一场非常时期的会晤 旭辉林峰造访杨剑背后中梁与三四线曲线
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继龙湖、金科提出要向碧桂园学习之后，又一家房企表示三四线的布局和打法值得学习，这次的主角则是中梁。
观点地产网 去年底至今年上半年以来，三四线市场的回暖热度超出了许多人的意料，有些房企甚至还没从前两年去库存的难题中缓解出来，便再次匆匆折回。
继龙湖、金科提出要向碧桂园学习之后，又一家房企表示三四线的布局和打法值得学习，这次的主角则是中梁。
日前，旭辉控股总裁林峰率一众高层造访中梁集团，与董事长杨剑等进行沟通交流。会上，林峰表示：“中梁近两年的快速发展令业界瞩目，尤其在三四线城市的布局和发展有着自己独特思路、打法以及丰富经验，值得借鉴和学习。”
据观点指数统计，中梁1-6月销售额355亿元，位列上半年中国房地产企业销售第27位，仅半年的时间就已超过去年全年的销售业绩。以深耕三四线为显著特点的中梁甚至被推测为下一个“三四线之王”。
在这样的背景下，以一二线为战略布局的旭辉集团造访中梁，不禁令人猜测，三四线的机会真的来了吗？
土地变奏中梁模式
自2016年2月迁入上海后，这家来自温州的房企便开启了奔跑的模式。
数据显示，2016年，中梁全年销售业绩337亿元，相比2015年168亿元的销售业绩，增长101%。
进入2017年，一二线楼市趋冷，购房者的需求外溢，聚焦三四线的中梁借机发力，其位于无锡、芜湖、嘉兴、宁波等地项目陆续推出市场，上半年收金355亿元，轻松超过去年全年的销量。
据观点地产新媒体了解，中梁2017年的销售目标已经从500亿元提升至600亿元。按照房企集中在下半年推盘的习惯，中梁今年或能实现销量的翻番。
对此，分析普遍认为，中梁销售业绩的高速增长，主要原因之一是三四线非热点城市大量的土地储备。
据统计，2016年中梁全年拿地68宗，而今年上半年就已斩获54宗地，拿地金额超过200亿，在拿地金额和规划面积上位列第14位和第6位。
具体布局来看，除了一贯深耕的浙江、安徽、江西、江苏等长三角区域，更首次向中西部扩张，进入四川、广西、河南等地。其中，选择并不太起眼的，生活水平中上，并且有一定产业支撑的城市是中梁的特色之一，比如江西的景德镇、赣州，四川的达州等。
对此，中梁集团内部人士在接受观点地产新媒体的采访时表示：“中梁的销量增长主要源于土地的布局广、面宽；此外，公司在拿地时会关注当地的经济、人口结构、产业支撑能力，以及周边的教育配套。与此同时，中梁主打36891模式，即3个月进场施工，6个月开盘，8个月现金要回正。”
另一方面，随着三四线市场的回暖，不少原本聚焦一二线的企业也将目光投向这边。今年2月，旭辉通过公开土地拍卖以16.6亿元拿下无锡惠山区两宗地块，首次进入三线城市。此外，同样以一二线为主的融创今年上半年也转向了嘉兴、西安、南昌、南通等地。
房企扎堆抢地自然将影响地价，上半年，三四线城市拿地金额占比大幅上升9.4个百分点，房企在三四线城市的拿地均价也从2016年上半年的1679元/平方米上升到3520元/平方米，增幅为110%。
上述内部人士也表示：“大的开发商都来了，水涨船高，原来都可以底价拿下，今年难度大了不少，土地的成本也高起来。”
三四线中期繁荣
虽然许多房企都曾表示“不看好三四线”，但一二线城市成交大幅下降，三四线城市销售持续增长已成为不争的事实。
据观点地产新媒体查询，上海6月成交数据显示，当月一手商品住宅成交量为68.61万平方米，环比减少3.4%，同比减少45%，几近腰斩。无独有偶，深圳规土委发布的统计数据也显示，上半年深圳新建商品住宅共成交10502套，同比减少54.7%。
去年较热的二线城市中，南京全市商品住宅上市3.2万套，同比下降42.3%，成交3.7万套，同比降幅达56.7%。与之相对的，盐城、宜昌、九江、汕头等上半年积极推盘，成交量同比实现大幅增长。
土地市场中，三四线的表现亦不俗，上半年，土地成交面积排名前10的城市就有徐州、潍坊、唐山等城市。
对此，同策咨询研究中心总监张宏伟在接受观点地产新媒体访问时认为，推动市场趋热的因素主要有三点：首先，一二线及核心城市的调控，导致很多购房需求外溢至周边城市；其次，部分前两年去库存压力比较大的三四线城市，如常州、常熟、南通等基本上停止或者放缓供地节奏，导致市场本身的供求关系受到了调整，因此进入上行通道；第三，核心城市拿地越来越困难，房企转移阵线去到三四线，也提高了土地市场的热度。
相比一直以深耕三四线为主的房企，诸如碧桂园、中梁等，以一二线为主的房企转向三四线则略显无奈。
在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，房企选择三四线城市，有75%是无奈之举，一般情况下企业更希望对大城市进行投资，中小城市只是次要选择；当然有25%也是企业的主动型战略，因为像碧桂园、恒大这些企业销售业绩成长比较快，和其整个三四线的投资布局是有关的，这对其他企业也有一定启发意义。
然而，三四线的热度能持续多久？有分析认为，在房地产大周期向上的背景下，三四线城市会坚持去库存到底，由此将带来三四线城市一年多的中期繁荣。
但是随着调控的放松，投资的关注点会回归到一二线等核心城市。过去库存量比较高，今年去库存效果比较好的城市，接下来还是会重新回到原来的担忧。
对此，严跃进建议，企业的投资要抓住周期，避开房企推盘的高峰。另外，布局要合理，适当投入资金到一二线，过多放在某一个板块和区域，风险是比较大的。