观点学徒计划之魔方生活服务篇：存量时代长租公寓道与路
市场竞争日益变得更为激烈之时，长租公寓无论是成熟度还是相应的规章制度、盈利模式等都有待完善。
观点地产网 中国房地产经过30年的发展到了一个关键节点，随着城市的发展以及供应日益减少，房地产由增量市场转向存量价值创造的时代已经悄然来临，存量房成为中国房地产市场越来越重要的力量之一。
相关统计数据显示，2008年中国新房交易额大约为2.5万亿元，二手房交易额不足0.5万亿元，及至2016年，在全国房地产交易额由3万亿元增加至超10万亿元之时，二手房的交易额也以激增的增长幅度于其中占据了近40%的比例。
增量市场萎缩之下，行业的转变已无法避免，而如何抢占存量市场、进行存量资产盘活成为摆在房地产行业面前一道至关重要的命题。
存量市场的机会也被嗅觉敏锐的各方资本竞相角逐，在过去的两年，最先感知的房地产中介已经进行了一场全国范围内的大洗牌，在模式探寻和市场演变中，长租公寓以其符合未来规范化的模式优势成为租赁市场的新风口。
中金公司统计显示，截止目前中国长租公寓品牌超500家，除专业运营机构外，万科、远洋、龙湖、金地等房地产开发企业也相继加入到长租公寓市场。长租公寓的快速发展无不与存量盘活息息相关，而近期“商改住”政策调整以及土地自持方式的出让也让这一行业再次迎来发展新的契机。
但不可忽视的是，市场竞争日益变得更为激烈之时，长租公寓无论是成熟度还是相应的规章制度、盈利模式等都有待完善。这一切，让4月25日观点学徒计划走进魔方生活服务集团之行显得及时而必要。
4月25日，2017观点学徒计划——地产资管创新训练营在上海开营，来自全国不同城市的数十位房企及基金高管走进了位于闵行区的魔方生活服务集团总部办公楼，魔方生活服务集团副总裁地产开发事业部总经理陈驰和魔方公寓地产开发事业部华东区域总经理任宇的实例讲解，让大家领略了一场干货满满的内部分享会。
魔方生活服务集团副总裁地产开发事业部总经理陈驰在学徒计划现场分享▲
存量时代下的适配性
作为新兴的行业，长租公寓发展的时间不长，但截至目前也形成了四大运营主体的格局：一是以资金雄厚的开发商为主的第一阵营，其次是受短租市场冲击转型的酒店行业，三是拥有大量房源的中介机构，四是以轻资产运营为主的公寓服务运营商。
魔方生活服务集团属于其中的第四大类，作为国内公共租赁市场最早和规模最大的集中式长租公寓运营商，魔方生活自2009年开办第一家门店以来，目前已经在北上广深等15个主要城市拥有200多家。
据了解，魔方生活旗下共有魔方公寓、魔尔公寓和9号楼三个细分品牌。其中，针对都市白领市场的魔方公寓是魔方生活的主要品牌，魔尔公寓和9号楼则是魔方生活在白领市场上下端新推的中高端品牌和企业员工宿舍的蓝领品牌。
历经7年的探索后，在任宇看来，长租公寓在存量房时代有着高度的适配性，不仅带租约销售的方式有助于面临销售难题项目去化。此外，在盘活存量资产、提高经营效率和提升物业增值方面，长租公寓起着越来越大的效用。
魔方公寓地产开发事业部华东区域总经理任宇在学徒计划现场分享▲
任宇介绍，在魔方公寓已经做过的200个案例中，以存量资产盘活为主，既包括了裙楼、塔楼改造，也包括了老旧的商务楼，独栋的办公楼，裙楼商业、沿街的街铺等商业物业改造，而在商业改造中，因为业态的改变，地段区位因素反而成为不那么紧要的因素了。
不过，不同于依靠投资和土地快速开发销售的增量开发流程，长租公寓从模式上决定了其运营实操的属性。
魔方公寓地产开发事业部华东区域总经理任宇在学徒计划现场分享▲
“长租公寓是非常考验内功和扎实运营能力的行业，我们这个行业的平均利润率较低，IRR只有20%，有时候还不到，租期一般为10年以上，回报周期为5到6年。”为了更清楚阐述长租公寓的盈利模式和运营的重要性，任宇详细说明了轻资产运营服务商的剪刀叉理论。
“假定房源租入的价格与租出的价格基本符合周边市场行情，那么中间的部分：功能、运营、销售、平台以及增值服务，就是利润最大化的关键，这就是魔方一直在探索并且不断创新的部分。”
从任宇的阐述中可以了解，在过去的几年里打造了标准化的运营体系、人才培训机制和形成了规模化的采购渠道和增值服务平台后，魔方生活的优势正源于这剪刀叉理论的中间部分。
无限的未来市场想象
无可置疑的是，长租公寓作为租赁市场的新宠儿，正给予无论是轻资产运营商还是转型的房地产企业、酒店行业以及地产中介无限的市场想象。
据有关统计分析，目前我国大概有1.6亿人在城镇租房居住，占城镇常住人口的21%。这当中以新就业的大学生和外来务工人员为主要群体，而未来3-5年，中国约有2亿人进入租房市场，租金规模将超过1.5万亿元人民币。
该报告更是预测，未来10年，我国租房市场租金交易额将接近3万亿元，租赁人口近2.3亿人，到2030年，租金交易额将达4.6万亿元，租赁人口达到2.7亿人，一线城市租金交易额将超万亿元。
实际上，自2015年1月住房城乡建设部《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》等一系列政策开始，决策层正逐步巩固全面部署加快培育和发展住房租赁市场工作，并从培育市场供应主体、鼓励住房租赁消费、完善公共租赁住房、支持租赁住房建设、加大政策支持力度、加强住房租赁监管六个方面提出了培育和发展住房租赁市场的具体政策措施。
同时，自去年开始，以北京、上海、杭州、成都、广州为代表的热点城市正改变土地的出让方式，陆续推出由房企自持一定比例甚至100%自持的商品房地块。此外，“商改住”调控暂停类住宅的销售在一定程度上倒逼房企加速进入租赁市场。
由此可见，长租公寓的发展迎来了一个新的契机。然而，新兴的事物向来机遇与挑战并存，在市场竞争日益激烈下，长租公寓行业目前集中度偏低，仍处于前期融资、抢占市场份额阶段。
任宇指出，在经过长时间的沟通之后，及至2016年，长租公寓行业才最终确定按照生活服务类收取税收。同时，存量房改造中物业属性改变、行业相应的规章制度都有待厘定和完善。
然而即便行业尚待完善，任宇表示，魔方生活的发展速度是指数级的，今年规模将会扩大到5、6百家门店。
“在资产价格高企之下，目前魔方生活主要是以直营店的方式扩张，而今年开始更多会和房地产开发商采用合资的方式，对于合资资产进行运营管理，或者采用定制方式在房企拿地或者拿地后的阶段介入项目的规划。”
此外，从房企角度出发，在市场及土地出让方式转变之下，任宇认为，未来要求房企自持土地的比例会越来越高，但是机会口子会越开越大，未来有其它方式变现，“我觉得在金融方面可能会有突破，融体系会给我们地产商更多的解决方案”。