观点指数 | 杭州上半年TOP10:“铁三角”破碎 融创挤落绿城首入前三

置顶：点击上方蓝字“观点”，欢迎关注并置顶，即可快速获取房地产新鲜深度资讯。

万科、融创、滨江分列前三位，去年的“黑马”融信、本土企业德信和中国铁建则跌出榜单，取而代之的是新城、阳光城和金地的上位。

观点指数 8578套，6月的最后一周，杭州楼市打破了今年以来的单周销售纪录。与此同时，6月23日和29日10宗地接连出让，土地市场收金77亿，也是今年来卖地数量最多的一周。

最终在楼市和土地市场的双双冲刺中，上半年楼市落下帷幕。数据显示，在限价、限购、限售的政策调控下，2017上半年，杭州楼市共成交83370套，比去年的97159套下降了14.2%。

价格方面，成交均价20264元/平方米，同比上涨22.1%。从各个区域的来看，主城区房价已经到达27405元/平米，余杭区升至19278元/平米，而萧山区房价也已突破23321元/平米。

土地市场，2017年上半年，杭州市区共成交土地59宗，同比减少22宗；总出让面积175.33万平方米，同比下降36.43%；总可建建筑面积437.26万平方米，同比下降35.58%；总成交金额638.86亿元，同比下降21.58%。

虽然商品房销量同比下跌，但在杭州房企2017上半年排行榜中，排名前十的房企销售总额达到708.9亿，比去年增加7.6%，排名前三的企业销量占整个榜单的52.5%。

万科、融创、滨江分列前三位，去年的“黑马”融信、本土企业德信和中国铁建则跌出榜单，取而代之的是新城、阳光城和金地的上位。

融创入三甲 打破铁三角

尽管TOP10中大多是熟悉的面孔，但排名却发生了重大变化，曾经的“铁三角”绿城、万科、滨江，因为融创的上位而被打破。

在第四位蓄势待发半年之久后，融创凭借102亿销售首次夺得榜眼位置，正式打破“铁三角”绿城、万科、滨江的格局。

从2012年进入杭州市场以来，这位三甲新贵的增速可谓迅猛，从2012总销售20亿、2013年60亿，到2017年半年卖出102亿，不到5年时间，定位中高端市场的融创已经在杭州布局包括玖樟台、时代奥城、望江府等20余个项目，首度超越了同样瞄准中高端市场的本土企业绿城、滨江。

不过，在土地市场，与前两年的积极拿地和并购扩张相比，2017年上半年融创在杭州还未有新增的土地储备入账。

排名前三的房企格局则由“三足鼎立”变成万科一枝独秀，174.3亿的成绩将其他房企远远抛在身后。2017年上半年，万科杭州推盘频繁，包括未来城三期、九都会、万科融信· 西雅图、万科·劝学里、万科·公望澜山等都是首开。

上半年万科在杭州土地市场上同样没有收获，转而选择合作的方式。4月20日，万科杭州公司和杭州地铁置业签署合作开发协议，宣布将共同探索“轨道+物业”发展新模式。

相比于万科登顶杭州半程冠军，“本土老大”绿城跌出三甲则令人大跌眼镜，上半年共收金85.5亿，位列第四。

受限价、限售政策等影响，上半年绿城推盘量并不高，1月份基本无推新。此外，原定4月推出的杨柳郡，直到6月下旬才领到预售证，最终推出682套房源。其他项目虽有推盘，但数量均不是很高。

值得注意的是，主打不限购的酒店式公寓产品绿城运河郡在上半年共卖出866套，成为杭州主城区销售最好的楼盘之一。

众多外来房企的围剿下，另一家本土房企滨江发挥稳定，以96亿的销量力保第三的位置。

近两年着力向上海、深圳发展的滨江，大本营杭州的根基依然深厚，上半年该公司主要以参与旧城改造获取近200亿货值的土地增量。

新城、阳光城低调上位

如果说去年融信是杭州TOP10榜单中的黑马，今年这一角色则换成了新城。上半年，新城控股以48.5亿的成绩首次闯入前五。

2013年进入杭州后，新城着力布局萧山板块，在上半年销售中，新城位于萧山的香悦奥府销售额达13.2亿元，香悦半岛和香悦公馆则分别贡献了11.1亿元和9.1亿元。

同样新进榜的房企，还有以43.8亿位列第七的阳光城。自2013年进入杭州市场后，以并购著称的阳光城就通过拿地、并购等多种方式增加土地储备，仅2016年在杭州拿下的土地储备就多达9块，储备货值超过200亿。其中，位于萧山的阳光城丽兹公馆与丁桥版块的阳光城翡丽湾两个项目成为热销楼盘。

深耕杭州多年的龙湖依然稳扎稳打，成为榜单上的常住客。上半年，凭借住宅和商业共同支撑共收金47亿，位列第六。其中，奥体板块的春江天玺上半年共成交了560套房源，成交金额16.8亿元；浙大科技城板块的水晶郦城去年11月底首开，今年上半年卖出615套，成交金额14.15亿。

拿地方面，在4月26日13.6亿拿下三墩单元商业用地后，龙湖计划将其打造为杭州第四座龙湖天街。

此外，老牌房企大鳄金地和保利今年以来也纷纷加码杭城市场，以40亿、38亿分列八、九位。在土地市场，6月5日，保利以总价57.46亿元竞得襄七房单元地块，自持比例36%，为年内杭州单价最高地块。同日，金地也斩获下沙大学城北单元一宗商住地块，付出代价12.34亿。

综观上半年的杭州排行榜，万科销售遥遥领先、本土企业式微，榜单门槛由27.6亿提高至35.8亿。去年位列第五的德信今年已被挤出前十，本土企业中只有绿城、滨江依然坚挺。

下半年的大幕已经拉开，根据以往的经验，不少企业选择下半年发力，年终的结局如何还有待观察。

土地先抑后扬 自持成常态

2017上半年，杭州土地市场呈现先抑后扬态势。统计显示，杭州市区共成交土地59宗，总出让面积175.33万平方米，总可建建筑面积437.26万平方米，成交金额638.86亿元。

从推地节奏来看，1-2月由于春节的关系，土地整体供应冷清；从3月开始，土地逐渐开闸放量，6月达到供地高峰期，单月推地24宗，收金超过300亿，出让面积和金额都呈现爆发式增长。

3月24日，融信、恒大分别以36.5亿、36.2亿拿下萧山区两宗宅地，楼面价破3万，刷新当时萧山宅地楼面价纪录。当晚，杭州即发布土地新政：当溢价率达到50%时需现房销售;溢价率达到70%时锁定限价，转入竞报自持比例；当有两个或两个以上的竞买人投报自持面积比例为100%时，转入投报配建养老设施的程序。

数据来源：观点指数

土地新政后，杭州已有16宗地进入现房+自持阶段，包括13宗涉宅用地和3宗商业用地，其中招商以2.92亿元的总价获得的拱墅区商用地块需100%自持。

此外，葛洲坝以43.18亿元获得的西湖区蒋村地块，需自持比例为44%，保利、中冶以总价57.5亿、34.3亿竞得的两宗商住用地自持比例均为36%。

6月30日，浙江省国土资源厅关于印发土地规则试行通知。规定各地可根据房地产用地管理和调控的需要，采用“限房价、竞地价”、“限地价、竞政策性住房面积”、“在商品住房用地中配建保障性住房”等多种竞价方式。“限房价、竞地价”等竞价方式将成土拍常态。

回顾上半年杭州土地市场不难发现，在销售排行榜TOP10中的房企显得比较“淡定”，出手次数较少，取而代之的拿地企业多为新鲜面孔，大致分为两类，一类是以保利、中冶为代表实力雄厚的央企大手笔拿地，一类则是以天阳、荣安、杭房等为主的本地小房企积极捡漏。

原本拿地积极的传统房企，如融创、德信、新城、万科在土储方面则动作较少。

2017博鳌房地产论坛之博鳌大讲堂

学徒计划走进博鳌，大师开讲，精彩纷呈。

https://v.qq.com/txp/iframe/player.html?vid=g0378yt2h80&width=500&height=375&auto=0
（视频建议WIFI网络收看）

点击阅读原文，查看专题