直击招商蛇口股东会 2400亿奔袭关键词：雄安、前海，买邮轮与估值管理

置顶：点击上方蓝字“观点”，欢迎关注并置顶，即可快速获取房地产新鲜深度资讯。

在股东会现场，招商蛇口也重点回应了扩大规模的若干举措，包括整备前海土地、斥资250亿元组建自有邮轮船队，以及为参与潜在的雄安新区发展做准备。

观点地产网 “今天来了四十几位股东，这（情况）在过去很少见。”5月19日下午，面对台下满席并需临时加座的投资者，招商蛇口董事长孙承铭兴致显然挺高，示意多给股东提两个问题。

这里是深圳，南山区蛇口地带的南海意库，大批投资者提前半小时出现在招商蛇口总部大楼。这家过去两年因吸收招商局蛇口工业区重组上市的央企，将按照现代公司规范接受股东们一年一度的质询。

招商蛇口核心管理团队再次坐在股东面前，除了董事长孙承铭、总经理许永军、董事会秘书刘宁、财务总监黄均隆等固定阵容，副总经理赵军、何飞也出现在前排。不过，与一年前因股价跌跌不休而被追问相比，当天投资者关心的范围显然更广。

在新的起点上如何发展甚至于完成既定目标，成为长达80分钟的问答环节的核心。观点地产新媒体了解，招商蛇口至2021年营收计划达到1600亿元。而按照孙承铭现场的说法，按动态指标看，公司若要5年内迈入“世界500强”行列，营业收入预期需达到2400亿元。

这也意味着，重组后各业务快速实现规模化，对于招商蛇口而言有一定的紧迫性。在股东会现场，招商蛇口也重点回应了扩大规模的若干举措，包括整备前海土地、斥资250亿元组建自有邮轮船队，以及为参与潜在的雄安新区发展做准备。

观点地产新媒体了解，目前招商局集团已从旗下各公司抽调相应团队前往河北雄安新区，孙承铭用“积极介入”来形容此番动作。招商蛇口同样在雄安新区设立工作小组，主要负责人即副董事长杨天平，但目前仍主要集中于准备相应的产业规划工作。

雄安与前海

自河北设立雄安新区以来，招商系几乎是响应最为积极的央企。资料显示，在“建设雄安新区重大决策”公布仅10天后，4月11日，招商局集团董事长李建红亲自带队赴新区考察调研，并拜会河北省领导商讨参与雄安新区建设事宜，被外界解读为其介入新区综合开发的信号。

4月17日，招商蛇口副董事长杨天平以招商局旗下地产公司的名义赴雄安新区考察调研，并拜会新区筹委会相关负责人，就招商蛇口拟参与雄安新区建设相关事项进行“深入会谈”。官方报道提及，杨天平公开表示，招商蛇口在城区与园区的建设运营、产业培育发展等方面“具有丰富经验”。

就在近日，招商蛇口被曝出设立雄安新区工作小组 并已确定在制作安置区方案，引发广泛关注。对于该消息，孙承铭在回应时并未予以否定。他用“企业利益+社会责任”来概括布局雄安新区的意图，表示会“积极介入”新区的开发建设。

不过，孙承铭提及，由于目前雄安新区并未有明确的规划出台，因此公司仅是在做前期的准备工作。他同时表示在新区先发区确定后，政府方面还会就规划方案进行全球招标，意指招商进入新区的事宜并未实锤。

对于股东关于前往雄安新区考察调研的人选问题，孙承铭回应称，选择杨天平主要基于对他过去工作经验的认可。“他对区域开发很熟悉，有在集团工作的履历，考虑到个人经历及工作经验，派去新区办公室，主要负责产业规划。”

除了雄安新区，深圳前海同样因自贸区及粤港澳大湾区概念登上风口，成为投资者例常询问的问题。对此孙承铭意味深长地报以一笑，表示历次股东会大家都关心前海土地的进展，实际上自己已多次进行介绍。

尽管如此，或许由于兴致高，孙承铭向台下与会股东做了较去年股东会更为详尽的介绍，并披露部分与政府谈判的细节。

孙承铭介绍称，前海土地列入整备范围的部分为2.9平方公里，因用地性质由工业改为商住性质过程中的土地增值收益分配，和政府进行了长达数年的谈判。他透露，招商蛇口最早向政府提出土地增值收益部分按6：4进行分配，亦即公司占60%增值收益，却并未获得政府方面通过。

“政府一度要求收回50%土地，为了早日推进前海土地整备，对上市公司负责，公司同意按4：6和相关部门分土地增值收益。”孙承铭表示，招商要求在保证前海土地全由公司开发及并表的前提下，与政府按5：5比例成立合营公司，并按照4：6比例分享增值部分收益。

“将前海土地的原价值加上增值收益，实际上招商蛇口与政府间的收益分配基本是五五开。相当于运用杠杆，50%投入撬动100%的资源。”他同时强调，用土地增值部分替代土地性质转变过程中的补地价费用，在全国仍属首例，“这批土地总货值将近千亿，补地价的代价并不低。”

观点地产新媒体了解，招商蛇口目前正在就前海土地的土地整备协议等事宜，与深圳市人民政府及深圳规土委、前海管理局进行协商。

30亿美元造船

在股东会上，筹划加快规模发展的招商蛇口一口气推出了多项融资议案，包括年内拟向招商银行申请最高信贷余额不超过160亿元，为30家子公司提供不超过453.83亿元的担保额度，以及申请授权董事会行使60亿元额度的关联交易决策权等。

其中对于招商蛇口为子公司提供453.83亿元担保额度一项，有细心的股东指出，涉及邮轮项目的投资额度过大，涉资约达250亿元，占总担保额度逾一半。

观点地产新媒体查询，上述融资担保中，瑞嘉投资实业有限公司拟融资120亿元，达峰国际股份有限公司融资80亿元，招商局置业有限公司则融资50亿元，融资项目名称均明确为“邮轮项目”。

许永军向与会股东重申了邮轮业务之于招商蛇口的重要性。他表示，随着国内人均GDP的提高，邮轮业也迎来“厚积薄发”的时期，家庭旅游将越来越倾向于选择邮轮方式，未来这个行业供应远远跟不上需求。

数据显示，2016年中国邮轮码头累计接待邮轮938航次，同比增长49%；出入境邮轮游客累计客流量439万人次，同比增长77%，成为亚太地区最大的邮轮市场。其中，招商系布局的深圳、上海、天津、厦门、青岛邮轮港口城市共运载旅客约397万人次，占全国总数87%。

在招商蛇口提炼的“蛇口模式”（即前港-中区-后城模式）中，邮轮业务的战略定位为“特色业务”，作用包括增强获取城市综合体能力。以天津、青岛邮轮港口为例，中信建投指，该公司存在获取产业配套用地的可能性。

而从长远来看，观点地产新媒体了解，招商蛇口已悄然将“邮轮船队建设”提上日程。按照计划，招商蛇口拟打造“规模化邮轮船队”，通过港航联动设立行业门槛。该公司指，这种发展模式有利于获取滨海、沿江土地资源。

对此，财务总监黄均隆亦表示，“在去年介入邮轮母港后，公司计划介入船队组建及服务，目前就在准备组建船队。”

他进而表示，公司计划通过直接找厂家制造或收并购方式持有邮轮，计划投入30亿美元，折算成人民币大致与250亿元相当。节点方面，预期最快在年内披露有关信息。

尽管投入巨大，但邮轮并非招商蛇口在这一业务上的主要盈利点。许永军透露，后端的邮轮母港作为重要配套，承载着出行游客包括娱乐、购物、体验等需求，相当于客户在邮轮上消费1元钱，却有可能在邮轮母港消费9元钱。

许永军还透露招商蛇口旗下深圳太子湾邮轮母港城项目引入港商新世界的缘由。他解释称，公司看中新世界旗下两大产品线，分别是以艺术为主题的K11购物中心，以及以儿童为主题的D-PARK购物乐园，并认为这种定位迎合邮轮出行游客的需求。

2400亿中的方法论

今年3月底召开的董事会上，招商蛇口提出了另一个目标，即“力争五年内成为世界500强企业”。从时间点看，五年的最后期限即为2021年。

孙承铭在股东会现场表示，世界500强的评选标准主要是营业收入，目前入围的门槛约为1400亿元。他进而指出，入围门槛是动态的，预计未来五年将提高至2400亿元，因此公司的也将朝着这个营业目标努力。

其中，园区开发作为目前招商蛇口最重要的收入来源，2017年已开始尝试快速扩大规模并冲刺1000亿元销售。截至4月底，该公司累计销售额为343.4亿元，约为既定目标1/3。

尽管对规模需求强烈，但招商蛇口管理层拒绝了小股东关于“三四线拿地”的建议。许永军回应称，房地产大周期为7年，小周期为2年左右，目前尚无法判断三四线市场未来两年的发展。“公司有95%以上的土储在一二线城市，坚持区域聚焦、城市深耕。”

在社区开发以外，邮轮、园区在财务报表上所呈现的营收贡献能力较弱也成为股东们关注的方向。以2016年为例，社区业务占招商蛇口总营收比例达88.31%，园区降至11.15%，邮轮则仅占0.53%。

一位股东称，既然招商蛇口认为消费者在邮轮、邮轮母港的消费比例为1：9，那公司更应该注重邮轮母港的经营，而非斥资打造船队。

许永军强调，船是邮轮业务的“灵魂”，只因邮轮产业的垄断性太强。他表示，目前全世界仅有数家邮轮企业便占据市场大部分份额，相比之下中国只拥有10余艘邮轮，难以满足招商蛇口今年制定的100航次目标。

“这个行业空间巨大，招商蛇口希望‘三条腿’走路，包括自己购邮轮，租用邮轮，以及和世界级邮轮企业进行合作。”他如是表示。

有股东则从园区的角度提出，在招商蛇口未来2400亿元的目标中，依靠租金及增值服务收入的园区业务贡献过少。对此许永军回应时表示，投资者将公司旗下社区、园区、邮轮三大板块割裂对待，并未考虑它们“协同发展”的内涵。他认为这些业务起到产业链作用，最终要看总体收入表现。

对于园区业务，招商蛇口同时提出了量化的运营标准。许永军强调，租金是持有性物业的衡量指标，若一个园区租金的年收益率高于银行的基准水平，基本可以达到成功标准，未来也具备进行资产证券化回流现金的能力。

除此以外，招商蛇口自重组上市以来的估值问题在现场也有再次提及。有股东表示，许永军增持了12.48万股，而相比之下董事长却仅增持了2.3万股，暗指管理层对自家股票“没信心”。

对此，孙承铭首先回应称，市值管理方面，自己对上市公司“一直看好”。但他转而略为无奈地表示，自己作为招商局集团副总经理受到国资委相关规定限制，增持股票需经过复杂的审批程序，同时增持数量也需严格按照年薪相关比例购买。

董秘刘宁对此也有所回应。她表示，招商蛇口作为资源拥有者的价值已经被“投资者逐渐看清”，近期股价稳定就是例证，“投资者越看清（价值），就越会有购买股票的动力。”

点击阅读原文，查看专题