演讲 | 陈启宗：中国房地产的长远致胜之道
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所谓的去地产化就等于多元化，多元化历史上是站不住脚的，而且你也赚不了那么多钱，最好赚钱的还是房地产。
陈启宗（恒隆集团、恒隆地产有限公司董事长）：大家早上好！今天讲全球化的地产，我觉得有点不合适。所以我想还是跟着朱中一会长和樊纲教授讲的去地产化的话题，跟大家进行分享。
我昨天来之前，从来没听过“去地产化”这个词，所以我不懂什么是去地产化。到现在还不到24小时，我就变成了“专家”，要跟大家讲讲“去地产化”。
到底什么叫“去地产化”，最终我搞清楚了，在内地好多词真是有点莫名其妙，我说地产化是可以“去”的吗？马克思说经济发展的几个要素，人力、资金、土地。土地是改不了的，怎么可以“去地产化”？当然我听诗涛讲了以后，我也明白了她的意思。
我们在座都是做房地产的，去地产化对我们来讲真是不好的事，也就是说你的工作完蛋了，我们都是搞房地产的，去地产化就是说没得干了。所以提出去地产化这个词，本身就告诉我们一件事，就是说你失败了，你没戏了，你没得玩了。可能从前你赚过钱，但是从今以后要是你去地产化的话，也就是说你承认你失败了，你没得玩了。
用诗涛的去地产化的定义来说，就是多元化，不只是买买土地或者盖房子。我也明白这是有它的道理的，但是刚才朱会长和樊教授讲的，就像这个重建，将来要重建的面积很多，要是每年2%的速度发展的话，还有很多事可以干。
另外一方面，去地产化是怎么来的？为什么要谈这个问题？为什么有这个需要？我个人不认为一定要去地产化。比如说河南建业，胡葆森在河南一个地方发展，也是有得做的，河南是1亿人口的大省，他在那里深耕，还可以做很多事。
另外一个例子就是恒隆，恒隆在高档商业房地产市场，相对于市场我们是很小的，但是我们还有很多可以做的。所以我认为不一定要去地产化，而且我要警告各位，去地产化也就是多元化，它很有问题。
有什么问题呢？问题就是去地产化之后你能赚多少钱。我看过一些文章，说美国、澳大利亚等这国家，那些国家里面你找最富有的一两百人，大概有1/3到一半的富人，他的财富的累积是跟房地产有关的。如果你要去房地产，你要想想你是不是能够成为前100、200的富人。
房地产是可以赚钱的，问题是怎么去赚。历史也告诉我们，靠房地产赚钱是最好的方法之一，去地产化就是你不大愿意再赚钱了。
搞多元化有什么方法？昨天我听了很多，有各种新的模式，比如说现在的旅游地产，我对这些做法是持保留意见的，我还没有看到全世界搞所谓的旅游地产赚了大钱的。
做其它的行业都可以赚钱，但是我们做房地产都不是想赚小钱的，想赚小钱的人不会来搞房地产，来搞房地产的人都是要赚大钱的。你要赚大钱，你却又多元化，你就没戏了。
世界各地的经济历史告诉我们，所谓的多元化公司没有一家可以长久。我记得我年轻的时候，在50年代到70年代，那个阶段美国最火的公司都是多元化企业，现在没有一家存在，除了通用电气之外。
所有这些告诉我们，多元化能成功的机会是小之又小的，早晚都会分崩离散。
当然我也理解，为什么今天中国内地那么多的商界朋友要搞多元化，因为以往30年中国经济是大发展期，机遇多得不得了，可以说遍地是黄金，你不抓好像是对不起自己，你不抓好像是笨蛋。但是你要小心，历史上搞多元化的没有一个是能够长远成功的。会是你吗？希望大家不要那么高估自己，认为一定是我，恐怕最终不是你，而且你可能下场不那么好。
所谓的去地产化就等于多元化，多元化历史上是站不住脚的，而且也赚不了那么多钱，最好赚钱的还是房地产，所以不要去地产化。
为什么现在那么多人讲去地产化，要多元发展呢？因为以往这20多年，中国的大发展期兴起了一帮人，这帮人包括不少在座的人，至少也是你们的梦想，就是要追逐规模。
中国那么大，那么多机遇，不抓真是不对。但是你要注意一件事，2010年我在海外跟外国朋友聊天的时候我都说，我认识好多在内地的商人，非常优秀，但是最优秀的都不到国外去，到国外也是多元化的一部分。他为什么不到国外去呢？因为要逐鹿中原，要先把中国这个大市场打下来，在中国致胜了，慢慢再到外国去。
现在我们看到有两种人是往海外走的，一种是专业的，像五矿集团，他们没办法，他们是搞矿业的，中国的矿产就那么多，所以他们必须要到海外去，这是可以理解的，他们不多元化，就搞矿业。另外一种人是不知道自己在做什么的，有东西就买，追逐多元化和追逐规模，这些人成功的机会少之又少，这帮人早晚会失败而回。
很多人今天在谈轻资产，我也来谈谈轻资产。我听到这个名词，我觉得莫名其妙，房地产永远是轻资产的，钢筋、水泥不轻，但是杠杆的作用是什么？杠杆就是轻资产。你放10%进去，银行贷款90%，那不是轻资产是什么？房地产因为太重了，钢筋、水泥价钱太高了，所以一定要轻资产。
不过我也理解，现在他们说的轻资产，是在轻资产的房地产领域里再轻一点，轻到什么地步呢？轻到最好就是不用放任何的资本进去，但如果不放一点钱进去，你也不可能赚到钱。
历史也告诉我们，轻资产并不是最赚钱的，为什么要轻资产？因为你没钱，所以只能轻。历史证明轻资产跟比较重的资产相比，不一定轻资产就赚得多。
理论是一回事，实践证明难得有一个搞轻资产的人是赚大钱的，当然你不需要像恒隆那么离谱，恒隆这十几年基本上没负债，我在上海盖1000亿港币的商业房地产，十几年都基本上是零负债，那是过重，那是因为我们有特别的原因，因为以往这十几年，我们的资金流太强了，但这不是一个好的例子，别人也不一定能够做到像我们这样。
但是你不要走反面的极端，你做轻资产，万变不离其宗，你的资金没进去，将来你只能够靠你的脑子、靠你的劳力赚钱，就变成一个服务性行业，服务行业是要靠量来支撑的。房地产是一个长周期的资产，量不可能太大，所以轻资产绝对不是赚钱最好的方法，当然赚钱还要看是长线赚钱还是短线赚钱。
一切的问题都在于你跟我要的是什么。你想做什么，20年之后、30年之后，当你退休的时候，你怎么才是最高兴、最快乐的，你要的是什么？
简单来说两个选择，一个是长线的成功，长线赚到不少钱，当然什么是多，什么是少，那是个人的问题。
你是想长线的赚很多钱的成功，还是想短线的威风？基本上那些疯子都是寻求短线的威风，而牺牲了长远成功的可能性，所以你说那不是疯子是什么？而且它的下场绝大部分是失败的。
所以我奉劝所有的商界朋友们，无论是管理层、高管，还是自己的企业，最重要的就是你的心态是什么，你搞清楚了你到底想要什么，长线的成功还是短线的威风，你就要调整你自己的心态。
在中国做生意很奇怪的一点，就像一个足球队只有前锋没有后卫。好多公司都是这样，每个企业家都是打前锋的，都是要攻的，要赚钱的，这也很好，但是后方没有人守门，早晚要失败而回。
所以在大家想去赚好多钱的同时，也要想一想怎么不死去，死了就没戏了。所以赚钱是好的，邓小平也说要让一部分人先富起来，所以赚钱是光荣的，只要你赚得干干净净。但是在你赚钱的同时，你还要想一想怎么保证不会死掉。
我父亲曾经跟我说，你懂得赚钱之前你要先知道一件事，就是怎么不要亏本。
赚钱是好的，是很快乐的，但是亏本是很痛苦的，所以你在要赚钱的同时，你要先问一个问题，我怎么才能够不死去、不亏本，那才是长远致胜之道。也希望内地的房地产的朋友们调整一下自己的心态，不要追逐短线的威风，要为自己、为后代、为国家、为人民追逐长线的成功，祝你们长线成功。