观点指数 | 成都上半年TOP10：保利夺冠恒大第三 调控下市场低位运行

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自恒大通过“买买买”在成都拥有多个项目之后，成都楼市销售的前三名，基本就被保利、万科和恒大三家垄断了。

观点指数 2017年上半年的最后一周，成都楼市以商品房成交78.4万平方米，一手住宅成交68.31万平方米的数字，为前六个月的成交划上句号。

这样的数字看起来并不差，根据对比，最后一周商品房成交环比上升34.09%，住宅成交环比环比上升40.93%。

但如果将观察期拉长，却可以发现，成都房地产市场表现低迷。

数据显示，2016年底成都市区近郊在售楼盘数量已从2015年的616个下滑至472个，叠加供地节奏缓慢，2017年6月在售楼盘数量进一步下跌至322个，仅为2015年一半左右。

在这样的供应情况下，成交下滑是顺理成章的事情。2017年前6个月，成都成交水平明显低于去年均值，备案价格在年初跃升后持续稳定。

土地市场方面，前6月，成都共出让86宗地块，合计总面积约4620.1亩，同比下滑了45.4%；成交量方面，上半年共成交土地70宗，成交面积3758.37亩，同比下降41.7%；成交金额方面，成都上半年卖地总额达到273.04亿元，同比微涨8.2%。

分析认为，2017年上半年成都楼市经历了限购、限售、房贷收紧、土拍熔断+抽签等一系列调控升级措施后，整体市场趋于稳定。

在稳定的市场中，依然有品牌房企表现靓丽。保利和万科双双宣布上半年的销售已过百亿，分别达120.1亿元和106亿元。

此外，2016年在成都销售位列前十的银城置业、万达、绿地已跌出前十，今年新晋上榜TOP10的分别为电建、金科和合能地产。

保利万科半年过百亿 电建意外入前十

自恒大通过“买买买”在成都拥有多个项目之后，成都楼市销售的前三名，基本就被保利、万科和恒大三家垄断了。

2016年成都销售前三名分别是恒大、保利和万科。而2017年的半年成绩单上，保利重回榜首位置，并以120.1亿元的成绩几乎追平了去年恒大的全年销售业绩。

分析认为，这得益于保利在成都的十年布局，近几年，保利在成都的产品也逐渐向高端转型，这也为其销售金额增加奠定了基础。

今年上半年，保利在成都主要力推悦系和院系产品，如保利堂悦、保利两河院子、保利·观湖等。此外，还有如保利大都汇、保利爱尚里、保利公园里和保利中央郡等在售产品。

上半年保利能取得120亿的销售业绩，和其对市场节奏的把握有直接关系。

春节前后，保利连推七盘，自3月成都政策开始收紧之后，保利又开始整合商铺、车位等投资类产品。以保利智铺为例，开盘就完成销售8.2亿元。

以106亿元位列亚军的万科，上半年在成都也有多个项目销售颇佳。

据不完全统计，今年上半年，万科在成都的主力销售项目分别为万科第五城签约3030套，万科城臻园和万科理想城的签约数都是1200套，万科五龙山半年签约700套，万科翡翠公园销售签约1500套，万科金域东岸完成签约900套。

其中，万科第五城以12.88亿元的销售金额成为成都上半年销售业绩第四名的单盘项目。

另一方面，万科也在加大于成都的布局。今年上半年，万科在成都土地市场拿下三块地，总共230余亩，两块在天府新区，一块在郫县。

尤其是4月底，万科在天府新区兴隆湖科学城拿下两宗商服用地。这两宗土地的特殊性在于，50%的面积需要由万科自持，引入五星级酒店、特色商业街区和农贸市场。

值得注意的是，今年上半年，融创并没有纯新盘入市，单单凭借着城北的凯旋东岸、城西的观玺台、光华中心、城南的长滩壹号、NANO公馆以及城东的天府逸家等老项目的库存销售，就让融创销售业绩再次进入前10。

至于新上榜的电建、金科与合能地产三房企，上半年也有不少项目表现颇具亮点。

今年年初，位于金牛区的电建洺悦府项目一直保持不错的销售态势，推出了400余套1156-168平方米的户型，最终以12.09亿元的销售业绩成为成都单盘销售前十的项目。

金科在成都布局了较多的项目，上半年在售项目包括廊桥水乡、天籁城、温江天宸项目、东方雅郡、双楠天都、星耀天都和金科中心等。

绿地虽然意外跌出成都房企前十的销售排名，但其项目悦榕公馆，仍然以11.61万平方米的成绩位居成都住宅销售面积第四名。

土地成交同比大降 品牌房企成都抢地

在土地成交方面，成都上半年的表现颇具特点。

据统计，成都上半年共出让86宗地块，合计总面积约4620.1亩，同比下滑了45.4%；成交量方面，共出让土地70宗，成交面积3758.37亩，同比下降41.7%。

然而，在成交数量下降的同时，成都上半年土地成交金额却保持平稳甚至略有上升的态势，卖地总额为273.04亿元，同比微涨8.2%。

分析认为，受土地供应节奏放缓影响，开发商拿地急切和迫切程度，以及对价格的承受能力，均飙出正常区间，尤其是主城区地块，以至于根本无法用常规的销售价格倒推成本的逻辑来测算地块。

上半年，成都主城区的土地出让宗数和成交宗数依然位于第一，最终也以145.8亿的总出让金额远超其他区县，平均楼面地价达到了8979元/平方米，同比大涨86.7%。

更详细来看，武侯区以50.9亿名列主城区土地出让榜首，金牛、成华分别以33亿和23.1亿位居第二和第三。

郊县方面，郫都区成为了成为了上半年土地供应火力集中点，土地出让大户天府新区依旧坚挺，以429.04亩的成交面积位居次席；而都江堰更是通过397.9亩的战绩，连续三年挤进成交面积前三。

在看似不错的成交背后，成都土地市场的流标率也保持高位。据统计，整个上半年，成都土地市场流标率为18.6%，另有两宗地块因熔断而流拍。

从拿地企业方面来看，上半年拿地较多的依然是品牌房企。

有统计显示，中海、万科、中铁建、北大资源、万达等房企在前6月土宗囊获了近700亩土地，占比14.5%，而润扬、金辉、华侨城、东原等公开市场多年未有土地进账的开发商均在上半年有所斩获。

其中，成交总价最高的为金茂摘得的武侯区七里村6组、铁佛村7、8组地块，出让面积为162.3亩，成交总价为46.4亿元。

单价最高的是东原拿下的武侯区红牌楼街道太平村1、7组地块，出让面积仅16亩，楼面价却是17200元/平方米的新高，不过这个单价也只比金茂武侯区地块高出40元而已。

事实上，成都土地已经进入万元时代，看起来甚至已经逼近两万元大关。

在上半年成都出让土地总价前十的地块中，中海包揽了两宗地，分别是33.1亿元拿下的双流区协和街道长顺村2、6组、清河村9组地块和15.1亿元获得的龙泉驿区十陵街道成洛大道以北、蜀王大道以西地块。

新面孔中南建设6个月中也拿下三宗土地，分别是金牛区天回镇街办木龙湾社区2、3、4组、成华区建设南路和金牛区天回镇街道万圣社区居委会3、4、7组，拿地资金总计59亿元。

四限齐出政策收紧 转向公寓与联合开发

纵观上半年成都楼市，因供应量处于低位，成交也一直颇为低迷。

数据显示，2016年底成都市区近郊在售楼盘数量已从2015年的616个下滑至472个，叠加供地节奏缓慢，2017年6月在售楼盘数量进一步下跌至322个，仅2015年的一半左右。

在这样的供应情况下，成交下滑也是颇为顺理成章的事情。2017年前6个月，其成交水平明显低于去年均值。

3月24日，成都市12个区开始实施“史上最严限购政策”，户籍与连续24个月的社保成为最大门槛。

4月12日，政策进一步加码，开发商不得有捂盘惜售行为，不得以虚假装修、虚高装修价格等变相提高房价；针对购房者的“限贷”政策同日出台，二套房首付提升至七成，二套房以上停贷。

在限购、限贷、限售、限价，“四限齐出”的情况下，成都的开发商们不得不重新调整原有的推盘策略。

成交虽然受到打压，但价格还是略有上升的。观察成都楼市，年初商品房均价大约在8000元/平方米左右，而上半年的最后一周，其商品房成交均价已经升至万元水平。

住宅限购之后，公寓也同样受到政策调控。4月21日下午，成都市规划管理局、成都市房管局等四部门联合出台政策，成都市商业、办公类建设项目“严禁擅自改变为居住用途”，同时对商办类项目设计标准、水电气价格标准等做出了限制。

但公寓市场火热仍然势不可挡，限购之后的4月、5月，公寓市场迎来“小阳春”，据成都本地机构数据显示，4月、5月公寓销售分别为21.4万平方米、20.1万平方米，供销同比齐涨。

公寓成为上半年热销产品的一个重要原因是，在住宅受到严厉调控之后，不少开发商纷纷将已经报规报建的商办项目调整为公寓项目，希望商业项目的热销能弥补住宅销售的颓势。

由于拿地成本上升较快，成都住宅房价的涨幅又跟不上土地价格的上涨，今年以来，合作开发也明显加多。

如龙湖与首开在成都也有三个合作项目，分别是首开龙湖天璞、首开龙湖铂金岛、首开龙湖紫宸三个项目，皆由龙湖操盘；还有融创绿地联手打造三圣乡项目；绿城多利桃花源的背后还有大投资方中国平安；华侨城与鲁能联合开发天府新区商业项目天府·美丽汇。

分析认为，面对市场的诸多不确定因素，联合开发不仅能整合双方优势，还能分担风险和开发成本，同时，对于一些新进入成都的开发商，也能更快熟悉成都市场，完成项目和品牌的落地。