博鳌特稿 | 李长江：碧桂园物业要做中国物业第一品牌
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“我们既不是追赶者，也不是落后者，而是按照既定的、客户喜欢的方向在前进。”
编者按：8月7-10日，博鳌房地产论坛将连续第十七次在海南举办。十七年来，几乎所有房地产英雄人物及标杆企业，都参与了这个全行业年度盛会。
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观点地产网 “物业管理过去被认为是传统服务业，现在已逐步转型为现代服务业。”房地产下半场来临，市场对物业管理服务的要求越来越高，物业行业也到了需要变革的阶段，处在快速增长期的碧桂园物业，正是行业转型升级的领跑者之一。
在碧桂园集团总部见到物业总经理李长江时，他毫不讳言，未来即便是行业前10的物业公司，基础物业管理收入比例都会越来越低，能产生的利润也日益稀薄，“甚至最后接近于零”。
在此情况下，仅靠提高管理费或降低成本已经难以实现公司持续的发展，自谋生路，通过社区增值服务寻求新的利润增长点，成为物业公司未来发展的关键突破口。
李长江指出，物业公司的利润来源已发生很大的改变，未来碧桂园物业通过主营业务产生的利润比重也会越来越低。去年，碧桂园物业利润中已有30%多来源于增值服务。
观点地产新媒体获悉，碧桂园物业已在拓展物业管理2.0甚至3.0版本的增值服务，其中2.0包括房屋的租售服务，以及社区零售、家居服务等，3.0则主要是整合社会公共资源，围绕社区金融展开。
值得注意的是，除了推出理财产品，碧桂园物业亦计划与保险公司、银行等机构合作，将物业公司作为业主与保险赔付、银行贷款的中介。
“比如业主车在小区碰了，保安拍一张照片上传，保险公司就可以受理和认可，不需要到现场来，我的人就成了保险公司的人，对业主来说更方便。”未来碧桂园物业的增值服务还将囊括医疗、教育等内容，涉及业主生活的方方面面。
李长江透露，碧桂园物业的增值服务仍在起步阶段，未来进入稳定发展期后，来源于社区增值服务的利润占比将达到70%。
为了获取更多社区资源，继续拓展增值服务，碧桂园物业也将规模扩张提上了日程。观点地产新媒体了解到，截至2016年12月31日，碧桂园物业签约管理面积已达2.1亿平方米，未来3年内计划将服务面积扩大到5亿平方米，5年内则争取到10亿平方米。
对于如何实现规模的快速增长，李长江表示，碧桂园物业主要通过与中小开发商合作、为政府合作提供城市基础市政服务、以及并购和股权合作三种方式进行扩张。
与此同时，碧桂园物业已着手布局海外业务，逐步将物业服务延展至国际市场。
尽管有着很大的规模诉求，李长江还是强调，碧桂园物业所有市场拓展的基础是一定要把服务做好，不断提高业主满意度，不会为了规模而“跑马圈地”，盲目收购实现快速扩张。
“我们既不是追赶者，也不是落后者，而是按照既定的、客户喜欢的方向在前进。”
以下为观点地产新媒体对碧桂园物业总经理李长江先生的采访实录：
观点地产新媒体：随着消费需求升级和房地产行业的发展，市场对物业管理提出了一些新要求，碧桂园物业是否因此有一些新的变化？
李长江：随着社会的发展，信息技术的进步，物业行业其实已经发生了很大的变化。物业管理过去叫传统服务业，现在已逐步转型为现代服务业。
向现代服务业的转型首先是物业公司利润来源改变，过去TOP10公司的利润更多来源于物业管理费，如果物业管理费单价高，利润就高一些，单价低利润就少一些。现在不是，单价高，业主对于服务的要求也高，即使单价低，业主对服务的要求也不低。
物业管理行业是微利行业，未来前10物业公司物业管理收入的比例会越来越低。
观点地产新媒体：碧桂园物业现在的利润大概的有多少？
李长江：碧桂园物业通过主营产生的利润比例也会越来越低，当然每个公司不一样。
因为第一成本越来越高，人工费、材料费、水费、电费不断攀高，第二提管理费的难度越来越大，这个矛盾很难一下子解决，因为涉及到千家万户。物业公司主营业务产生的收入是在增加，但成本增加却显著高于收入增加。
所以说物业在这块产生的利润比例会越来越低，甚至最后接近于零。留给物业公司的只有三条路，第一条合规合法地把物业管理费调高。第二条把成本降下来，降成本是指人工成本要降下来，可以通过信息化机械化的手段提高人均效率和劳动生产率，但是毕竟是有限的，所以第二条路是阶段性的。
第三条路，寻找新的利润增长点，通过增值服务去实现。通过房屋中介来买我们的房子，或者业主把房子交给我们去出租。第二是做一些社会公共资源的整合，同外面的单位联合，取得一定的收入做补充。
回头看这三条路，提管理费难度无疑是最大的，没有人愿意多掏钱，这也是正常的消费者心理。第二是把人工降下来，原来用80个人现在变成50个人，但信息化手段要高投入，买设备要投入，阶段性来讲成本的确降下来了，还是有成本，这种降一定是有底线的。
唯一的路就是第三条，紧紧地把业主的生活联系在一起，跟业主的资产联系在一起，然后取得收益率、毛利率更高的增值服务。
观点地产新媒体：现在碧桂园的增值服务大概包括哪些？
李长江：除了1.0版的增值服务以外，我们现在更多的是找2.0版、3.0版。
1.0版的增值服务是最基础的，比如到家里搞卫生，灯坏了，修剪绿化，马桶堵了，找物业人员疏通。2.0版包括房屋的出租和出售，还有像凤凰优选，旺管家，凤凰荟等等这些紧紧围绕业主资产和生活开展的内容。
3.0版的叫社区金融服务，现在有个产品叫碧有信，小区业主有闲钱的时候可以通过这种理财产品实现收益。第二个正在做的是保险，比如业主的财产保险、车保险。也就是跟保险公司做联动，保险公司认可碧桂园旗下业主在社区里面所发生的任何交通事故的受理权。
比如车在小区碰了，保安拍一张照片上传，保险公司就可以受理和认可，不需要到现场来，我的人就成了保险公司的人，对业主来说更方便。如果周边车辆坏了，我们有流动的维修车辆服务队，可以到现场去，对业主也方便。还希望可以和银行实现合作，或者我们自己向业主贷款。
这些增值服务最终涉及到了业主生活的方方面面。从日常生活，到文化消费，到资产管理都可以通过物业来实现。
观点地产新媒体：您曾透露未来几年碧桂园物业的规模将快速增长，具体有哪些措施让规模实现快速增长？
李长江：碧桂园物业不是绝对只以数量为标准去衡量，一直坚持的是有质量的数量。
我们采取的措施有以下几个方面，第一个选择同中小开发商进行战略合作，他们开发到哪里，碧桂园物业的服务就提供到哪里。
第二个方面，同政府合作，也就是做城市服务提供商，比如清扫政府道路，养护政府道路绿化，管理政府路灯。做基础服务的好处在于市场大，我们现在已经开始在好几个城市提供城市基础服务。
第三个方面是并购、股权合作。并购并不仅仅限于小公司的并购，也可以与优秀的物业公司合作。
我们做并购、股权合作时，有一个原则，与门当户对者联姻，与志同道合者同行。门当户对不是要找同规模的物业公司，更多指的是意识、理念、服务。与志同道合者同行是指，我们既然选择了股权合作或者并购，要一起把公司做得更大、更好，资源和优势互补。
观点地产新媒体：现在碧桂园物业收入构成中占比最大的是哪一部分？来自碧桂园旗下项目的收入是多少？
李长江：在2015年以前，碧桂园物业都是只做碧桂园集团开发的项目的物业服务，2015年才开始对外合作，为其他开发商的小区业主做服务，真正做拓展的只有两年时间。所以碧桂园物业现在产生的主要收入里，仍然住宅基础服务收入，但增值服务方面成长非常迅速，已创造可观效益。
我们去年收入是20多亿，其中社区经营约2亿，对外合作产生的几千万到1亿。随着市场的不断推进，碧桂园旗下小区物业管理费的收入占比会越来越低，外部小区的收益会越来越高。利润组成方面也是如此，增值服务最终所产生的收入越来越高，在整个公司收入里的占比也会越来越高。
其实拓展不仅是为了稀释自有项目的占比，事实上，我觉得有一些公司去收购或者跟其他公司股权合作，但是合作什么，合作以后怎么玩，拿来干什么，根本就没有想过，为了收取物业管理费吗？
物业管理费收入的利润是呈相对的下降趋势，无论管理费是多少。如果仅仅是为了收取物业管理费，这是一个错误的做法。应该是有一套体系，考虑以什么样的价格收回来，收购之后，投入的增值服务能够做多少，这才是关键点。
作为企业的管理者和经营者，应该考虑拿过来以后做增值服务能产生多少收益，有没有本事通过增值服务去实现，不仅仅是为了增加而增加。对接资本市场不应仅看规模大小，也应注重盈利性和成长性。
虽然有些公司只有两千万平方米，但是评估之后，真正对我们有价值能产生增值服务的可能只有800万，其他1200万只是增加面积而已。
所有的市场拓展应该想的是背后有没有增值服务的产生，凡是只谈面积，谈规模的，我不会点赞。碧桂园物业目前所有市场拓展的基础是一定要把服务做好，只有好服务，资本才会一直爱。
观点地产新媒体：数据显示，未来五年全国物业管理的市场规模会达到1.2万亿，但有观点认为物业公司最多可能只做到百亿、几百亿级的企业，到那样的规模之后再去扩张会有很大难度，对于这个观点你怎么看？
李长江：做物业行业必须有人做服务。物业管理的市场，实际上考验着一个公司实实在在的运营管理能力，如果一个公司的模式永远只是一种，那么别讲10亿、20亿，5亿可能运作起来都困难。
当物业发展到一定规模的时候，技术、平台、信息化手段要上得去，人才管理能力上得去。我不同意物业公司最终运作就是100亿左右就封顶了，应该是单纯的物业管理费的收入，其实物业管理费别讲100亿，50亿都困难。
观点地产新媒体：现在碧桂园集团层面各个业务都在快速的发展，碧桂园物业在集团层面的角色定位和长远规划是怎样的？
李长江：碧桂园集团与碧桂园物业是彼此独立的两家公司。集团对物业的要求是独立自主，绝对市场化的，做中国物业服务第一品牌，这是我们的目标。完全依赖开发商才能成长，这样的公司也是没有生命力的。碧桂园的房产公司，实际上仅仅是碧桂园物业其中的一个客户，没有依赖关系，我们是一种绝对市场化的关系。
小区是开发商开发的，只能说这个阶段是他选择物业公司，以后交给物业来管了，开发商对这个小区没有任何权利了。第一，管理费是业主交的。
第二，开发商没有权利说我不要某个物业管了，广大的业主才有这个权利。所以一旦招标完成，开发商就脱离了这种关系，是没有权利的。
观点地产新媒体：在碧桂园集团层面会不会要求物业要做到怎么样的规模？
李长江：不要求规模。毕竟碧桂园物业的大股东是碧桂园集团，所以作为股东对我们有管理要求是天经地义的，但他要求更多的是注意业主的满意度是最重要的，把基础服务做好。
观点地产新媒体：刚才提到的物业管理的收入利润跟增值服务的收入利润，两项的差额大概多少？
李长江：碧桂园物业现在30%多的利润来源于增值服务。现在还是起步阶段，利润才2个多亿。
观点地产新媒体：未来到了平稳发展的阶段的话，这块的占比大概会是多少？
李长江：倒三七，70%来源于社区的增值服务，30%来自于其他的物业服务。
碧桂园物业要做中国第一的物业服务品牌，在这条路上脚踏实地的往前走，所以我们在做一些基础，打好基础，做规范制度，做人才队伍，信息化等等。我们既不是追赶者，也不是落后者，特立独行，按照既定的，客户喜欢的方向在前进。
我们既注重国内业主的服务，也注重国际业主服务。碧桂园马来西亚项目就是一个尝试，我们希望通过海外项目的开拓提升我们物业管理的覆盖率，然后向这个国家辐射。无论是在国内还是国外，我们要做中国物业服务第一品牌。