阳光城64.5亿史上最大宗住宅并购背后的北京君山别墅

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按照资料显示，该项目为阳光城收购的体量最大的住宅用地，项目区位优异，交通及配套极佳，体量较大，容积率低，将为阳光城提供6-8年的持续供货，为集团提供了优质的土地储备。

观点地产网 凭借今年来的多宗并购，阳光城已成为“当之无愧”的收购达人。刚刚于5月拿下广信江湾城项目、武汉“汉口最大综合体”中华城等项目的阳光城，又北上密云揽下京城一个高尔夫别墅大盘。

6月13日，阳光城全资子公司北京臻德房地产拟与西藏鼎尊、南都国际签订股权转让协议，以人民币64.50亿元收购北京慧诚房地产100%股权及债务。其中股权作价38.32亿元、债务26.17亿元，交易的资金为阳光城自有或自筹资金。

而早在今年4月份，臻德房地产便与西藏鼎尊达成了合作意向，并交了13亿元的保证金，受让西藏鼎尊所持的北京慧诚房地产38%股权。

体量最大住宅并购

观点地产新媒体查阅资料获悉，北京慧诚房地产旗下拥有110万平方米的土地储以及一家物业公司，这次收购也将成为阳光城体量最大的一宗住宅并购。

慧诚房地产所拥有的地块坐落于密云区密溪路33号，整个用地区域以白河为界分为河东（A区）河西（B区），开发项目名称为北京卧龙国际山庄（推广名称为君山别墅）。

根据地块的土地出让合同，河东面积59.57万平方米，河西面积51.49万平方米。其中，河东住宅容积率0.45，配套容积率0.6；河西容积率0.6-0.8；地上计容积率的建筑面积为河东14.96万平方米，河西41.19万平方米。

而且公告显示，这宗面积达110万平方米地块的土地出让金才4834.97万元。

通过这一次收购，阳光城除了获得目标公司100%股权后，还将揽下以下资产：河西一期、二期未售住宅48套，春园、夏园未售住宅302套，共计350套，面积约114,188.52平方米。

以及，河东用于办公及宿舍用途的建筑7栋和河西会所1栋（受让方同意由转让方保留的河西会所第三层永久无偿使用权的部分除外，下同）。河西秋园、冬园、兰园的规划地上计容面积不少于270,000平方米的规划指标。

阳光城透露，本次收购目标公司的核心资产为“北京·卧龙国际山庄-君山别墅”项目及“君山高尔夫球场”，项目位于密云区溪翁庄镇，交通极为便利。君山别墅四周被国际标准18栋君山高尔夫球场环抱，占地65万平方米，于2007年建设完成，由美国著名高尔夫设计大师鲍勃·麦克法兰主持打造，属于“北京世界级的低密度生态居住区。”

事实上，按照资料显示，该项目为阳光城收购的体量最大的住宅用地，项目区位优异，交通及配套极佳，体量较大，容积率低，将为阳光城提供6-8年的持续供货，为集团提供了优质的土地储备。

虽然该项目拥有景观优势，但北京慧诚目前还是一家资不抵债的公司。公告显示，北京慧诚房地产截至2017年3月31日的资产总额为23.20亿元，负债总额26.17亿元，净资产-2.97亿元。于2016年全年，该公司实现营业收入34.15亿元，净利润7.3亿元。

除了这个大型的低密度项目，慧诚房地产旗下还拥有一家物业公司北京豪斯凯宾物业管理有限公司，据评估报告披露，该物业公司主要工作是对“君山别墅”进行物业管理，但物业费长期收取不足，所以长期亏损，现处于资不抵债的情况。

密云名盘君山别墅

观点地产新媒体查阅过往资料发现，阳光城接手的卧龙山庄项目曾是密云名盘，虽然项目位于六环之外，但其之所以出名就在于其“高尔夫”的招牌，采用18洞72杆国际标准高尔夫球场景观使其在2007年推广之初便颇受外界关注。

但从历史信息来看，关于该项目拥有人以及项目发展情况的故事甚少。

观点地产新媒体查阅，慧诚房地产现有两家股东，西藏鼎尊持有目标公司51%股权，北京南都国际经贸有限公司持有其49%股权。西藏鼎尊法定代表人为许育金，许育金持有其80%股权，候胜利持有20%股权。南都国际法定代表陈云琴，陈云琴持有70%股权，陈慧持有30%股权。

一宗面积达110万平方米的土地，由四名自然人持有，似乎有悖常理。而值得注意的是，就在阳光城与西藏鼎尊签署协议的前一月，慧诚房地产的股东发生变化，原股东北京汉邦房地产开发有限公司（下称：汉邦地产）及北京华鼎州能源科技有限公司（下称：华鼎公司）将所持有的全部股权让出，由四名自然人主导的两家公司公司同时入驻。

不过，观点地产新媒体查阅慧诚房地产发展历史发现，汉邦地产与华鼎公司两者自2004年入股至今，持股项目公司时间已长达13年之久。期间，仅于2012年慧诚房地产95%股权被转让给中融国际信托有限公司，后又于2014年赎回。

工商信息显示，汉邦地产的法人代表为白德玉，股东为北京同心创业投资顾问有限公司，这是一家以商务服务为主的专业服务性公司，主要提供代理记账、企业管理咨询等服务，而后涉足房地产领域，汉邦地产便是其房地产平台。

而另一股东华鼎公司的股东为万忠波与胡军，万忠波持股80%。网上有信息显示，万忠波是一名温岭商人，拥有超过10年的房地产经历与投资历史。

万忠波还是北京龙韵国际公园有限公司的董事长，龙韵国际是北京汉邦国信国际集团有限公司的下属公司，拥有位于望京西的龙韵国际公园项目。

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