城市市场情况。
以下为观点地产新媒体对新城控股集团股份有限公司高级副总裁欧阳捷先生的专访实录（节选）：
观点地产新媒体：您预计这一轮调控应该是两三年之后才会放开？
欧阳捷：去年我们曾经提出一个观点，本轮调控至少要持续18个月。
我们现在不能一概而论18个月之后就一定会放松，但是非常清楚的一点，明年两会之后，新一届政府推出新的施政纲领，非热点的二线城市可能会逐步放开，热点的二线城市和一些热点的三四线城市可能要两年以后才会放开，一线城市还看不到什么时候会放开，因为抑制资产泡沫不是短期目标，而是长期任务。
换句话说，未来不要指望一线城市会放开调控，因为一线城市的供求关系是难于解决的。
观点地产新媒体：您刚刚提到，在现在的拿地是没有窗口期？
欧阳捷：如果说很多人都觉得去年有些企业拿了高价地，去年不是拿地的好时机，或许今年是窗口期，我相信这个判断不一定是对的。因为今年的地比去年更贵，地价没有下降。
二线城市的地价在上升，三四线城市的地价也在上升，一线更不用说了。
现在可以看到没有窗口期了，以前的窗口期是指什么？经济在波动、调整当中的低谷时，地方政府为回收资金，所以低价出让了一些土地。
未来这种情况不会出现，因为全国经济形势相对比较平稳，地方政府去年也卖了很多地，预计今年不会降价去卖地降价去卖地。
而且，过去我们的土地供应其实量是比较大的，未来这些城市因为减量供应土地，土地越来越少。土地供应减少，对于房企来讲意味着什么？就是地主家里也没余粮了，所以大家都去抢地，地价很难降下来。
观点地产新媒体：公司如何应对这个比较长的调控周期？
欧阳捷：这里面分几个方面去做，因为我们是全国化布局的企业，因此可以用更多的项目去平衡周期。
第一，对于战略性的项目，比如战略进驻的城市，要全力争取。对于项目，最重要的不是说一定要取得一个绝对值，而是取得一个相对优势。如果能取得相对优势，就意味着跑赢了大势，比别人跑得好，那你就对了。
第二，通过跨周期运作，在都市圈里包括在都市圈周边，不管是大城市还是中小城市，要尽量做大盘，因为盘越大跨周期的能力就越强。
我们相信，无论如何在这些城市里面的调控总是有时间限制的，哪怕就算一线城市没有时间表，未来终究还是会放松的，不可能一直限制下去。
观点地产新媒体：2016年新城归属于上市公司股东净利润30.19亿元，您对公司净利润和毛利润怎么看？
欧阳捷：2016年的净利润率是8.7%，在行业里面不算高，当然也不算低，总的来讲这里面有两个因素：
第一，去年整体规模增长非常快，超过103%，等于是用了282亿的结算支撑了650亿销售的城市发展、土地储备、团队成长、三项费用，相当于把超速增长多加的油和增加的驾驶费用提前计算到这个结算里了，这是一个因素。当然其它企业也有这个影响，但是它们增长没有这么快，可能增长30%、40%，而我们的增长速度超过了100%。
第二，项目研发上的投入非常大。我们要做一些有竞争力的产品，因而在很多项目上做了很大的超前投入，包括研发、区域布局的扩张，包括人才的提前引进和储备等，这些都提前付出了很多必要的成本。
比如说吾悦广场现在已经进入到第四代，购物中心产品已经做到第五代和第六代的研发阶段。相当于是别人还在做3G、4G的时候，我们已经在研究5G、6G了，肯定要有一些投入，这部分投入会摊薄一部分利润，但是取得了突破之后，对未来的成长是有很大帮助的。
从这一点来看，公司首先还是要继续扩大规模。去年我们统计全国销售前三强的房企，销售额加起来是1.05万亿，第4名到第9名的房企的销售额加起来也是1.05万亿，第10名到第23名房企的销售额加起来也是1.05万亿，23家房企的销售额合计是3.15万亿，相当于去年整个房地产销售额的26.8%。
匡算了一下，他们只要保持比过去复合增长率低一些的速度，比如说每年增长25%，这23家房企到2020年的市场份额就会超过50%，但实际上他们过去几年的平均增长速度是34%，所以定25%的平均增长速度要求并不高。
如果这些房企达到了50%的市场份额，这时候23强的房企就在拼命赛跑，所以我们提出一个观点：前一段时间我写了一篇文章叫《不进则没，加速奔跑，千亿房企的不二选择》，如果不进不是退的问题，你可能就沉没了。
50强以外的房企现在很多都开始想转让了，从50强退到100强，100强退到200强，再退下去可能就做不下去了，只能把它卖掉了。
连百强房企都想把自己卖掉，那小企业还玩得了吗？很多企业都玩不了。我们在2013年曾经提出来，90%的房企都将退出地产江湖。
我们认为2013年是中小房企退出房地产江湖的最好时机，现在仔细回想一下是不是这个概念？2014、2015年能退吗？但是2016年一二线城市的中小房企迎来了一次机会，不做项目了，把地转卖，这是一个非常好的机会。
所以去年一个百强房企的总裁跟我说，他跟一个小企业在谈收购，谈得差不多了，一个地王出来了，这个项目就白谈了，对方又要涨价。
后来他问我这个怎么办？我说你别管他，你加点钱赶紧拿下来，不要再谈了，你再谈下去，后面还要崩，他不信，又谈，谈得差不多好了，马上要签协议了，又一个地王出现了，对方的心态又变了，又要重新谈。
但是今年这样的机会再没有了，一二线城市的中小房企在2016年如果没有退出的话，未来不会再有这样好的机会了。
对房企来讲，我们觉得还是要加速奔跑。2015年我们提出一个品牌主张，叫做“随心奔跑”，既可以说随着心情在奔跑，也可以说随着新城在奔跑。
今年所有的大房企都在加速奔跑，20强房企的最低门槛估计要到900-1000亿。
观点地产新媒体：这样继续扩大规模，公司对利润方面有没有要求？之前王振华董事长曾经说过，跨过了500亿规模，可能更加兼顾利润方面。
欧阳捷：对，实际上我们两条线都在做，既要扩规模又要抓利润，我们一直在提出一个观点，叫“降本增效”。
降本增效有一个核心的概念：不降低品质的前提下降低成本，不大幅增加成本的前提下大幅提高效率。
我们可以通过规划设计挖潜，今年在这点做得非常成功，就是对很多规划设计方案做了调整。调整之后，我们今年拿的10个项目销售货值增加了10个亿，相当于每个项目增加了差不多一个亿。
通过方案调整之后，我们又优化了产品，使得售价可以达到比拿地的时候测算的售价更高一些。这些城市本身是有需求的，它又不属于限价城市，未来就有很好的市场机会，所以利润水平能够得到一定的提升。
观点地产新媒体：公司布局区域是一二线城市为主，在这一轮调控下，您觉得销量会受影响吗？
欧阳捷：刚才我们讲战略性进入一些城市拿一些土地，但是不一定意味着我们会牺牲利润。两个方面，一方面可以通过规划设计、优化设计、增加可售货量、改善我们的利润结构；另一方面，通过降本增效来提升利润水平。
对一二线城市，长期来看都是非常好的城市。去年42个销售额超过400亿的城市，有23个城市是销售额超过1000亿的，这些城市都是一二线城市，有一部分是三四线城市，包括都市圈周边的一些城市。如果我们在这些城市站住脚跟，就等于是拿到了市场56.1%的市场份额，所以这些城市还是我们的目标城市，也是作为重点布局的城市。
未来的布局，虽然这些热点城市受到一定调控，但是成交量依然还是很大，需求也依然非常大，所以我们对未来市场并不担心。
同时我们商业开发做的综合体项目既有自持的吾悦广场，也有销售物业，销售额占到公司的1/3左右，这是一个有力的补充，同时也可以帮我们规避调控中的周期性的变化。
观点地产新媒体：今年第一季度拿了9块地，有挺多都是合作和收并购方式，是不是今年会以这种方式拿比较多的地块和项目？
欧阳捷：肯定会的，因为不管是股权合作、拿地合作还是开发合作，都是未来的大趋势，收并购也是未来大趋势之一。
刚才我讲过，2013年中小房企退出地产江湖的最好时机已经过去了，2016年热点一二线城市的机会他们又错过了，今年和明年可能他们还得积极想办法找出路。现在沟通这些事情的时候，我们发现很多企业还是很希望能够退出的。
观点地产新媒体：去年开业的商业项目已有11个项目，经营状况大概是怎样的？
欧阳捷：我们青浦吾悦广场、常州武进吾悦广场和常州国际广场3个项目开业已经超过3年，这几个项目经营的情况还是比较好，或者说是比较正常的。
所谓的比较好或者比较正常，我们用两个指标来衡量，第一是客流量，如果我们看一个购物中心能够日均客流量超过3万人次，就算是一个不错的购物中心。但是这些购物中心除了一个项目以外，其它项目的客流量基本上都在4万以上，日均客流量达到了47500人次，而且都不在一线城市的核心位置，也不在二线城市的核心位置，基本上都是在三四线城市，能达到这样的客流量，应该说是很了不起的。
从投资回报率来看，去年开业的5个项目现在还没办法算；按照成熟的购物中心投资回报率来看，标杆项目今年可以达到11%以上，接近12%的投资回报率，另外两个项目也能达到7%到8%之间。
观点地产新媒体：以后在选取项目上有没有一些调整？
欧阳捷：未来拿新项目的时候，可能要考虑两个方面：
第一个指标是人口覆盖率。除了常规指标之外，比如说经济指标、人均收入水平、城市发展成熟度、配套等，还要看人口覆盖，看这个购物中心究竟能够覆盖多少人口，而且这个人口跟你的竞品之间有没有重叠、有没有交集，这个是我们需要考虑的。
当然我们不是怕竞品，而是说这个时候竞品一定会分流人群，所以我们要把这个因素考虑进去。我们认为，一个购物中心至少要覆盖20万以上的人口，这样可才可能考虑做，这是一个重要的指标。
第二个指标是购物中心未来预期的投资回报率。购物中心一旦做了之后，我们要对它进行定位，未来引进的品牌商家是哪些，未来可能贡献的租金收入是多少，未来投资会有多少，最后折算下来投资回报率大概会有多少，投资回报率每年会有什么样的递增关系，这个逻辑关系全部算清楚后，觉得可以的就会去拿。
如果说一个购物中心去拿了之后，最后客流量上不来，覆盖人口不够，最后经营效益不能达到预期目标，或者不能够逐年递增，最后投资回报率达不到期望的目标，这个购物中心可能就要郑重考虑了，所以未来新区的购物中心可能会比较谨慎一些。
观点地产新媒体：商业这一块也在做轻资产，青浦项目做了证券化，它的投资回报率可能没有常州的好，以后常州这些项目会不会做证券化？
欧阳捷：我们觉得是有可能的，做证券化其实对于企业来讲有一个好处，可以把现金转回来，支持进一步的发展。
但这个事情是双方面的事情，首先项目要做好，投资回报率要高，别人才会有兴趣；第二，资产证券化的资本方要敢于去投，因为现在来看，资本方对三四线城市的市场其实并不了解，就像很多投资人对中国房地产市场基本上不了解是一样的。
过去几年像摩根士丹利、高盛这些海外机构一直在唱空中国房地产，从来没有对过，今年有些人认为中国房地产市场因为调控可能不好，他们反而唱多，这是一个很奇怪的现象。但是无论唱多、唱空，其实都没看清楚。我们是春江水暖鸭先知，在行业里面看得更清楚一点。
观点地产新媒体：公司在商业这一块的证券化是怎么规划的？
欧阳捷：未来只要运营成熟的购物中心都可以考虑证券化，但是这个要看机缘。我相信未来资产荒的时候，大家钱没地方去了，这一块会得到大家的青睐，但是需要大家有一个认知的过程。
观点地产新媒体：只有两个品牌输出项目，发展步调会不会有点慢？
欧阳捷：我们还有很多新项目在谈，步调其实不慢，因为诸暨的项目去年8月份之后很快就落地了，青岛项目也是很快就谈成的。
今年我们已经专门成立了一个轻资产投资拓展部，就是品牌输出管理的投资拓展部，这个部门就是专门到全国去谈输出品牌管理的项目，相信今年下半年会有很多项目落地。