领袖访谈 | 白德利 太古地产生意经
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时间是太古的朋友，这是白德利亲口所称的，但他的下半句是“时间也是太古的敌人”。
观点地产网 “你别忘了，我们还有一百五十年的历史。”太古地产行政总裁白德利先生在接受观点地产新媒体专访时，用这句话回应了一个疑问，言语中带着不容置喙的自信。
七月午后的北京，正陷入大雨前的燥热，空气中热浪翻腾。在北京三里屯太古里瑜舍酒店的一间客房里，我们与白德利隔着一张简易的桌子对坐。两个小时的采访中，不管是温和的还是尖锐的问题，白德利始终保持着平稳的语气与开放的态度。
白德利所称的150年历史，始于1866年。那一年，一艘“阿伽麦门号”轮船从英国出发远赴上海，满载着英国施怀雅（Swire）家族在远东扩张的希望。为便于在沪发展货运事业，12月，约翰·赛缪尔·斯怀雅与合作伙伴在上海成立了太古洋行（Butterfield&Swire）。
自此，这家英资企业以“太古”之名开启了在华风光又曲折的历史。虽然受到战乱的影响，太古曾于20世纪五十年代撤出上海，但在2016年，距离其首度入沪150年后，太古集团又以兴业太古汇这一作品宣告“回归”。
如今，太古已然成为一家庞大的多元化跨国企业集团，名下的太古方糖、国泰航空、太古广场更是为香港及大陆所熟知。
与一百多年前急速扩张的步伐大为不同，目睹各行各业兴亡荣衰之后的太古，似乎更显从容，地产业务亦是如此。
在与太古地产深度交流后，会发现它对自身的经营理念笃定非常，并且在市场洪流中坚持着自己的商业逻辑。
轻重天平
三里屯太古里一群色彩斑斓的不规则建筑中，坐落于南北两区之间的瑜舍酒店，是太古于2008年推出的酒店产品，设计极简，价格不菲。
说到酒店，虽然看起来光鲜亮丽，但实际上这类业务却因为盈利周期过长而让开发商们颇为苦恼。一名业内颇有声望的发展商曾直言，酒店是一门不赚钱的生意。
但白德利并不认同这一观点，他称，酒店虽然利润相对其他业务会低一些，却是太古业务中很重要且非常独特的一部分。酒店并不是一个独立的板块，它对太古项目中的零售业务拥有非常大的推动作用。
在财务衡量上，由于将酒店置于综合体开发中进行考量，太古评估的是综合体总体回报率，只要这个回报率达到门槛收益率，这个项目便可成行。
据悉，太古拥有商务酒店品牌东隅（EAST）系列及精品酒店品牌“居舍系列”（TheHouseCollective）两大品牌，持有权益的酒店七个，分布于各地综合体项目之中。其中，三里屯太古里的瑜舍酒店（TheOppositeHouse），便是太古旗下HOUSE系列的首个产品，亦是太古的首个酒店项目，共有99间客房。
除了酒店，太古的商业物业亦以自持为主。截止到2016年末，太古地产投资物业应占楼面面积达2650万平方呎，其中近三分之一位于内地。大量持有商业资产的方式，对于那些追求高速发展的房企而言是难以想象的，但是太古坚持着重资产的逻辑，而且几乎“百发百中”。
太古旗下的太古坊、太古广场、广州太古汇、成都远洋太古里、三里屯太古里等商业物业，无一例外地成为了当地的标志性商业项目。去年，太古地产的租金收入达107.7亿港元，在众多商业地产商中排名前列。
不过，重资产运营需要有强大的现金流能力，太古亦会适时地选择出售物业来回笼资金。比如，去年太古以65.28亿港元将九龙湾的一个非核心商厦卖掉，把所得资金用于太古坊的重建工作，并录得溢利11.7亿港元。
对于接下来是否有做轻资产的计划，白德利称，太古历史上并没有做过轻资产输出，但对于轻资产模式持开放态度。而且，许多亚洲乃至全球的企业都有询问过，太古能否输出酒店品牌，因而太古也在评估品牌输出的可行性。
至于酒店业务是否可能单独上市，白德利表示，太古对酒店做了五年计划、十年计划，目前这两个计划中都没有上市的打算。
市场之辨
2017年至今，是房地产市场颇不平静的一年。对于住宅开发商而言，应接不暇的楼市地市政策增添了后市的不确定性，如何延续上一年的佳绩让他们绞尽脑汁。
与此同时，商业市场亦非风平浪静，国内两大知名商业地产运营商SOHO中国及万达集团紧连着出售旗下的核心物业，引发了业内对商业市场前景的担忧，内地地产商的运营能力、负债情况亦再度受到关注。
在这一事件面前，白德利表现出与市场主流反应所不同的判断逻辑。听完关于对上述市场动态的发问，来华工作多年的白德利，未来得及听翻译便脱口而出：“万达卖了酒店项目，但是有人愿意接手呀！”
白德利一语道出他对酒店这类重资产项目的倾心之意，然后一一列举了成都博舍、北京瑜舍所获取的成绩，并不忘流露自身对即将开业的上海镛舍的期待。
至于内地地产商项目运作方式、运营逻辑与港资的区别，白德利亦有自己的观察。曾有业内人士将部分港资、英资企业发展较慢归因于过度看重项目的投资回报，即他们要预测到20%回报率才会出手，而中资则满足于5%的回报率。
对于这样的言论，白德利认为太过片面了，不同开发商出于对开发周期的考虑，以及对买卖时间点的判断会有很大的区别，“甚至有些港资企业的投资回报会低至2%或者0，仅是为了达到循环现金流的目的。”
借此，白德利亦重申，对于太古而言，快周期并不是看重的因素，由于物业需要长期持有，太古更加注重产品的质量。
那么，在具有相对优势的情况下，太古是否认为接下来将是发展的黄金时期呢？对这个问题，白德利的回答在不偏离太古向来含蓄低调风格的同时，亦流露出了极高的自信。
他称，未来十年太古非常愿意在香港和大陆市场发展更多项目，“我们还是专注于香港和大陆市场，而不是其他市场，因为我们觉得这两个市场已经足够大了，足够我们发展和进一步投资。”
白德利表示，内地、香港乃至全球土地或项目价格高企以及汇率的波动，都有可能影响到太古进一步投资的进程，但他非常自信的一点是，太古拥有非常强大的现金流以及强劲的财务指标，这是太古的优势。
“可以说，只要我们一旦决定了，我们是能够买我们想要的东西，发展我们想要发展的项目。”
时间之友
自2002年进入内地以来，太古在这十六年间发展了5个综合体项目，其中有三个项目均是与国内具有国资背景的企业合作。
与国资背景企业联谊并能够维持和谐稳定的关系，对于具有海外发展背景的企业而言，并不多见。
针对这一问题，便有了白德利这句话：“你别忘了，我们还有一百五十年的历史。”
确实，时间是太古的朋友，这是白德利亲口所称的，但他的下半句是“时间也是太古的敌人”。
在2016年接受观点地产新媒体采访时，白德利曾提及太古正在筹划的大连项目：2014年，太古与彼时的中信房地产及大连港置地签署了协议，计划在大连港发展内地第六个项目，持股50%。
如今问及项目的进展，白德利稍显无奈地表示，这个项目已经终止了，“有时候时间也是你的敌人，可能我们来得不是时候”。
实际上，太古这种百年企业虽然历史深厚，但若要有所创新、扩大规模，或将面临着“大象跳舞”一般的难度。外界看太古，更多是它不变的一面，但这家老牌企业其实亦在不断探索，试图与日新月异的市场同行。
白德利介绍，过去一年中，受益于国内政策对创新创业的驱动，新的技术亦越来越为开发商所关注。所以太古亦在紧锣密鼓地跟着技术创新的脚步，将新技术落实到旗下的商场当中。目前，太古已有一个的团队专于研究社交媒体、新技术的发展。
而且太古在2014年曾提出了一个名叫blueprint的创业计划，将旗下部分物业给予创业公司使用，并提供创业加速的孵化服务。太古期望，在这些创新科技的公司中找到它未来的合作伙伴。
写字楼业务竞争激烈、酒店盈收慢的同时，近年来发展商对于购物中心这类业务更没法掉以轻心，忧心程度甚至有过之而不及。在线上零售快速分割市场之时，大牌零售商关闭在华店铺已不是大新闻，线上商超阿里巴巴布局新零售亦挑战着以往的商业模式，挑动着市场的神经……
白德利并不避讳这一市场新潮流，他称，面对线上的竞争，太古正在寻找自己新的定位，探索线上线下结合。“任何人都应该拥抱这个变化，我觉得这是我们要做的。”
以下为观点地产新媒体对太古地产行政总裁白德利先生的专访实录：
观点地产新媒体：在过去一年间，商业地产发生了怎样变化？是否看到一些新的趋势？太古是如何面对的，又有哪些变化？
白德利：去年我们主要是看到了这个市场技术的变化与更新，主要是受中国在创新创业上的驱动而产生。对于技术的不断发展，我们也在紧锣密鼓地进行自身技术的创新，将一些新的技术运用到商场中。
至于战略方面，太古不会有太大的变化，我们依旧关注香港市场和大陆市场，其中在大陆我们则更加专注于一线和新兴一线城市。
此外，我们也发现到香港写字楼市场呈现出一个变化的趋势，即市场中心已经开始向外发散。此前一些大公司都在中环等中心区域办公，但现在开始会转移到太古坊这样的地方。对此，我们感到非常地鼓舞，为我们带来了很多利好。
放眼全世界，也可以看到类似的变化趋势，比如说伦敦与纽约的中心都有这种扩散现象，我们也很高兴在香港赶上了这样一个节奏。
在零售行业，我们发掘了两个显著的变化。首先，我们在香港这几个月以来的销售尤其是太古广场这个项目，奢侈品销售明显回升了。和两年前相比，这是非常鼓舞人心的。
观点地产新媒体：潘石屹把包括上海凌空SOHO在内的项目卖掉了，外界在猜，是不是因为考虑到行业前景不是很好。在市场下行之时，对于太古这类比较有运营经验的公司来说，接下来的十年是不是发展的黄金时期？
白德利：我们当然希望未来的十年能够在香港和大陆市场发展更多的项目，但是这也要取决于价格。
过去几年，不光是香港和大陆的市场，全球的市场也是这样的，刚开始进入的价格就已经很高了，再加上汇率的波动和变化，都会影响到企业的进一步投资。
但是对我们来说，我们肯定希望多发展一些项目，但是做多少，去哪里投资，要综合考虑多方面因素。我们还是专注于香港和大陆市场，而不是其他市场，因为我们觉得这两个市场已经足够大了，足够我们发展和进一步投资。
而且我们有非常强大的现金流与强劲的财务指标，可以说，只要我们一旦决定了，我们能够买我们想要的东西，发展我们想要发展的项目。但是，有比较充足的资金并不意味着资金是用之不竭的，有时候也会选择跟合作开发的方式减缓资金压力。
观点地产新媒体：选择合作伙伴有标准吗？
白德利：选择伙伴合作和结婚差不多，首先要找气味相投的伙伴。太古和一些伙伴的关系比较久了，比如说我们和中信的合作关系，从集团的层面看，两家从八十年代就已经开始合作了。我们的合作伙伴还有远洋集团、香港兴业国际以及美国的西蒙。
所以，我们会挑选不同类型的伙伴合作，不是消极地只进行财务投资，在国内开发的项目也会积极承担管理角色，去发挥我们的优势。如果要是不参与管理，对太古来说也是无法接受的，这是我们的核心能力和价值。
而且，实际上我们的租户也希望太古来进行运营和管理。太古和很多租户都保持了长期的合作关系，建立了很好的互信关系。
观点地产新媒体：太古为商业注入两个元素即技术与创新，可否具体介绍？目前上海的一些商场开始引入了联合办公的业态，比如上海的来福士引进了优客工厂，上海虹桥天街也在做联合办公，太古的科技元素与创新元素有没有一些具体一点的动作和想法？
白德利：我们其实有一个专门的团队来负责发展社交媒体、新技术，运用在我们的办公市场与零售市场中。而优客工场的这种模式，我们两三年前就开始有了。
我们的联合办公业务不光是大家一起办公，还需要培育他们，有意让这些刚刚创业的公司，特别是在房地产领域创业公司，在这个孵化器中加速发展。
观点地产新媒体：会把这个业务放到中国哪个项目进行试点吗？
白德利：虽然我们还没有宣布，但是我们确实在看项目。
我们注意到了未来有两个趋势，即人们对便利性和城市生活的需求将愈发强劲。大型综合体项目，如太古广场、太古汇，迈阿密的BrickellCityCentre，可以让人们更加便捷地生活。人们在这里办公、消费，这个地方也就开成了一个社区、一个生态，互相的连接性需求更加强劲。
观点地产新媒体：太古没有做网上商场，未来是否会尝试发展至线上？
白德利：我们不是零售商，我们是业主，在线上线下相结合的趋势下，太古也在寻找自身的定位。太古的定位不是和马云进行正面的竞争，而是把线上线下衔接在一起，我们现在也在探索之中。
对于这种竞争的局面，没有人能够说清楚，线上与线下的搏弈最终会是什么样的。但是我想有一点是肯定的，就是两者之间的界线会越来越模糊甚至融合在一起。但是，任何人都应该拥抱这个变化，不能离它而去或者忽视它。
同时，我也相信，没有人希望一天到晚只是在网上购物，人是需要社交的，还是愿意去线下体验。只要我们把购物体验不断完善，我相信我们的未来是非常光明，非常美好的。
观点地产新媒体：在太古的几大业务中，有没有对住宅、写字楼、购物中心、酒店及租赁公寓各设一个业绩回报目标？
白德利：这五大块确实都会有各自的业绩回报要求。比如，酒店的利润会低一点，我们就会把它放在综合体中开发，设一个总体回报率。如果总体回报率能够达到门槛收益率的要求，我们就会去做这个项目。
我要特别提一下酒店部分，酒店也是我们开发中非常重要的组成部分。虽然财务表现不亮眼，但是对零售的带动和贡献非常大。而且我们一直是做综合性的开发，不会把这五个部分割裂来看。
观点地产新媒体：太古讲究回报率，但有一名业内人士对于回报率有一个评价称，香港开发商开发得慢，会要求净利润率要达到20%以上，但是大陆开发商10%都可以做。
白德利：我觉得这种说法简化了港资与内房的区别。据我所了解，并不是所有的港资企业一定看20%回报率，有时候甚至是2%或者0，只是为了维持现金流的运转。
对于住宅销售型物业，开发商一般都会对周期要求非常高，希望踩在高点快速地卖出项目，所有人都想在低点买高点卖，但如果恰巧碰到还未达到高点，也需要慢下来等一等。
而对于商业物业，就太古而言，由于是长期持有型物业，我们就不会太注重周期性，而是关注它的质量。要保证项目的质量，当然需要也值得花更长时间。
有一点你说得很对，国内许多开发商有规模优势，因此可以支撑他们降低对利润空间的要求，确实也有这样的现象。
观点地产新媒体：一些业内人士认为，酒店投资回报很慢，觉得酒店是一门慢生意，像王健林就把酒店项目给抛售掉了。
白德利：他卖了，但是有人接手啊！其实很多香港的开发商如嘉里、新世界、九龙仓等都有他们的酒店系列。
我们有两个酒店系列，包括“居舍系列”（TheHouseCollective）与东隅（EAST）系列，虽然数量不多，但它们在很短的时间建立了很高的知名度和美誉度。
观点地产新媒体：酒店系列未来会不会单独拿出来上市？
白德利：未来会不会品牌输出或者上市，暂时没法给出一个准确的答复。在上市方面，我们对酒店有五年计划、十年计划，至少这两个计划里面没有涉及上市的打算。但同时，我们是开放式的，会看未来的发展情况来决定。
观点地产新媒体：太古似乎所有的商业项目都是重资产持有，接下来会不会发展轻资产？
白德利：其实，每一家公司的现金流不会一直都是充裕的，所以我们有的时候也会和合作伙伴一起发展项目。
至于轻资产，太古也并非完全排除这种方式。我们历史上没有轻资产，假如未来有一个非常非常大的项目，有企业愿意让太古进行管理，我们也会考虑这种轻资产模式的可行性。
观点地产新媒体：太古进入内地十几年时间，能够很好地和政府、国企打交道，这方面有什么样特殊的战术或者理念可分享的？
白德利：别忘了我们有150年的历史，这150年来太古一直在香港和大陆发展，深耕这个市场，了解这个市场，这对我们有很大的帮助。
而且太古和政府的关系也很密切，能够得到他们一些比较中肯的意见。我们在合作过程中与这些国企或者政府形成了相互信任，这种信任本身是不容易建立的，需要多年时间才能达到。
观点地产新媒体：京沪广深四个一线城市及杭州、成都是公认的目前中国最重要的城市，现在太古进入了四个，深圳、杭州什么时候进入？
白德利：虽然我现在不能给你一个确切答复，但是我们对这些市场非常感兴趣，尤其是深圳。
深圳是中国改革开放故事中很重要的组成部分，我们当然也希望能够在这里发展。当然，这个要取决于对的地段、对的价格。
观点地产新媒体：太古在大连的项目进展如何？
白德利：大连的项目已经终止了，有的时候时间是你的朋友，有时候也是你的敌人，可能我们来得不是时候。
我们之前签了一个框架协议，表明合作开发意向，但合资公司至今还未成立。我相信大连的未来是美好的，但是我们目前不会在东北这一块发展，会更加着重在一线城市，在上海、北京多做一些项目。
观点地产新媒体：从太古以及您自身的角度，怎么评价或者总结过去这一年？
白德利：去年成都远洋太古里做得很成功，无论博舍酒店还是零售商场部分都做得非常好，不光在中国，在亚洲的知名度都非常高。
可能因为这样，无形中成都远洋太古里给了兴业太古汇一定的压力，但是我们这个团队依旧非常专注。去年是太古里的故事，今年是兴业太古汇的故事，我们希望能够见到另外一个里程碑。
而且上海对我们来说非常特殊，因为150年前太古来到了上海，现在我们又回到了上海这样一座城市。
对我个人而言，我希望每一个项目都非常健康地发展，即使我不在那里，项目也能够运营好。因此我很重要的一部分工作是留下好的团队，好的人才，所以我很多时间都花在团队建设中。
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